房地產案件執(zhí)行的常用方式
由于房地產不同于其他財產，所以房地產案件的執(zhí)行也有其一定的特殊性。首先房地產案件的執(zhí)行標的是房地產及與房產有關的權利除了對房產享有的占有、使用、收益、處分等一般物權外，還有相關的租賃權、抵押權、土地使用權等等，其次，作為執(zhí)行標的的房產都是特定的物，具有不可替代性，其價格也是特定的，房產的價格除了政策規(guī)定的確定因素外，還受地區(qū)、環(huán)境、年代、交通、總體規(guī)劃及市場因素等諸因素的影響，同一地區(qū)同一房型，也可能會出現不同的價格，因此須經有評估資格的專門機關的估價才能確定價格。再次，房產所有權與土地使用權必須一并執(zhí)行，而且須經國家專門機關批準辦理登記手續(xù)。
根據以上特點，在執(zhí)行房地產案件時，通常有以下幾種做法：
1、將執(zhí)行標的拍賣或變賣后所得價款清償債務;
2、對拍賣、變賣不成的房產經債權人同意后，由債權人租賃，租金抵償債務，也可租給第三人，第三人應付的租金用于清償債務;
3、如果債務人已將房產抵押給其他債權人的，抵押期滿后經拍賣所得價款在抵押權人優(yōu)先受償后余額用于清償債務;
4、如果雙方同意可將房產作價后直接折抵給債權人，差額部分實行多退少補;
5、如果執(zhí)行標的是在建工程，在確認其所有權后予以查封，限定債務人履行債務，到期不履行的，委托拍賣行整體拍賣清償;
6、對土地使用權的執(zhí)行。如果債務人只交了部分土地出讓金而取得土地使用權的，其土地使用權拍賣所得價款優(yōu)先支付土地出讓金和國家稅收，余額清償債務。如果執(zhí)行的房產的土地使用權是劃撥方式取得的，經土地管理部門，房產管理部門批準后該土地使用權連同地上建筑物構筑物一并拍賣。如拍賣底價中包含土地使用權的，拍賣成交后應將拍賣所得價款優(yōu)先支付土地出讓金及稅收，余額清償債務，受讓人直接取得土地使用權。如拍賣底價中不包含土地使用權的在拍賣成交后所得價款清償債務，買受人向政府交納土地出讓金，并與土地管理部門簽訂國有土地出讓合同，正式取得土地使用權，但不能改變原有規(guī)劃土地的性質。
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