點評：在宏觀調(diào)控和陰陽合同的背景下， 如果一方違反當(dāng)初約定，或者政策發(fā)生變動，需要交納的稅費有時候也是相差數(shù)十萬至多。
“全額”“差額”一字之差卻讓兩對夫妻在法庭上鬧得不可開交，罪魁禍?zhǔn)讌s是房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議中對營業(yè)稅的約定沒有明確。近日，江蘇省無錫市南長區(qū)人民法院對這起房屋買賣合同糾紛一案進行了判決。
2009年1月，吳爽夫婦與王炫夫婦簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議1份，約定吳爽夫婦將其所有的一套房屋出售給王炫夫婦，成交價格為人民幣凈86萬元，雙方簽署協(xié)議之時，由王炫夫婦支付定金5萬元，貸款額度為36萬元，待貸款貸出、房款付清后，由吳爽夫婦于2009年3月15日前將上述房屋正式交付。雙方同時約定，上述房屋辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)所需繳納的相關(guān)稅費以及房屋轉(zhuǎn)讓涉及個稅、差額營業(yè)稅，均由買方王炫夫婦承擔(dān)。
協(xié)議簽訂后，王炫夫婦依約支付了房款人民幣50萬元并辦妥了36萬元的房屋貸款，但在交納營業(yè)稅過程中發(fā)現(xiàn)，所涉營業(yè)稅為全額營業(yè)稅（約5萬元）而非數(shù)千元的差額營業(yè)稅，對于全額營業(yè)稅由何方承擔(dān)在協(xié)議中未有明確約定。王炫夫婦認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，交納營業(yè)稅是售房一方的法定義務(wù)，但賣方吳爽夫婦卻拒絕繳納這筆費用。雙方各執(zhí)己見，僵持了近5個月的時間。王炫夫婦一紙訴狀將賣方告上了法庭。
吳爽夫婦大感委屈，他們稱：房屋成交價格為凈86萬元，“凈”的含義無論是按照通常解釋還是行業(yè)慣例，均是指凈到手86萬元，不再承擔(dān)其他交易費用。自己確已收到買方所支付的首期房款，但在雙方去產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)時，王炫夫婦卻提出不知有營業(yè)稅，并拒絕承擔(dān)營業(yè)稅和支付剩余房款。
法院認(rèn)為，雙方簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議系雙方真實意思表示，合法有效，雙方應(yīng)按照協(xié)議約定全面履行各自所承擔(dān)的義務(wù)。現(xiàn)爭議焦點在于在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中所產(chǎn)生的營業(yè)稅應(yīng)由誰承擔(dān)，對此應(yīng)結(jié)合案情進行分析：首先，買方已支付了大部分購房款，并按約就剩余房款辦理了相應(yīng)的貸款手續(xù)，說明其有履行合同的意愿和行為；其次，在雙方未對營業(yè)稅問題產(chǎn)生爭議前，均是積極履行合同的，后雙方因營業(yè)稅究竟由誰承擔(dān)產(chǎn)生分歧，但只要導(dǎo)致協(xié)議履行受阻的這一情形消失，繼續(xù)履行合同仍具有積極意義；第三，雖然相關(guān)政策規(guī)定銷售不動產(chǎn)的一方為營業(yè)稅的納稅人，但房產(chǎn)交易雙方可以在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中約定與該營業(yè)稅相對應(yīng)的錢款由誰支付承擔(dān)，從雙方協(xié)議來看，雙方房屋轉(zhuǎn)讓中約定由王炫夫婦承擔(dān)的營業(yè)稅稅種為差額營業(yè)稅，與實際所應(yīng)承擔(dān)的營業(yè)稅稅種產(chǎn)生偏差，說明王炫夫婦在購買該房屋時對其應(yīng)承擔(dān)何種營業(yè)稅未作充分的了解，另外雙方還約定房屋成交價格為人民幣凈86萬元，按照通常理解，該條款應(yīng)理解為吳爽夫婦凈得購房款人民幣86萬元，說明在確定該筆購房款數(shù)額時已撇除了稅費的因素，故綜上，就房屋轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生的營業(yè)稅應(yīng)由王炫夫婦承擔(dān)。
據(jù)此，法院依法判決：吳爽夫婦將房屋交付給王炫夫婦，并協(xié)助辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)過戶過程中所產(chǎn)生的營業(yè)稅由王炫夫婦承擔(dān)；王炫夫婦于交付房屋并辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后當(dāng)日按雙方所簽房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議中約定的支付方式將剩余房款人民幣36萬元支付給吳爽夫婦。（文中均系化名）
