案情簡介：
1997年6月，陳某與佛山某銀行簽定抵押貸款合同，約定銀行貸給陳某人民幣20萬元，陳某以其所有的一套空置商品房作為貸款抵押，貸款期限為一年。簽約后，銀行即將20萬元交付給陳某，雙方并辦理了抵押登記手續。1998年6月，陳某尚未歸還銀行貸款并知悉劉某欲購買一套商品房，便與劉某商定將陳某抵押貸款的商品房以25萬元的價格賣給劉某。雙方簽約后，劉某即支付了25萬元房款，并對該商品房進行了裝修，但雙方仍未辦理商品房過戶手續。銀行得悉后，認為自己對該商品房享有抵押權，陳某無權轉讓。銀行遂向陳某、劉某提出異議。三方經多次協商未果。1998年7月，銀行以陳某不履行到期債務損害其合法權益為由，向人民法院起訴陳某、劉某，請求判決確認陳某和劉某簽訂的房屋買賣合同無效；判決確認銀行對商品房享有優先受償權。陳某答辯稱：訟爭商品房是我和妻子的共有財產，抵押行為未經妻子同意無效；我轉讓商品房給劉某合理合法。劉某答辯稱：買賣合同是經雙方多次磋商后簽定的，對于商品房已抵押一事并不知情，購房款已如數交付，過戶手續亦正在申請辦理中，且已對訟爭商品房進行裝修，我是善意購買，不同意終止合同。
1998年10月，人民法院對本案進行了公開審理，原、被告雙方在法庭上自愿達成和解：陳某一次性清償債務20萬元及利息給銀行；劉某享有訟爭商品房的所有權；銀行向法院申請撤訴。法院裁定準許，本案終結。
律師點評：
1、抵押行為效力。《擔保法》第41條規定：“當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。”本案中，陳某以訟爭商品房是夫妻共有財產，抵押行為未經妻子同意無效為由進行抗辯不當。從法律上講，婚姻關系存續期間，訟爭商品房確應視為夫妻共同財產，但這只是一種對內關系。對外，訟爭商品房產權人為陳某，作為產權人的陳某不論是否征得妻子同意與他人確立的抵押關系都是有效的。況且，陳某和銀行已經辦理了合法有效的抵押登記手續。因此，該抵押合同是合法有效的。
2、轉讓行為效力。《擔保法》第49條規定：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。”《城市房地產抵押管理辦法》第49條規定：“抵押人擅自以出售、出租、交換、贈與或者以其他方式處理或者處分抵押房地產的，其行為無效。”本案中，陳某未征得銀行同意將抵押商品房轉讓給劉某，同時又未告知劉某抵押的事實，其轉讓行為應屬無效。依法，陳某欲轉讓訟爭房產應先解除房產抵押。
3、抵押權的實現。《擔保法》第53條規定：“債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。”本案銀行提起訴訟，主張對訟爭抵押商品房享有優先受償權符合法律規定。三方最終在法院主持下調解結案，妥善解決了抵押、轉讓訟爭。
