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    房產(chǎn)抵押貸款謹(jǐn)防還款壓力大風(fēng)險(xiǎn)
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:913 ℃

      近來(lái)隨著股票、基金市場(chǎng)的形勢(shì)良好,導(dǎo)致市場(chǎng)產(chǎn)生一股強(qiáng)大的投資熱情。這也間接影響了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)。記者了解到,目前房產(chǎn)抵押貸款日漸增多。加上央行再加息,這使得不少投資房產(chǎn)的房主或者選擇賣(mài)掉手中的房子,或者拿到銀行進(jìn)行抵押。那么如何進(jìn)行抵押貸款?應(yīng)該注意些什么問(wèn)題呢?

      抵押貸款增加

      據(jù)“中大恒基”市場(chǎng)部調(diào)查,北京二手房購(gòu)買(mǎi)人群中投資比例連續(xù)2年保持下滑的趨勢(shì),目前投資比例僅占4.6%,而大量的熱錢(qián)流入到了金融市場(chǎng)。“中大恒基”西直門(mén)店的李店長(zhǎng)介紹,以往每次加息以后都會(huì)使到門(mén)店咨詢(xún)提前還貸的消費(fèi)者增加,但是今年來(lái)這一情況越來(lái)越少,7月份的加息以后不僅咨詢(xún)提前還款的人少了,反而出現(xiàn)了兩個(gè)新情況,高檔二手房掛牌量增加,咨詢(xún)及辦理抵押貸款的消費(fèi)者增加。很多客戶(hù)的大房子,看看掛了幾個(gè)月也賣(mài)不掉,干脆就拿到銀行去抵押了。

      “偉嘉安捷”統(tǒng)計(jì),抵押消費(fèi)的借款需求量較大,約占貸款總量的30%左右。但是,從加息之后,抵押消費(fèi)的貸款需求量有所放緩,保持平穩(wěn)走勢(shì)。相信,到今年年底直至明年年初,抵押消費(fèi)的貸款需求量還是會(huì)有所上升的。

      “筑家地產(chǎn)”總經(jīng)理付賡賡表示,造成這樣的情況,主要的原因一是現(xiàn)在北京的二手房市場(chǎng)均價(jià)已經(jīng)到了高位,追高的人在減少,而且臨近奧運(yùn)會(huì)很多有購(gòu)買(mǎi)二手房需求者暫緩購(gòu)房,這樣就使很多高檔二手房的業(yè)主,出售房產(chǎn)的周期比較長(zhǎng),而降價(jià)銷(xiāo)售又不愿意。二是投資金融產(chǎn)品在今年上半年收益很多超過(guò)100%,而房產(chǎn)僅上漲了20%左右,而且現(xiàn)在股票還處于牛市中,這樣就使抵押房產(chǎn)變現(xiàn)投入股市成了很多人增加收益的選擇。據(jù)“筑家地產(chǎn)”金融部統(tǒng)計(jì),在今年上半年抵押貸款這一比例上升了58%,占所有房產(chǎn)貸款中的比例達(dá)到了21%,首次突破20%。

      辦理抵押貸款條件

      據(jù)“偉嘉安捷”金融人士介紹,辦理房產(chǎn)抵押貸款,需要滿足一些條件。借款人年齡與貸款年限之和不得超過(guò)60周歲,個(gè)人消費(fèi)額度貸款的對(duì)象為年滿18周歲,且銀行系統(tǒng)無(wú)不良信用記錄,具有完全民事行為能力的中國(guó)公民,不接受未成年人所有的房產(chǎn)提供抵押擔(dān)保;抵押房產(chǎn)建筑面積最低不得小于30平方米;抵押房產(chǎn)的建筑年限在20年以?xún)?nèi)。

      貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率,同時(shí)會(huì)根據(jù)房屋的性質(zhì)和抵押率不同給予一定比例的上浮;抵押貸款年限為1-10年,最低單筆貸款金額為5萬(wàn)元。抵押房產(chǎn)貸款額度最高不超過(guò)抵押物評(píng)估價(jià)值的70%;寫(xiě)字樓、街面商業(yè)用房、別墅最高不超過(guò)抵押物評(píng)估價(jià)值的50%。還款方式為等額本息。

      簽署借款合同、到房管局辦理抵押登記手續(xù),必須借款人和產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)。取款時(shí),借款人可帶本人身份證到銀行取款或到代辦公司辦理取卡手續(xù)。

      辦理抵押貸款流程

      通過(guò)銀行辦理抵押消費(fèi)貸款,流程共分七步(如表所示),辦理抵押消費(fèi)貸款時(shí)長(zhǎng)一般為一個(gè)月左右,快則兩周可完成,如海淀區(qū);由于各銀行審批時(shí)間、房地局抵押登記時(shí)間都不一樣,因此要視具體情況而定。

      在辦理抵押貸款中,辦理人需提供:本人有效身份證、戶(hù)口簿、軍官證;所在單位出具的資信調(diào)查函、包括職業(yè)性質(zhì)、職工穩(wěn)定性;個(gè)人綜合月收入證明;個(gè)人工作證和代表工資記錄或工資清單;學(xué)歷證書(shū),職稱(chēng)證書(shū);房產(chǎn)證或房屋租賃合同等住房情況證明;婚姻狀況及子女情況;近期水、電、煤氣、電話費(fèi)等任一項(xiàng)繳費(fèi)單或居委會(huì)證明;與銀行有關(guān)的個(gè)人貸款情況及其他業(yè)務(wù)往來(lái)證明等。

      辦理抵押貸款費(fèi)用

      辦理抵押貸款所產(chǎn)生的費(fèi)用包括評(píng)估費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)、抵押費(fèi)。

      據(jù)“鏈家地產(chǎn)”金融人士介紹,評(píng)估費(fèi)為評(píng)估價(jià)的3%。,交予評(píng)估公司;貸款服務(wù)費(fèi)為3500元,貸款額超過(guò)20萬(wàn)元的加收超出部分的2%;抵押費(fèi)為200元。

      在房產(chǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)中,評(píng)估所一般都是由銀行指定的,為了控制風(fēng)險(xiǎn),評(píng)估所所做出的評(píng)估價(jià)一般要低于市場(chǎng)價(jià)(一般低于房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)10%-20%)。這樣,有可能出現(xiàn)評(píng)估值太低,不能滿足貸款額的情況。但是,基本不會(huì)出現(xiàn)故意壓低資產(chǎn)評(píng)估值的現(xiàn)象。

      比如客戶(hù)高先生的房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)為70萬(wàn)元,希望借款48萬(wàn)元;按照市場(chǎng)價(jià)及七成的最高額度,可以貸到49萬(wàn)元,符合高先生的要求;不過(guò),最后評(píng)估所的評(píng)估價(jià)只有65萬(wàn)元,最高貸款額只有45.5萬(wàn)元,高先生的資金要求無(wú)法得到完全的滿足。

      抵押貸款還款壓力大

      對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō),抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要是還款壓力比較大。因?yàn)榕c普通二手房按揭貸款最高期限30年,最高成數(shù)八成相比,抵押消費(fèi)貸款的貸款期限一般為10年,最高15年,貸款成數(shù)最高為七成,無(wú)論是貸款期限以及貸款成數(shù)都更低,而且二手房貸款能夠享受優(yōu)惠利率,而抵押消費(fèi)貸款只能使用基準(zhǔn)利率,這就意味著貸款人的還款壓力更大。

      比如說(shuō)房產(chǎn)總價(jià)為50萬(wàn)元,二手房按揭貸款按照貸款八成,期限30年計(jì)算,執(zhí)行優(yōu)惠利率(6.273%),月還款額為2469元;而抵押消費(fèi)貸款按最高15年,成數(shù)七成計(jì)算,執(zhí)行基準(zhǔn)利率(7.38%),月還款額為3221元,兩者相差752元。還款壓力大,無(wú)法按時(shí)還款的可能性增加,最后將不得不面臨被銀行拍賣(mài)房產(chǎn)的局面。

      抵押貸款注意事項(xiàng)

      “鏈家地產(chǎn)”研發(fā)中心認(rèn)為,辦理抵押消費(fèi)貸款應(yīng)注意以下事項(xiàng)。

      首先,抵押房產(chǎn)需是借款人名下房產(chǎn),如果是與第三人共有的,在抵押時(shí)必須出具共有人同意抵押聲明書(shū)。

      其次,在提供的婚姻關(guān)系證明書(shū)中,有離婚情況的,需提交離婚協(xié)議或法院判決書(shū);如果是離婚后單身,需要提供離婚后未再婚證明。

      第三,需要明確貸款用途,抵押消費(fèi)貸款一般只能用于裝修、留學(xué)、就醫(yī)、婚慶、購(gòu)買(mǎi)家庭大額耐用消費(fèi)品等消費(fèi)項(xiàng)目;據(jù)了解,目前抵押消費(fèi)貸款的用途主要是裝修。另外,近期央行將審查違規(guī)放貸,抵押貸款政策偏緊,如果消費(fèi)者違規(guī)使用抵押資金,有可能被銀行收回,因此消費(fèi)者要注意政策風(fēng)險(xiǎn)。

      抵押消費(fèi)貸款流程及辦理時(shí)間

      步驟辦理時(shí)間

      1.提交資料 當(dāng)天

      2.評(píng)估所抵押房屋3個(gè)工作日

      3.銀行家訪面簽 1個(gè)工作日

      4.報(bào)保險(xiǎn)公司1-3個(gè)工作日

      5.銀行審批 3個(gè)工作日左右

      6.抵押登記 兩周至一個(gè)月

      7.銀行放款 1個(gè)工作日

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