貸款買房怎樣貸最適合自己 貸款買房怎樣貸最適合自己
主題：住房貸款
主講：深圳發(fā)展銀行北京分行房貸專家
筆記：賈澎
“居者有其屋”是普通百姓安身立命的基本前提，事關(guān)千家萬(wàn)戶。2005年3月17日，中國(guó)人民銀行頒布了《關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知》后，本來就對(duì)住房貸款半夢(mèng)半醒的準(zhǔn)購(gòu)房或正購(gòu)房的消費(fèi)者，對(duì)于個(gè)人貸款的政策、品種和相關(guān)服務(wù)措施更是一頭霧水了。到底貸多少、貸幾年、怎么貸最適合自己呢？讓專家給您開開竅吧。
問:個(gè)人按揭最長(zhǎng)貸款期限如何測(cè)算？
答:貸款期限與借款人實(shí)際年齡之和不得超過65周歲。比如一位今年40歲的客戶來購(gòu)房，按揭合同簽約之日是2005年4月15日。那么，如果該客戶的實(shí)際生日在4月15日前，他的按揭最長(zhǎng)期限為24年；如果該客戶的實(shí)際生日在4月15日或之后，他的按揭最長(zhǎng)期限為25年。
問:按揭貸款還款的主要方式有哪些？
答:以深發(fā)展來說，按揭貸款還款主要方式有：按月(季)等額本息還款(也稱等額還款法)、按月(季)等額本金還款(也稱遞減還款法)，以及兩種還款法的多次轉(zhuǎn)換。同時(shí)，還可以(部分)提前還款和減短還款期限等。
問:選擇何種還款方式比較好？
答:還款方式的選擇因人而異。一般說來，收入穩(wěn)定或有增長(zhǎng)預(yù)期的購(gòu)房者，適于等額還款法，這樣整個(gè)貸款期的還款壓力是不變的；而現(xiàn)有余款較多或日常收入遠(yuǎn)高于債務(wù)支付的購(gòu)房者，適于遞減還款法，這樣整個(gè)貸款期的貸款利息會(huì)較少。當(dāng)然，針對(duì)部分收入變動(dòng)較大的購(gòu)房者，我們建議可以分期組合兩項(xiàng)還款法，達(dá)到既可以應(yīng)對(duì)合理的還款壓力，又適度的節(jié)約部分貸款利息。
問:貸款期限多長(zhǎng)比較適合？
答:貸款期限的選擇應(yīng)該因人而異。主要考慮三方面的因素：一是您的可能最長(zhǎng)按揭貸款期限；二是您的自身狀況，如積蓄、日常收支、還款壓力等；三是適度關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)情況，如經(jīng)濟(jì)降息期或加息期等。
一般說來，在自身?xiàng)l件允許下，經(jīng)濟(jì)降息期，應(yīng)適當(dāng)延長(zhǎng)貸款期限；經(jīng)濟(jì)加息期，應(yīng)適當(dāng)減短貸款期限。
問:房貸收付比例和利率方面有什么變化？
答:央行調(diào)整房貸政策和房貸利率是抑制可能的房地產(chǎn)泡沫，而不是限制消費(fèi)者購(gòu)房。因此，針對(duì)不同的市場(chǎng)和客戶，我們會(huì)有所區(qū)別，最低首付維持兩成，利率原則上執(zhí)行央行的房貸利率下限。但對(duì)于絕大多數(shù)符合我行要求的客戶而言，基本可以享受到8成的按揭額度和利率下限。
問:新房按揭貸款，多少貸款成數(shù)較為合理？
答:貸款成數(shù)的選擇應(yīng)該因人而異。主要考慮二方面的因素：一是您的自身資金狀況，如積蓄、日常收支、還款壓力等；二是適度關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)情況，如經(jīng)濟(jì)降息期或加息期等。一般說來，在自身資金實(shí)力允許下，經(jīng)濟(jì)降息期，應(yīng)適當(dāng)增加貸款成數(shù)；經(jīng)濟(jì)加息期，應(yīng)適當(dāng)減少貸款成數(shù)。
問:二手房按揭貸款一般有什么限制？
答:一般來說，有這幾方面限制：(1)已取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房，或立即可以取得房地產(chǎn)權(quán)證并入住的商品房；(2)房齡：不超過20年的普通住房和不超過15年的其他房產(chǎn)；(3)貸款成數(shù)：普通住房最高8成，而其他房產(chǎn)最高6成：(4)貸款期限：普通住房的房產(chǎn)已使用年限與貸款年限之和最長(zhǎng)不超過30 年，其他房產(chǎn)的已使用年限與貸款年限之和最長(zhǎng)不超過20年(且貸款期限最長(zhǎng)不超過10年)；(5)貸款期限與借款人實(shí)際年齡之和不得超過65周歲。
問:我已辦理按揭的房產(chǎn)，按揭還沒有完，能否轉(zhuǎn)賣？
答:可以，無論哪家銀行辦理的按揭，您可以依靠深發(fā)展幫助您實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)賣。一是深發(fā)展提供一筆贖樓貸款，以便買樓人買斷并終止原銀行按揭；二是深發(fā)展給買樓人提供二手樓按揭。
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