江西省某縣房產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)一位負(fù)責(zé)人提問(wèn):有一處房屋,系原產(chǎn)權(quán)人多年前購(gòu)買,當(dāng)時(shí)已經(jīng)進(jìn)行權(quán)屬登記并領(lǐng)取了權(quán)屬證書(shū)。現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人要將房產(chǎn)分一半給兒子,在到我處辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時(shí),我們認(rèn)為這是房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。但當(dāng)事人提出:他們這種情況屬于分家析產(chǎn),不是所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓,因而不愿意交納契稅。問(wèn):“析產(chǎn)”和“分割”有什么區(qū)別?“析產(chǎn)”應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)移登記還是變更登記?產(chǎn)權(quán)分割是否要交納契稅?
金紹達(dá):“析產(chǎn)”一詞在我國(guó)歷史上就已經(jīng)使用,也有的將其稱為“分析”。析產(chǎn)一般是指家財(cái)(包括房地產(chǎn))的分割。可能是“分析”易于和“分析研究”中的“分析”相混淆,“分析”和“析產(chǎn)”一詞主要由民間及業(yè)內(nèi)人士使用。在建國(guó)初發(fā)布的《契稅暫行條例》中,也使用了“分析”一詞而不是“分割”。在法律上則習(xí)慣于使用“分割”,是指對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的區(qū)分。在對(duì)房地產(chǎn)的分割上,“析產(chǎn)”,和“分割”應(yīng)是同義詞。
房產(chǎn)分割應(yīng)當(dāng)以房產(chǎn)屬于共有為前提,只有原來(lái)屬于共有的房產(chǎn)(包括夫妻之間雖以一方登記但是實(shí)際上屬于共有的房產(chǎn))才能進(jìn)行分割。如果該處房屋原為父母所有,而要將一部分房產(chǎn)讓與給兒子,這是房產(chǎn)的贈(zèng)與,而不是分割,應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)移登記,也應(yīng)當(dāng)交納契稅。
轉(zhuǎn)移登記和變更登記的主要區(qū)別是房屋所有權(quán)的權(quán)利主體有沒(méi)有發(fā)生變化(權(quán)利人變更法定名稱除外),所有權(quán)的權(quán)利主體發(fā)生變化的,應(yīng)辦理轉(zhuǎn)移登記。
因房產(chǎn)分割所進(jìn)行的登記從表面上看,分割前和分割后相比較既未增加新的所有權(quán)人、也未減少所有權(quán)人。但是,在分割前各個(gè)共有人是共同地作為全部房屋所有權(quán)的權(quán)利主體,而在分割以后,這種共有關(guān)系消失,原來(lái)的共有人分別成了原房屋中某一部分房屋所有權(quán)的權(quán)利主體。所有權(quán)的權(quán)利主體已經(jīng)發(fā)生了變化。建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十七條規(guī)定:“因房屋買賣……分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)……申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記”,明確將房產(chǎn)的分割列入了轉(zhuǎn)移登記的范圍。
因而,房產(chǎn)分割所進(jìn)行的登記應(yīng)屬于轉(zhuǎn)移登記。但由于這種轉(zhuǎn)移的特殊性,國(guó)內(nèi)也有一些城市在地方立法中將房產(chǎn)分割列入變更登記的。
并不是所有的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記都要交納契稅,例如房產(chǎn)的繼承是轉(zhuǎn)移登記,但不須交納契稅。對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分割是否要交納契稅的問(wèn)題,嚴(yán)格來(lái)說(shuō)并不應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門來(lái)解釋。但是很多城市房地產(chǎn)交易契稅由登記機(jī)構(gòu)代為征收,有的登記機(jī)構(gòu)雖然并不代征,但當(dāng)事人往往會(huì)在辦理登記前向登記機(jī)關(guān)進(jìn)行詢問(wèn)。
在建國(guó)初頒發(fā)的契稅條例中,對(duì)房產(chǎn)分析是明確不征收契稅的。在1950年4月3日政務(wù)院發(fā)布的《契稅暫行條例》第九條中,明確規(guī)定了房產(chǎn)分析免征契稅(“凡屬共有土地房屋,如分析時(shí)應(yīng)將原契連同分析單據(jù)呈驗(yàn)核準(zhǔn)后,另?yè)Q新契,免征契稅”)一些城市立法中將房產(chǎn)分割作為變更登記,既是因?yàn)檫@種轉(zhuǎn)移的特殊性,也可能有避免在契稅問(wèn)題上產(chǎn)生糾葛的因素。
1997年重新發(fā)布的《契稅暫行條例》第一條規(guī)定:“轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬,承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人,應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定交納契稅”。財(cái)政部財(cái)法字[1997]52號(hào)文第三條對(duì)“承受”的解釋是:“條例所稱承受,是指以受讓、購(gòu)買、受贈(zèng)、交換等方式取得土地、房屋權(quán)屬的行為”,并未直接將分割列入其內(nèi)。但是,該解釋當(dāng)時(shí)也并未明確繼承房屋是否免交契稅。直至2004年國(guó)家稅務(wù)總局以國(guó)稅函[2004] 1036號(hào)文發(fā)出《關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問(wèn)題的批復(fù)》后,才明確了:“繼承土地、房屋權(quán)屬,不征契稅”。與繼承相比,分割雖也是“轉(zhuǎn)移……權(quán)屬”,但很難說(shuō)是“承受”或“取得”,當(dāng)事人有一些想法是可以理解的。
《契稅暫行條例細(xì)則》第十六條已規(guī)定了:“納稅人符合減征或者免征契稅規(guī)定的,應(yīng)當(dāng)在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同后10日內(nèi),向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理減征或者免征契稅手續(xù)”。因此,在國(guó)家對(duì)分割是否要交納契稅明確做出規(guī)定前,無(wú)論征收或免征,都要辦理手續(xù)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分割是否要交納契稅或者可以免征,應(yīng)以契稅征管部門的解釋為準(zhǔn)。