導(dǎo)讀：本文介紹房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓注意事項(xiàng)，主要有在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、附屬物的轉(zhuǎn)讓、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移以及告知義務(wù)等需要注意的內(nèi)容。
2003 年12 月1 日起實(shí)施的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，對在北京市范圍內(nèi)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行了進(jìn)一步的規(guī)范，《辦法》與此前頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》及最高院的一些司法解釋對照，各有側(cè)重。因此，律師在為北京市范圍內(nèi)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為提供法律服務(wù)時(shí)，應(yīng)綜合考慮以上法規(guī)及司法解釋的規(guī)定，全面審查轉(zhuǎn)讓行為的合法性及每一環(huán)節(jié)的法律后果，以保證律師提供的法律服務(wù)的質(zhì)量。下面，筆者將就《辦法》中涉及的一些事項(xiàng)，提出幾個(gè)應(yīng)注意的問題。
一、在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件
《辦法》第十條規(guī)定的房地產(chǎn)在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件與其它法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件相同，即：
(1)已支付了全部土地出讓金，并取得了土地使用權(quán)證書;
(2)完成了開發(fā)投資總額的25%以上。
應(yīng)注意的是，通常意義上理解，以上規(guī)定應(yīng)是針對的轉(zhuǎn)讓方，但是，根據(jù)最高人民法院2003年6月9日《關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓方未按規(guī)定完成土地的開發(fā)投資即簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力問題的答復(fù)》的規(guī)定，只要“轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并且轉(zhuǎn)讓方和受讓方前后投資達(dá)到完成開發(fā)投資總額的25%以上，已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，或者雖然沒有辦理登記手續(xù)，但當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)主管部門同意補(bǔ)辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓合同可以認(rèn)定為有效。”也就是說，“完成開發(fā)投資總額的25%以上”，可以理解為“轉(zhuǎn)讓方和受讓方前后投資達(dá)到25%以上”，在此情況下，只要履行了一定手續(xù)，轉(zhuǎn)讓行為是合法有效的。在實(shí)踐中，我們經(jīng)常遇到轉(zhuǎn)讓方投資尚未達(dá)到25%，而要轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的情況，因此，最高院以上這一司法解釋，對我們判斷某一轉(zhuǎn)讓行為的合法性，具有非常重要的指導(dǎo)意義。
