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    房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)及防范對(duì)策
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:876 ℃

    當(dāng)前,由于信用貸款、保證貸款風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大,機(jī)器設(shè)備抵押貸款抵押物又難以處置變現(xiàn),因此,近年來(lái)銀行發(fā)放的房產(chǎn)抵押貸款越來(lái)越多。房產(chǎn)抵押貸款具有抵押物易處置變現(xiàn)、升值潛力大、處置方式靈活等優(yōu)勢(shì),綜合分析風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小,但是,由于房產(chǎn)抵押貸款涉及環(huán)節(jié)較多,專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng),內(nèi)容較復(fù)雜,如果不注意辦理中存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),不采取有效措施防范,也可能形成貸款風(fēng)險(xiǎn),甚至造成貸款損失。

      一、房產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)

      (一)租賃權(quán)對(duì)抗的風(fēng)險(xiǎn)

      1、抵押物難以處置。按照“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則,如果“先租后抵”,借款人即使不能按期還貸,由于租賃仍然有效,銀行也很難處理抵押房產(chǎn)。

      2、租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前,如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時(shí)間較長(zhǎng)的租賃協(xié)議,并且要求承租人一次性付清租賃費(fèi);或者借款人以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的租金將房屋出租給關(guān)系人,銀行將很難獲得租金收入用于還貸。

      3、抵押物拍賣(mài)價(jià)格不公正。如果借款人不按期還貸,銀行有權(quán)處置抵押房產(chǎn)用來(lái)歸還貸款。當(dāng)銀行拍賣(mài)抵押房產(chǎn)時(shí),按照我國(guó)目前的法律規(guī)定,承租人具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),將可能采取措施故意壓低房產(chǎn)的拍賣(mài)價(jià)格。

      (二)抵押登記權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)

      1、“一物多押”的風(fēng)險(xiǎn)。《擔(dān)保法》第三十五條第二款規(guī)定:“財(cái)產(chǎn)抵押后,該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押,但不得超出其余額部分。”借款人將房產(chǎn)抵押給多個(gè)銀行后,一旦破產(chǎn)倒閉,抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。

      2、土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。銀行辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時(shí),如果只是辦理了房產(chǎn)抵押登記,而沒(méi)有辦理土地使用權(quán)抵押登記,抵押的房產(chǎn)將無(wú)法處置變現(xiàn)。另外,我國(guó)法律規(guī)定:集體土地不可以用來(lái)抵押。因此,農(nóng)村的集體土地如果用來(lái)辦理抵押貸款,必須轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地。

      3、登記期限的風(fēng)險(xiǎn)。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí),如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設(shè)為一致,一旦貸款到期無(wú)法收回,抵押登記也將到期,銀行將無(wú)法處置抵押房產(chǎn)。

      (三)土地性質(zhì)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

      1、土地使用期限。我國(guó)目前的土地性質(zhì)分為劃撥土地和出讓土地,土地性質(zhì)不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國(guó)家在實(shí)行土地出讓制度前實(shí)行的由政府部門(mén)批準(zhǔn)、在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開(kāi)發(fā)商以有償?shù)姆绞饺〉猛恋兀⑾驀?guó)土資源部門(mén)支付土地出讓金,這樣的土地具有使用年限,屬于住宅類(lèi)土地的使用期限為70年,屬于工業(yè)類(lèi)土地的使用期限為50年。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí),如果不注意土地的使用年限,將給處置土地上的房產(chǎn)埋下隱患。

      2、處置費(fèi)用。對(duì)于出讓土地性質(zhì)的房產(chǎn)交易,由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商此前已交納了土地出讓金,在辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)不需要再交費(fèi);屬于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地,處置房產(chǎn)時(shí)需要向國(guó)土資源部門(mén)補(bǔ)交一定比例的土地出讓金。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí),如果不注意土地的性質(zhì),將可能增加處置抵押房產(chǎn)的費(fèi)用。

      (四)土地用途變更的風(fēng)險(xiǎn)

      出讓土地根據(jù)用途不同有很多種,其價(jià)值是完全不同的,特別是工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等一類(lèi)的出讓地,由于其取得成本低廉,如果能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌⑸虡I(yè)、旅游、娛樂(lè)等用途的經(jīng)營(yíng)性用地,其價(jià)值是數(shù)倍的增長(zhǎng)。根據(jù)《土地管理法》第56條規(guī)定,建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的,經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)和城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意后,報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。借款人在辦理房產(chǎn)抵押貸款后,如果私自變更土地的用途,如將倉(cāng)庫(kù)用地變更為娛樂(lè)中心用地,根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定,國(guó)家可以無(wú)償收回土地使用權(quán),銀行將無(wú)法處置抵押房產(chǎn)。

      (五)在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn)

      1、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)。最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》中規(guī)定:人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中,應(yīng)依照《合同法》第286條的規(guī)定,認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。按照上述規(guī)定,在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán),這不利于銀行處置抵押房產(chǎn)用于歸還貸款。

      2、稅收優(yōu)先權(quán)。《稅收征收管理辦法》第45條第1款規(guī)定:“稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅款,稅收優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保債權(quán),法律另有規(guī)定的除外。”該規(guī)定表明,只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前,即納稅人欠繳稅款在先,以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保在后,稅收就優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)這種私權(quán)力。

      (六)共有財(cái)產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)

      根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第五十四條規(guī)定,共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí),共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押,未經(jīng)其他共有人的同意,抵押無(wú)效。借款人用共有財(cái)產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí),如果銀行沒(méi)有要求借款人和財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字,就會(huì)自動(dòng)喪失抵押權(quán),從而形成風(fēng)險(xiǎn)。

      (七)抵押房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)

      目前,評(píng)估機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范,在房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格上有時(shí)不公正,往往根據(jù)評(píng)估的用途抬高或降低估價(jià)。借款人申請(qǐng)貸款時(shí),評(píng)估費(fèi)用由借款人支付,評(píng)估機(jī)構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格,讓借款能夠申請(qǐng)更多的貸款;當(dāng)銀行拍賣(mài)用來(lái)抵押的房產(chǎn)時(shí),評(píng)估機(jī)構(gòu)又會(huì)故意降低房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。

      (八)房產(chǎn)處置執(zhí)行難

      《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》的司法解釋第六條規(guī)定,對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。根據(jù)該規(guī)定,如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款,即使到期不還貸,法院、銀行也無(wú)權(quán)處置抵押物。

      二、防范房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

      (一)深入調(diào)查,防止“先租后抵”

      銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款前,要認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作,詳細(xì)了解借款人用來(lái)抵押的房產(chǎn)是否已經(jīng)租賃他人。對(duì)已經(jīng)出租的房產(chǎn),銀行不予辦理抵押貸款,防止出現(xiàn)“先租后抵”問(wèn)題。當(dāng)然,如果出現(xiàn)“先抵后租”的情形,即抵押人在設(shè)定抵押權(quán)后,又將抵押物出租。在這種情況下,已登記的抵押權(quán)的效力優(yōu)先于租賃權(quán),銀行可以辦理房產(chǎn)抵押貸款。

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