抵押的房屋能否出租?答案是肯定的。他物權(quán)分用益物權(quán)和抵押物權(quán)，這兩個(gè)他物權(quán)是不矛盾的，可以同時(shí)存在同一個(gè)物上。房屋出租涉及到房屋的用益物權(quán)而抵押涉及的是房屋的抵押權(quán)，所以設(shè)定抵押的房屋是可以出租的。
但用益物權(quán)和抵押權(quán)在行駛過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生矛盾，比如先行抵押的房屋再出租，如果抵押權(quán)人要行使抵押權(quán)，肯定會(huì)影響到后設(shè)定的租賃，如何解決這種矛盾?
抵押權(quán)與出租權(quán)是房屋所有權(quán)人的權(quán)利，房屋所有權(quán)人將已抵押房屋出租的，租賃合同有效，但租賃權(quán)不能對(duì)抗抵押權(quán)。
《關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋》第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書(shū)面告知承租人對(duì)該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。”可見(jiàn)，后成立的承租權(quán)對(duì)先設(shè)立的抵押權(quán)無(wú)對(duì)抗力，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)權(quán)利時(shí)可以不考慮租賃事實(shí)的存在，租賃關(guān)系對(duì)于受讓人無(wú)約束力。
同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意，出租人與承租人之間的租賃合同有效，由于抵押權(quán)人行使抵押權(quán)致使承租人不能行使承租權(quán)的，承租人可以據(jù)此主張違約請(qǐng)求權(quán)。雙方當(dāng)事人有約定的除外。
因此，承租人在租賃房屋時(shí)要核實(shí)房屋的抵押情況。
抵押的房屋出租需知
已抵押的房屋可以出租，但是在此情況下，出租人應(yīng)當(dāng)向承租人告知房屋已經(jīng)抵押的情況，否則，因第三人主張權(quán)利影響承租人對(duì)租賃房屋的使用、收益的，承租人有權(quán)要求減少租金或者不支付租金。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定："訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。"根據(jù)該規(guī)定，如果房屋租賃設(shè)立在先，抵押設(shè)立在后，則抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)不影響設(shè)立在先的房屋租賃;反之，如果房屋抵押設(shè)立在先，租賃設(shè)立在后，則抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)租賃關(guān)系不受保護(hù)。因此，已經(jīng)抵押的房屋即使可以出租，對(duì)承租人來(lái)講風(fēng)險(xiǎn)也是很大的。
如果出租人未向承租人告知房屋已經(jīng)抵押的情況，因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致利益受到侵害的承租人應(yīng)當(dāng)如何維護(hù)自己的權(quán)益呢?《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十八條規(guī)定："因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。"在租賃合同當(dāng)中，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)對(duì)租賃物權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)。所謂出租人的租賃物權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，是指出租人應(yīng)當(dāng)保證不因第三人主張對(duì)租賃物享有權(quán)利，而導(dǎo)致承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的義務(wù)。出租人違反租賃物權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，承租人可以解除合同，要求減少租金或者不支付租金。但是，如果承租人訂立合同時(shí)明知租賃物具有權(quán)利瑕疵而仍愿意承租房屋，表明其自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，因此出租人不承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)。
典型案例
李某因生意上的需要向趙某借款20萬(wàn)元，借款期限為一年，并以自己所有的一處房產(chǎn)作為抵押，雙方簽訂了抵押借款合同并到房管部門(mén)做了抵押登記。2004年1月，李某為了將房屋利用起來(lái)，又將該房屋出租給某商貿(mào)公司，租賃期限為二年。租賃合同簽訂后，李某并未告知商貿(mào)公司該房已抵押的情況。2004年9月，李某因做生意虧損明確表示無(wú)力償還趙某的借款，雙方協(xié)商趙某以30萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)李某的房屋，除去借款本息，趙某再給付李某房款84 000元，雙方于2004年10月辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)。后李某即通知商貿(mào)公司因房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓?zhuān)赓U合同要解除，同時(shí)趙某也要求解除租賃合同將訴爭(zhēng)房屋自住，商貿(mào)公司不同意解除合同。趙某即起訴至法院，要求確認(rèn)李某與商貿(mào)公司之間的租賃合同無(wú)效，商貿(mào)公司應(yīng)當(dāng)立即騰房;商貿(mào)公司辯稱(chēng)其與李某的租賃合同合法有效，根據(jù)買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則，趙某無(wú)權(quán)解除或變更合同，同時(shí)商貿(mào)公司要求行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)購(gòu)買(mǎi)李某的房屋。
