導(dǎo)讀：本文主要介紹房產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)的類型，房產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)的防范措施以及解除抵押的方法及法院對(duì)執(zhí)行抵押房產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)看本文具體介紹：
【知識(shí)要點(diǎn)】
房產(chǎn)抵押有哪些風(fēng)險(xiǎn) 如何防范房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn) 房屋抵押如何解除? 法院執(zhí)行抵押房產(chǎn)的規(guī)定
【正文內(nèi)容】
房產(chǎn)抵押有哪些風(fēng)險(xiǎn)
房產(chǎn)抵押貸款可能存在的風(fēng)險(xiǎn)：
(一)租賃權(quán)對(duì)抗的風(fēng)險(xiǎn)
1、抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產(chǎn)。
2、租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時(shí)間較長的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費(fèi);或者借款人以明顯低于市場價(jià)格的租金將房屋出租給關(guān)系人，銀行將很難獲得租金收入用于還貸。
3、抵押物拍賣價(jià)格不公正。如果借款人不按期還貸，銀行有權(quán)處置抵押房產(chǎn)用來歸還貸款。當(dāng)銀行拍賣抵押房產(chǎn)時(shí)，按照我國目前的法律規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購買權(quán)，將可能采取措施故意壓低房產(chǎn)的拍賣價(jià)格。
(二)抵押登記權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)
1、“一物多押”的風(fēng)險(xiǎn)。《擔(dān)保法》第三十五條第二款規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”借款人將房產(chǎn)抵押給多個(gè)銀行后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。
2、土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。銀行辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時(shí)，如果只是辦理了房產(chǎn)抵押登記，而沒有辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。另外，我國法律規(guī)定：集體土地不可以用來抵押。因此，農(nóng)村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉(zhuǎn)化為國有土地。
3、登記期限的風(fēng)險(xiǎn)。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設(shè)為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，銀行將無法處置抵押房產(chǎn)。
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如何防范房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)
防范房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施：
(一)進(jìn)行抵押貸款前做好調(diào)查工作
銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款前，要認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，詳細(xì)了解借款人用來抵押的房產(chǎn)是否已經(jīng)租賃他人。
1、對(duì)房產(chǎn)“先租后抵”請(qǐng)看的檢查。
如果出現(xiàn)“先抵后租”的情形，即抵押人在設(shè)定抵押權(quán)后，又將抵押物出租。在這種情況下，已登記的抵押權(quán)的效力優(yōu)先于租賃權(quán)，銀行可以辦理房產(chǎn)抵押貸款。
2、對(duì)房產(chǎn)是否屬于“一物多押”的檢查。
如果屬于“一物多押”，銀行要經(jīng)常開展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產(chǎn)的情況，一旦出現(xiàn)影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時(shí)，銀行應(yīng)要求借款人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)一并抵押，便于處置變現(xiàn)。房產(chǎn)抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長，銀行應(yīng)有充足的時(shí)間處置抵押房產(chǎn)。
(二)土地的性質(zhì)和使用期限要明確
銀行辦理抵押貸款前，要調(diào)查清楚房產(chǎn)所占用土地的性質(zhì)，對(duì)于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業(yè)類。根據(jù)土地的性質(zhì)，查看土地使用期限是否到期，對(duì)即將到期或已經(jīng)到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對(duì)于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，銀行應(yīng)與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產(chǎn)時(shí)補(bǔ)交土地出讓金。
(三)貸后檢查須加強(qiáng)，防止土地用途變更
銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實(shí)際使用用途是否一致?如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，銀行也應(yīng)在貸款發(fā)放后進(jìn)行貸后檢查，查看借款人土地實(shí)際用途是否發(fā)生變更，根據(jù)情況及時(shí)采取有效措施。
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房屋抵押如何解除?
一、房屋抵押解除需要的材料：
1、抵押合同——抵押擔(dān)保合同范本
2、借款合同——房屋抵押借款合同格式
3、銀行出具的相關(guān)還款憑證——房屋抵押還款協(xié)議范本
4、借款人身份證、戶口、婚姻證明等
二、開發(fā)商抵押給銀行需要提供哪些材料：
1、申請(qǐng)書 (一份)
2、開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件蓋章(各一份)
3、產(chǎn)權(quán)證、國土證或購房合同(原件)——房屋買賣協(xié)議
4、原抵押合同(原件2份)
5、還款證明(解除抵押證明)(銀行原件)
6、開發(fā)商、銀行的委托書(原件)
7、代理人身份證(看原件交復(fù)印件)
注：營業(yè)執(zhí)照證號(hào)若有變化必需工商局出據(jù)證明;單位名稱變更應(yīng)提交更名的批文
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法院執(zhí)行抵押房產(chǎn)的規(guī)定
《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》
已于2005年11月14日由最高人民法院審判委員會(huì)第1371次會(huì)議通過，現(xiàn)予公布，自2005年12月21日起施行。 (2005年11月14日最高人民法院審判委員會(huì)第1371次會(huì)議通過)
法釋[2005]14號(hào)
二○○五年十二月十四日
根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規(guī)定，結(jié)合人民法院民事執(zhí)行工作的實(shí)踐，對(duì)人民法院根據(jù)抵押權(quán)人的申請(qǐng)，執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的問題規(guī)定如下：
第一條 對(duì)于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請(qǐng)，依法拍賣、變賣或者抵債。
第二條 人民法院對(duì)已經(jīng)依法設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人六個(gè)月的寬限期。在此期限內(nèi)，被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)主動(dòng)騰空房屋，人民法院不得強(qiáng)制被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬遷出該房屋。
第三條 上述寬限期屆滿后，被執(zhí)行人仍未遷出的，人民法院可以作出強(qiáng)制遷出裁定，并按照民事訴訟法第二百二十九條的規(guī)定執(zhí)行。
強(qiáng)制遷出時(shí)，被執(zhí)行人無法自行解決居住問題的，經(jīng)人民法院審查屬實(shí)，可以由申請(qǐng)執(zhí)行人為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供臨時(shí)住房。
第四條 申請(qǐng)執(zhí)行人提供的臨時(shí)住房，其房屋品質(zhì)、地段可以不同于被執(zhí)行人原住房，面積參照建設(shè)部、財(cái)政部、民政部、國土資源部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》所規(guī)定的人均廉租住房面積標(biāo)準(zhǔn)確定。
第五條 申請(qǐng)執(zhí)行人提供的臨時(shí)住房，應(yīng)當(dāng)計(jì)收租金。租金標(biāo)準(zhǔn)由申請(qǐng)執(zhí)行人和被執(zhí)行人雙方協(xié)商確定;協(xié)商不成的，由人民法院參照當(dāng)?shù)赝惙课葑饨饦?biāo)準(zhǔn)確定，當(dāng)?shù)責(zé)o同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)可以參照的，參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
已經(jīng)產(chǎn)生的租金，可以從房屋拍賣或者變賣價(jià)款中優(yōu)先扣除。
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