這個問題的實(shí)質(zhì)是能夠進(jìn)行房產(chǎn)登記的主體包括哪些，能夠進(jìn)行登記的權(quán)利人只有三類，分別為自然人、法人和其他組織，自然人和法人較好判斷，法人主要包括全民所有制企業(yè)法人、集體所有制企業(yè)法人、機(jī)關(guān)法人、事業(yè)單位法人、社會團(tuán)體法人、公司法人等，難點(diǎn)在于其他組織包括哪些?
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第15條規(guī)定，擔(dān)保法第7條規(guī)定的其他組織主要包括：依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)；依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的聯(lián)營企業(yè)；依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的中外合作經(jīng)營企業(yè)；經(jīng)民政部門核準(zhǔn)登記的社會團(tuán)體；經(jīng)核準(zhǔn)登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、村辦企業(yè)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條規(guī)定，民事訴訟法第49條規(guī)定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織，包括：依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的私營獨(dú)資企業(yè)、合伙組織；依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的合伙型聯(lián)營企業(yè)；依法登記領(lǐng)取我國營業(yè)執(zhí)照的中外合作經(jīng)營企業(yè)、外資企業(yè)；經(jīng)民政部門核準(zhǔn)登記領(lǐng)取社會團(tuán)體登記證的社會團(tuán)體；法人依法設(shè)立并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的分支機(jī)構(gòu)；中國人民銀行、各專業(yè)銀行設(shè)在各地的分支機(jī)構(gòu)；中國人民保險公司設(shè)在各地的分支機(jī)構(gòu)；經(jīng)核準(zhǔn)登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的鄉(xiāng)分公司雖不屬法人，但分公司是領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的分支機(jī)構(gòu)，屬于其他組織，故分公司也可取得房產(chǎn)登記。那么分公司可否自行處分(抵押)其名下的房產(chǎn)呢，分公司不具備獨(dú)立的法人資格，沒有自己的獨(dú)立財產(chǎn)，其名下的財產(chǎn)是作為本公司的財產(chǎn)而計人本公司的資產(chǎn)負(fù)債表之中，分公司對外行為一般須得到本公司的授權(quán)，其民事責(zé)任也應(yīng)由本公司承擔(dān)。分公司名下的房產(chǎn)事實(shí)上屬本公司所有，但本公司將其登記在分公司名下，可理解為對分公司的處分進(jìn)行了授權(quán)，根據(jù)物權(quán)公示公信原則，登記記載的分公司就是登記房產(chǎn)的所有權(quán)人，所有權(quán)人當(dāng)然可處分其名下的房產(chǎn)，登記機(jī)構(gòu)無需審核本公司的處置意見。最高人民法院《關(guān)于企業(yè)法人分支機(jī)構(gòu)未經(jīng)授權(quán)以登記在其名下的房地產(chǎn)為他人提供的抵押合同的效力應(yīng)如何認(rèn)定問題請示之答復(fù)》[2005民二他字第8號]認(rèn)為，根據(jù)我國房地產(chǎn)法律關(guān)于登記確權(quán)規(guī)定之精神，企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)以登記在其名下的房地產(chǎn)為他人債權(quán)設(shè)定抵押，該抵押設(shè)定行為符合擔(dān)保法規(guī)定的抵押權(quán)生效條件的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
目前，外國公司來華投資的日益增多，很多涉及到購置房產(chǎn)，實(shí)際上，外國公司在中國的活動是通過在中國境內(nèi)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)來進(jìn)行的，《公司法》第193條規(guī)定，外國公司在中國境內(nèi)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，必須向中國主管機(jī)關(guān)提出申請，并提交其公司章程、所屬國的公司登記證書等有關(guān)文件，經(jīng)批準(zhǔn)后，向公司登記機(jī)關(guān)依法辦理登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。由此可見，外國公司的分支機(jī)構(gòu)相當(dāng)于中國境內(nèi)的分公司法律地位，也是屬于其他組織，可取得房屋權(quán)屬登記，并進(jìn)行處分。
