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長沙人毛女士上海打拼多年，不久前回長沙處理轉讓自己在東塘附近的一套房子，在長沙市房地產交易所，她被告之，該房產權證已經被其親友抵押擔保，在抵押期結束之前，不能進行交易。毛女士表示不明真相，要求撤消該項抵押，但無效。
近年來，隨著房地產交易額的大幅增長，長沙市房地產抵押登記工作迅速發展，抵押幅度也大幅增長，但是，在權證抵押領域，也出現了不少暗流。怎樣避免毛女士事件的再次發生，不少消費者非常關注。記者為此走訪了長沙市房地產交易管理所。

消費者：預購商品房再行轉讓合法化

根據新的交易辦法，預購商品房再行轉讓，只要當事人達成協議，并與開發商一起到長沙市房產局辦理轉移備案登記即可。另外，參照此條規定，對于目前消費者已辦理按揭的商品房需再行轉讓的情況，則需辦理轉按揭，只要抵押權人（債權人）與債務人達成協議，簽訂債務轉讓協議，當事人就可一起到市房產局同時辦理轉按揭及預購商品房再轉讓的轉移備案登記手續，而不必要求原抵押人（債務人）一定要先還清貸款、注銷原有抵押登記才能辦理預購商品房再轉讓的轉移備案登記手續。

開發商：明確在建工程抵押及預購商品房抵押條件

《長沙市城市房地產交易管理辦法》的實施，使在建工程抵押合法化。辦法規定了在建工程抵押的2個條件，一是房屋土建工程必須完成50%以上，或者多層建筑封頂、高層建筑達到十層以上，二是符合建設工程承發包管理的有關規定。辦法規定買受人可以預購商品房設定抵押權，只要符合有關商品房預售管理的規定。

值得一提的是，以在建工程及預購商品房設定抵押的，根據辦法規定，可以是為擔保建造本建設工程的貸款所設定的在建工程抵押權，也可以是按建設工程施工承包合同約定付清全部建造款的房屋建設工程期權抵押；可以是為擔保購買本商品房的貸款所設定的預購商品房貸款抵押權，也可以是按商品房預售合同約定已付清了全部購房款的預購商品房期權抵押。只要是付清全部建設工程總承包合同款項或只要是付清了全部商品房購房款的，可設定為第三人或其他債權設定的抵押權。在具體辦理過程中，除符合辦理在建工程抵押及預購商品房貸款抵押的條件外，還需提供已付清全部建設工程總承包合同款及全部購房款的證明則可。

辦法還規定房地產開發企業不得以已經銷售的商品房設定抵押權；房地產開發企業以在建工程設定抵押權的，在抵押存續期間，未經抵押權人同意不得進行預售。經抵押權人同意預售的房屋，應當注銷相應部位的抵押權。這樣規定，既有利于在建抵押與預售管理工作的銜接與連貫性，又有利于保護消費者和抵押權人的合法權益。

如何合法、有效地設定房地產抵押權

新出臺的《長沙市城市房地產交易管理辦法》第三十一條規定：抵押當事人應當在抵押合同訂立之日起三十日內，向市房產局申請辦理抵押登記。第五條規定：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。抵押人以其合法的房地產作為債務履行的擔保方式的必須辦理房地產抵押登記。憑房屋所有權證向市房產局申請辦理了抵押登記的，無須再到國土部門辦理國有土地使用權的抵押登記手續。房屋的價值體現不僅僅是它的建筑物成本，還應當包括它所占有范圍內的土地使用權的價值。房與地是不可分的，盡管在產權登記的體制上，目前，長沙市房屋所有權登記制度與土地使用權登記制度是分開的，但是在設定房地產抵押權時，是不可能僅僅只設定建筑物的抵押權而不設定或另外再設定該建筑物所占范圍內的土地抵押權的。

特別提醒：

房地產抵押登記成立
以發放房屋他項權利證書及抵押登記備案證明為準

在受理抵押登記業務后，必須經受理、核準確認符合抵押登記條件的情況下才能核發抵押登記備案證明或他項權利證書并確定該房地產抵押登記的成立。對于不符合抵押登記條件的，長沙市房地產交易管理所將在7個工作日內作出答復并作為退件業務處理。因此，金融單位應憑抵押登記備案證明或他項權利證書發放貸款。但據了解，由于客戶或其他原因，還有許多單位是憑受理后的業務收據就發放了貸款，而這些已發放貸款的業務中，有一些可能會因審核不合格而不能辦理抵押登記備案證明或他項權利證書的，只能作退件處理。