銀行評(píng)判貸款額度標(biāo)準(zhǔn)模糊 房貸貸多少中介有招
“我買房子貸到了8成款”，聽(tīng)到朋友如此興奮地傳達(dá)這個(gè)消息，記者不禁感到驚訝。朋友購(gòu)買的房子是上世紀(jì)80年代末的二手房，按照目前的房貸政策，即使計(jì)算進(jìn)住房公積金貸款，朋友最多也只能貸5成款，于是請(qǐng)他指點(diǎn)迷津，他神秘地一笑，說(shuō)：“你自己去中介打聽(tīng)。”
關(guān)于個(gè)人住房貸款，半年前開始實(shí)施的房產(chǎn)新政早有白紙黑字的規(guī)定。3月16日，中國(guó)人民銀行宣布，部分房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的城市和地區(qū)的個(gè)人住房貸款最低首付款比例將由現(xiàn)行的20%提至30%。顯然這一句話含義豐富，即給了銀行上調(diào)首付的主動(dòng)權(quán)，又體現(xiàn)出一定的強(qiáng)制性。根據(jù)該政策，3月28日，上海市銀行同業(yè)公會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理的指引》，該指引由公會(huì)會(huì)同16家中資商業(yè)銀行共同簽署并遵守。指引中明確規(guī)定停止一年內(nèi)轉(zhuǎn)按揭服務(wù)，提高同一借款人第二套貸款購(gòu)房的首付款比例，大幅度提高第三套及以上貸款的首付款比例，并且實(shí)行貸款利率上福
既然央行有規(guī)定，地方又有指引，貸款成數(shù)早就不該成為疑問(wèn)。但是，事實(shí)并非如此。在對(duì)房產(chǎn)新政進(jìn)行跟蹤采訪時(shí)，記者不止一次碰到購(gòu)房者抱怨，如今的個(gè)人房貸越來(lái)越讓人看不懂，究竟能貸幾成，沒(méi)有個(gè)準(zhǔn)。那么，是誰(shuí)攪亂了本來(lái)應(yīng)該很明確的個(gè)人房貸成數(shù)？
中介：競(jìng)爭(zhēng)手段百出既然朋友已經(jīng)指了條明路，記者就順藤摸瓜。經(jīng)過(guò)一番暗訪，這才明白，中介在房貸成數(shù)中起的重要作用。
記者以買房者的身份對(duì)三個(gè)中介進(jìn)行了探訪。態(tài)度比較謹(jǐn)慎的是新一代房地產(chǎn)咨詢(上海)有限公司。該公司人士表示，如果需要購(gòu)買80年代末的房子，目前銀行政策仍然比較緊，最多只能貸5成款。而且，住房公積金和銀行貸款不能分開進(jìn)行。
相對(duì)于新一代房產(chǎn)，另一家房屋中介公司提出的條件誘人得多。該公司一位女士向記者保證，貸款7成沒(méi)有問(wèn)題。當(dāng)記者追問(wèn)，有沒(méi)有貸款8成的可能性，她支吾了一陣后告訴記者，如果在他們公司買房，他們可以在銀行幫忙打條子，8成貸款還是有希望的。同時(shí)，她還告訴記者，如果有住房公積金，可以兩種一起貸，那樣達(dá)到8成就沒(méi)有問(wèn)題。
上海某房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司提出的條件更加吸引人。接待記者的先生首先詢問(wèn)了記者的情況，聽(tīng)說(shuō)記者既沒(méi)有本地戶口，又只想買個(gè)二手房，立刻表示，目前房貸難度大了，最多只能保證貸款6至7成。聽(tīng)到記者似乎對(duì)6、7成不滿意，他立刻又說(shuō)，如果在銀行方面下點(diǎn)工夫，還是可能貸到8成的。在記者追問(wèn)下，他不無(wú)得意的告訴記者，他們和銀行一直保持比較好的合作關(guān)系，之前還成功運(yùn)作過(guò)外地購(gòu)房者買第4套房子的高比例貸款。記者表達(dá)了自己囊中羞澀，他不無(wú)為難地表示，那就不得不做高房?jī)r(jià)了，現(xiàn)在銀行評(píng)估比較緊，難度要大很多。
各中介都給記者支招后，記者終于明白，房貸市場(chǎng)目前的變數(shù)之大。從5成到8成，運(yùn)作才是關(guān)鍵。就此，記者采訪了中國(guó)建設(shè)銀行某高層人士，他表示，不能排除銀行業(yè)內(nèi)部有人開后門，但是，就他對(duì)房貸市場(chǎng)的了解，銀行為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，管理十分嚴(yán)格，不可能像中介所說(shuō)的輕易放出8成貸款。為了應(yīng)對(duì)目前萎縮的買房市場(chǎng)，各家中介很可能僅僅是炒作，甚至是部分中介的房產(chǎn)銷售員為了搶奪客戶以高房貸作為幌子，最終是不是能順利貸款，實(shí)在很難說(shuō)。
銀行：評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)模糊為了驗(yàn)證中介的說(shuō)法，記者立刻聯(lián)系了朋友當(dāng)初貸款的上海某商業(yè)銀行，咨詢服務(wù)熱線接線員矢口否認(rèn)購(gòu)買二手房在該行可以取得高達(dá)8成的個(gè)人貸款，但是，委婉地表示，如果是購(gòu)買新房，貸款額度可以適當(dāng)放松。當(dāng)記者問(wèn)及適當(dāng)放松能放松多少，如何滿足適當(dāng)放松的條件，得到的回答是，信譽(yù)度高和符合銀行條件的客戶就可以放松，至于能不能貸到8成款，就要看各方面條件。所謂的各方面條件是什么，記者又對(duì)各家銀行進(jìn)行了了解，得到以下基本原則：首次貸款購(gòu)買非高檔住宅新房可以適當(dāng)放寬貸款比例。然而，這個(gè)看起來(lái)清晰明了的原則在實(shí)施過(guò)程中卻有諸多不明因素。首先，銀行面臨條件判定上的困難。目前銀行業(yè)內(nèi)對(duì)非高檔住宅的界定基本上是以上海市房地產(chǎn)交易中心下發(fā)的關(guān)于各個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)的均價(jià)表為基準(zhǔn)。顯然，這個(gè)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)并不完善，忽略了房產(chǎn)地區(qū)間比較。以上海目前的狀況來(lái)說(shuō)，由于地段差異導(dǎo)致房產(chǎn)檔次差異的情況仍然存在，只考慮同區(qū)域內(nèi)比較，判定房屋檔次，難免不全面。
另外，以上原則基礎(chǔ)上，銀行為了嚴(yán)格房貸都增加了其他評(píng)估。這些評(píng)估包括客戶過(guò)去在該行的信用記錄和對(duì)該行的忠誠(chéng)度。這種評(píng)估沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)則嚴(yán)以，但是，實(shí)行人為操作，很難保證所有評(píng)判都能做到公證公平。
正如之前談到，很多中介機(jī)構(gòu)聲稱在銀行有關(guān)系，可以幫助提高貸款成數(shù)。不排除這是中介機(jī)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)策略和炒作手段，但是，也不能排除銀行內(nèi)部存在相應(yīng)問(wèn)題。否則，朋友的二手房何以在各家銀行紛紛表示不可能給二手房提供8成貸款的情況下仍然順利突破？雖然，銀行業(yè)內(nèi)目前避免談放松二手房房貸，記者還是聽(tīng)到了不同的聲音。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，如果二手房貸款政策適當(dāng)放松，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是利好消息。他指出，開始放開二手房貸款政策，是上海金融系統(tǒng)支持購(gòu)房者自主型消費(fèi)的好政策。目前的政策對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力只能購(gòu)買二手房和希望通過(guò)購(gòu)買二手房改善居住條件，未來(lái)購(gòu)買新房的買房一族是個(gè)打擊。包括提高住房公積金貸款上限等政府的新政正在指引房貸政策偏向真正的買房者。實(shí)際上，嚴(yán)格的房產(chǎn)政策應(yīng)該只針對(duì)投機(jī)者。他同時(shí)指出，為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，銀行采取不同的政策滿足競(jìng)爭(zhēng)的需要是無(wú)可厚非的。
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