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咨詢熱線內(nèi)容
我姓熊，是一名貨車司機(jī)。2004年9月，我表姐突然找上門來，跟我說她丈夫看我跑運(yùn)輸很賺錢，決定也去買一輛貨車跑運(yùn)輸。問我可不可以借給她15萬元，承諾3年以后還我。當(dāng)時(shí)我有些猶豫，畢竟15萬元也不是個(gè)小數(shù)目，這可是我三四年的辛苦換來的。表姐似乎看出我的顧慮，就說：“你放心，咱們簽一份抵押合同，我把房子抵押給你，如果3年之內(nèi)不能還錢的話，我的房產(chǎn)就歸你。”考慮再三，我與表姐簽訂了抵押合同，并將上述話語都寫進(jìn)合同里，并又給表姐一年的寬限期。后來，經(jīng)人建議我們還進(jìn)行了房屋抵押登記。
然而表姐夫買車后，在運(yùn)輸過程中竟發(fā)生車禍，還撞死一個(gè)農(nóng)民，為此賠了近10萬元錢，車也報(bào)廢，這對(duì)于四處欠債的他們來說無疑是雪上加霜。我也預(yù)感自己的那筆錢可能沒有辦法收回。到2007年，過寬限期兩個(gè)月后，表姐還是沒能把錢還給我。我聽說過了還款期限兩年后不主張就喪失了勝訴權(quán)，所以我就打電話向表姐催要欠款。沒想到表姐竟說我們簽訂的抵押合同無效，這讓我非常氣憤。
請(qǐng)問：表姐主張?jiān)摰执缂缀贤瑹o效是否合理?我該如何維護(hù)自己的權(quán)利?

律師專線解答
熊先生，這個(gè)結(jié)果是我們大家都不愿意看到的，但不得不遺憾地告訴您，您與您表姐簽訂的抵押合同中關(guān)于“您表姐3年之內(nèi)不能還錢，她的房屋就歸你”的約定無效，但是抵押合同的其他條款依然有效。
我國(guó)《擔(dān)保法》第40條規(guī)定：“訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。”因此，您與您表姐所簽訂的合同雖然是出于雙方自愿，但是，你們?cè)诤贤屑s定“如果您表姐3年之內(nèi)不能還錢，她的房屋就歸你”顯然違反了上述規(guī)定。
另外，《合同法》第52條(五)項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。同時(shí)，根據(jù)該法第56條的規(guī)定，合同部分無效，不影響其他部分效力。可見，您和您表姐簽訂的房屋抵押合同中關(guān)于“如果您表姐3年之內(nèi)不能還錢，她的房屋就歸你”的條款因違反了《擔(dān)保法》第40條的規(guī)定而無效，但是這并不表示您表姐將房屋作為您借給她錢的擔(dān)保的事實(shí)不存在。當(dāng)您表姐在約定的期限內(nèi)不能還錢時(shí)，只是不能直接將該房屋歸您所有，但根據(jù)《擔(dān)保法》第53條第1款的規(guī)定，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。抵押物折價(jià)或者拍賣、變賣后，其價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。可見，您與表姐可以協(xié)商，將該房屋進(jìn)行拍賣、變賣等方式得到價(jià)款，然后償還您表姐欠您的錢，超過您借給他的部分應(yīng)當(dāng)給您表姐，不足部分則由您表姐償還；如果協(xié)商不成，您只有將此事訴至人民法院，請(qǐng)求法院處理。

癥結(jié)所在
本問題的癥結(jié)在于咨詢者對(duì)抵押合同是否可以直接約定還款期限屆滿抵押人不能還款，抵押物直接歸抵押權(quán)人這一問題認(rèn)識(shí)不清。

律師提醒與注意事項(xiàng)
在此提醒債權(quán)人，您應(yīng)當(dāng)在還款期限屆滿之日起兩年內(nèi)行使債權(quán)，在此期間債權(quán)人享有勝訴權(quán)。
雖然法律規(guī)定不能在抵押合同中直接規(guī)定抵押物直接歸抵押權(quán)人所有，但是可以設(shè)定債務(wù)人逾期不履行債務(wù)抵押權(quán)人以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。
將房屋作為抵押物時(shí)，應(yīng)當(dāng)辦理房屋抵押登記，因?yàn)橹挥修k理了抵押登記的合同才具有法律效力，才能受法律保護(hù)。

法律鏈接
《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十三條、第四十條、第五十三條
《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十六條