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    商行不急央行急 房貸固定利率等證券化同步走
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:932 ℃


    商行不急央行急 房貸固定利率等證券化同步走

    日前,中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)主持召開(kāi)的2005年第3季度例會(huì)上,一位與會(huì)人員起身發(fā)問(wèn):“先放開(kāi)利率,還是先放開(kāi)(金融)工具(創(chuàng)新)?”

    人民銀行廣州分行有關(guān)人士列席了此次會(huì)議,該行知情人士告訴記者,固定利率個(gè)人住房貸款的推進(jìn)問(wèn)題正是此次會(huì)議的重要內(nèi)容之一。

    “銀行改革要一盤(pán)棋。”該人士直言,如此細(xì)節(jié)的問(wèn)題都難以定奪,多少說(shuō)明國(guó)內(nèi)銀行業(yè)改革在總體思路上需要檢討。

    固定利率遇阻

    9月初,光大總行副行長(zhǎng)李子卿通過(guò)媒體“透露”,該行將于年內(nèi)推出5年期的固定利率個(gè)人房貸,廣州是為首批試點(diǎn)城市。

    此前的8月15日,央行發(fā)布《中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》明確“可以考慮允許”發(fā)放固定利率房貸。

    可是,記者就固定利率房貸推進(jìn)情況采訪四大國(guó)有銀行和光大、招商等多家股份制銀行廣東分行,其業(yè)務(wù)部門(mén)均以“總行未有任何下文”回饋。光大銀行廣州分行個(gè)人銀行部總經(jīng)理陳暉則稱此項(xiàng)業(yè)務(wù)“至今只是申請(qǐng),未有任何實(shí)質(zhì)性敲定”。

    “(固定利率房貸)這件事我們不急,央行急。”光大銀行廣州分行一位知情人士如是說(shuō)。

    該人士稱,央行此次力推固定利率個(gè)人房貸業(yè)務(wù),反映了“利率先行”的思路:即通過(guò)管住利率下限,放開(kāi)上限,增加固定利率這類(lèi)新的定價(jià)方式,促使各商業(yè)銀行“學(xué)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”,以在形成市場(chǎng)化的利率定價(jià)機(jī)制后,再相機(jī)放開(kāi)金融創(chuàng)新產(chǎn)品。

    可是,此前的數(shù)據(jù)卻顯示,至少在房貸業(yè)務(wù)上,商業(yè)銀行體系鮮有自主定價(jià)實(shí)踐:二季度四大國(guó)有銀行與股份制商業(yè)銀行有關(guān)利率數(shù)據(jù)表明:浮動(dòng)利率在基準(zhǔn)利率及以下的貸款分別占39.96%、32.37%,而央行鼓勵(lì)各行基準(zhǔn)利率高加點(diǎn)的“風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”加起來(lái)不到0.15%。至于個(gè)中原因,中國(guó)銀行廣州分行營(yíng)業(yè)部一位人士解釋說(shuō),央行曾在多份文件中強(qiáng)調(diào),商業(yè)銀行的本能是根據(jù)企業(yè)和個(gè)人的信用風(fēng)險(xiǎn)確定貸款價(jià)格(即利率),可是,“在缺乏風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)讓手段的情況下,事實(shí)上是一條把風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)單往借款人身上轉(zhuǎn)移的路子,銀行并不好操作。”

    讓商業(yè)銀行頭痛不已的是,個(gè)人房貸業(yè)務(wù)原先采用之浮動(dòng)利率模式亦非萬(wàn)全之策。

    “(浮動(dòng)利率)看起來(lái)銀行主動(dòng),其實(shí)不然。”該人士分析,原先模式下,房貸利率雖然可變,但屬于開(kāi)放式貸款,借款人可提前償還部分或全部貸款。若銀行抬高利率,很容易引發(fā)兩個(gè)后果:其一,部分借款者提前還款,影響銀行現(xiàn)金流;其二,部分借款者償還負(fù)擔(dān)增加,無(wú)力償還貸款,形成銀行呆賬。至于后一種情況,由于法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)環(huán)節(jié)時(shí)有“生存權(quán)高于債權(quán)”條款規(guī)定,銀行單方實(shí)施住房債權(quán)保全非常困難。

    “浮動(dòng)利率并不安全!”中信實(shí)業(yè)銀行行長(zhǎng)陳小憲稱,國(guó)外商業(yè)銀行不但在貸款到期時(shí)進(jìn)退自如,而且即使是在貸款到期前幾個(gè)月發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,也可立即作對(duì)沖或者賣(mài)給保險(xiǎn)公司,甚至干脆證券化轉(zhuǎn)讓。

    企業(yè)發(fā)生了問(wèn)題,就意味損失,千萬(wàn)不能指望等貸款到期去談判要回來(lái),“這是德意志銀行的原話。”陳小憲的結(jié)論是:“利率市場(chǎng)化必須和資產(chǎn)證券化同步,才能破解房貸利率定價(jià)機(jī)制困局。”

    證券化沖動(dòng)

    “固定利率房貸,必須以信貸資產(chǎn)證券化為前提。”上海工行一位內(nèi)部人士透露,各行提交的固定利率個(gè)人房貸業(yè)務(wù)申請(qǐng),“基本上”都附有議案,要求順帶審批包括房貸證券化、人民幣利率掉期期權(quán)和遠(yuǎn)期等所有與房貸期限相關(guān)的衍生產(chǎn)品,“要批就一起批,不批就都不批。”

    至于信貸資產(chǎn)和住房抵押貸款證券化試點(diǎn)工作,早在今年3月份就已啟動(dòng),盡管監(jiān)管當(dāng)局只批了國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行作為證券化的試點(diǎn)單位,但是目前提交房貸證券化申請(qǐng)的銀行已有不下十家,并且均把房貸證券化作為實(shí)施固定利率個(gè)人房貸的先決條件,“這令央行非常為難。”該人士稱。

    該人士還透露,和其他行相似,上海工行設(shè)計(jì)的固定利率房貸也是組合形式:前5年實(shí)施封閉式貸款、商定固定利率,比目前5年期房貸利率高出0.6—1個(gè)百分點(diǎn)、不可提前還貸;剩余年限則是開(kāi)放式貸款,即利率按照市場(chǎng)浮動(dòng),借款人可隨時(shí)提前償還貸款。并且,主要針對(duì)20~30年期、40歲以下的人群的貸款, “根據(jù)經(jīng)驗(yàn),這個(gè)人群的還貸時(shí)間多在5年左右”。

    至于在接下來(lái)的房貸證券化環(huán)節(jié),上海工行主要借鑒國(guó)外的清算信托結(jié)構(gòu)的經(jīng)驗(yàn),利用信托法中規(guī)定的財(cái)產(chǎn)信托作為特殊目的載體,以受益權(quán)作為證券化投資工具。經(jīng)過(guò)結(jié)構(gòu)分層,將房貸受益權(quán)設(shè)計(jì)為A、B、C三級(jí)不同優(yōu)先級(jí)別,并采用了現(xiàn)金儲(chǔ)備賬戶、B級(jí)受益權(quán)回購(gòu)承諾等安排,以吸納整個(gè)資產(chǎn)池的風(fēng)險(xiǎn)。

    該工行人士稱,目前市場(chǎng)利率水平持續(xù)上升,存在通貨膨脹和加息預(yù)期,該行通過(guò)調(diào)研,認(rèn)定投資者對(duì)5年以上期限品種的投資相對(duì)謹(jǐn)慎,因此將A級(jí)受益權(quán)定為3 年期,收益率參照同期貸款利率水平加0.2個(gè)百分點(diǎn);B級(jí)受益權(quán)為5年期,收益率參照同期利率水平加1個(gè)百分點(diǎn),確保資產(chǎn)池回收預(yù)期情況能支持發(fā)行期限調(diào)整。

    “現(xiàn)在的問(wèn)題,在于證券化試點(diǎn)行的指定和資產(chǎn)支持證券的運(yùn)作存在脫節(jié)。”上述人士表示,房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化后,面臨二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題,在市場(chǎng)上運(yùn)作房貸證券化資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,需要機(jī)構(gòu)投資者操刀。今年4月份央行確定首批直接投資設(shè)立基金管理公司的試點(diǎn)銀行為工商銀行、建設(shè)銀行和交通銀行(資訊行情論壇),但證券化試點(diǎn)卻只有國(guó)開(kāi)行和建行。

    另一值得關(guān)注的問(wèn)題在于,央行規(guī)定資產(chǎn)支持證券只能在全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)上發(fā)行和交易,在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái),可能會(huì)出現(xiàn)國(guó)有銀行間左手換右手的做賬嫌疑,積累系統(tǒng)性危機(jī)。

    中國(guó)銀行某分行內(nèi)部人士告訴記者,二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)引進(jìn)銀行之外的其他風(fēng)險(xiǎn)投資基金,只有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)不同、盈利目標(biāo)各異,才能形成產(chǎn)品交換,過(guò)于強(qiáng)調(diào)單一的銀行主體參與,最終很可能演化為一個(gè)內(nèi)部走賬的問(wèn)題。比如,目前銀行之間可回售貸款轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)并不少,實(shí)際上是銀行間的信貸產(chǎn)品互換,其中不少存在隱患。

    “央行對(duì)房貸的限制和調(diào)控方向,不是針對(duì)投資總量而是針對(duì)投資方式和結(jié)構(gòu)。”對(duì)商業(yè)銀行存在的證券化沖動(dòng),中國(guó)銀監(jiān)會(huì)政策法規(guī)部副主任李伏安頗為認(rèn)同。李伏安指出,投資動(dòng)機(jī)是不可調(diào)控的,但是投資方式完全可以靠政策來(lái)引導(dǎo)的,其中的關(guān)鍵之一是促成投資渠道和方式的市場(chǎng)化,落實(shí)到住房證券化和房地產(chǎn)信托基金等具體手段上,使房地產(chǎn)投資由一種具體的、實(shí)體的投資,變成一種可分割的、抽象的投資,把過(guò)度依賴銀行貸款的方式,轉(zhuǎn)向包括資本市場(chǎng)的股權(quán)、債權(quán)融資在內(nèi)的其他間接融資方式。

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