金融與地產息息相關，對于按揭買家來說，金融與地產更是在購房過程和遞件過戶中環環相扣。目前約80%的二手房買家會使用按揭購房，故此大多數的消費者買房少不了同時要與這兩個行業打交道。最近一位讀者給欄目發來電郵，詢問有關抵押物業轉讓的事情。這位讀者對純抵押物業和正在按揭的物業分辨不清，也不知道這兩類物業轉讓需要注意什么，為此我們邀請良策按揭廣州經理湯敏研給這位讀者指點迷津。
讀者鄴先生：我現在正在看房子，接觸到的盤源大多數是按揭中的物業。我聽人說做純抵押的物業要格外小心。純抵押物業與住宅按揭物業看上去都是抵押物業，如何分辨這兩類物業？
專家觀點：純抵押物業是指業主抵押自有物業的產權給銀行以獲得現金，該業務不涉及產權轉移；住房按揭則是在新業主以產權轉移后的物業抵押給銀行，從而取得貸款來支付部分樓款，該業務涉及產權轉移。由于純抵押物業與住宅按揭物業在房產證他項權利頁上都是登記“該物業抵押給哪個銀行，權利價值為多少”，比較難區分，不過購房者可以從房產證的發證日期與抵押登記日期是否為同一天來判斷該物業屬于哪種性質。
純抵押物業是業主取得銀行貸款同意后到房管局做抵押登記，房管局往往在同一天就出一本帶有他項權利登記的新證給業主，抵押登記與出新證日期是同一天。住房抵押貸款涉及的物業則是在出新證后再去房管局辦抵押登記，故此出新證的日期與抵押登記日期不相吻合，抵押登記日期往往比房產證出證日期要晚十多天。
轉讓純抵押物業或住房按揭物業一般都需要征得銀行同意，轉讓這類物業方法有兩個：“贖契”或“轉按”。銀行一般在抵押合同上要求業主供滿某一個期限后才可辦理“贖契”或“轉按”，若未滿指定的期限，銀行有權拒絕業主提出的申請，消費者買此類物業需注意。有購房者擔心，純抵押物業做“轉按”，新業主只能做純抵押貸款，湯小姐表示實際情況并非如此。純抵押物業“轉按”可辦理住房貸款，首次置業的買家可享受基準利率下調30%的優惠，而純抵押貸款利率一般為基準利率。
對于“贖契”或“轉按”，湯小姐建議，基于產權安全，消費者最好采用“轉按”。“轉按”是在不結清上手業主貸款的情況下先轉名給新買家，新買家抵押該物業給銀行。有時業主借有外債或涉及經濟糾紛，法院對業主名下物業發出查封令。由于物業抵押中，銀行是第一債權人，該物業相當于免除了被查封的命運，一旦該物業涂銷抵押登記，已在房管局“排隊”的查封令立即生效，新買家可能會陷入困境。若新買家采取“轉按”，該物業可在銀行的“保護”下順利轉給新買家，下一任業主得以安全度過險境。
提醒消費者注意，抵押物業是否能順利交易，還與業主還款記錄是否良好很有關系。若業主有多次逾期還款記錄，銀行會拒絕業主提出的“轉按”申請，并要求業主一次性還清本金利息和違約金。
金融與地產息息相關，對于按揭買家來說，金融與地產更是在購房過程和遞件過戶中環環相扣。目前約80%的二手房買家會使用按揭購房，故此大多數的消費者買房少不了同時要與這兩個行業打交道。最近一位讀者給欄目發來電郵，詢問有關抵押物業轉讓的事情。這位讀者對純抵押物業和正在按揭的物業分辨不清，也不知道這兩類物業轉讓需要注意什么，為此我們邀請良策按揭廣州經理湯敏研給這位讀者指點迷津。
讀者鄴先生：我現在正在看房子，接觸到的盤源大多數是按揭中的物業。我聽人說做純抵押的物業要格外小心。純抵押物業與住宅按揭物業看上去都是抵押物業，如何分辨這兩類物業？
專家觀點：純抵押物業是指業主抵押自有物業的產權給銀行以獲得現金，該業務不涉及產權轉移；住房按揭則是在新業主以產權轉移后的物業抵押給銀行，從而取得貸款來支付部分樓款，該業務涉及產權轉移。由于純抵押物業與住宅按揭物業在房產證他項權利頁上都是登記“該物業抵押給哪個銀行，權利價值為多少”，比較難區分，不過購房者可以從房產證的發證日期與抵押登記日期是否為同一天來判斷該物業屬于哪種性質。
