2012年杭州有個房產(chǎn)案全國關(guān)注——媽媽用198萬元買了套婚房給女兒女婿，買下后才發(fā)現(xiàn)婚房帶有20年租賃。去年此案判決房屋轉(zhuǎn)讓合同有效，租金要在判決生效后十日內(nèi)進(jìn)行騰退。
現(xiàn)實(shí)中，尤其是非住宅，即一些經(jīng)營性用房，常常在法院執(zhí)行房產(chǎn)拍賣時，突然跳出一個所謂的租客——運(yùn)用“買賣不破租賃”來抵抗買賣和抵押房產(chǎn)的執(zhí)行。昨天，浙江省高級人民法院召開新聞發(fā)布會，公布《關(guān)于執(zhí)行非住宅房屋時案外人主張租賃權(quán)的若干問題解答》，就是為了破解房屋執(zhí)行中的虛假租賃難題。
省高院執(zhí)行局副局長傅松苗介紹了虛構(gòu)房屋租賃情況，大量租賃關(guān)系存疑。現(xiàn)實(shí)情況糟糕程度讓人吃驚——來自基層法院的反映，現(xiàn)在每一處房屋的拍賣，幾乎都有案外人出來主張租賃權(quán)。
據(jù)浙江省銀行業(yè)協(xié)會不完全統(tǒng)計，2013年至今，僅是五大國有商業(yè)銀行在浙分支機(jī)構(gòu)，就遇到貸款時房屋抵押人承諾不存在租賃情況、但處置時案外人卻出來主張租賃權(quán)的案件121件、執(zhí)行標(biāo)的額17.7億余元。
這些租賃都有共同的異常點(diǎn)：租賃合同落款日期在設(shè)定抵押或法院查封之前;未辦理租賃登記備案手續(xù);約定最長租賃年限;聲稱租金已一次性付清;出租人和承租人關(guān)系特殊等。
為了解決這種虛假租賃帶來的執(zhí)行難題，這次“解答”提出了一系列此類案件處理上的指導(dǎo)意見——
●要嚴(yán)查突然提出來的所謂“租賃”，以“占有”作為認(rèn)定租賃權(quán)成立與否的標(biāo)準(zhǔn)，比如營業(yè)執(zhí)照是不是顯示這里，是否有裝修，在辦公等等。
●要求承租人在抵押、查封前合法占有房屋意味著租賃合同當(dāng)然必須在抵押、查封前簽訂等等。
不過，這次“解答”針對的是非住宅，主要是廠房寫字樓商鋪等經(jīng)營性房產(chǎn)。
傅松苗強(qiáng)調(diào)，“解答”嚴(yán)厲打擊虛假租賃的原則和精神同樣適用于住宅。之所以沒法直接規(guī)定住宅，主要是住宅租賃量大面廣，而且沒有登記制度，情況更為復(fù)雜。但是只要是抵押房產(chǎn)拍賣中突然跳出租賃關(guān)系，都要嚴(yán)查。
如果虛假租賃一經(jīng)查實(shí)，相互串通的造假者會被依法處置，輕則司法拘留重則看是否涉嫌偽證罪。
