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房屋所有權人為何被判搬出房屋
來源陳海昶律師
基本案情
兩原告婚后無子女，為老有所養，兩原告與侄孫女（即被告），訂立一份贈與合同，并經公證處公證。雙方約定：“贈與人（兩原告）將坐落在某處的房產贈與給侄孫女（即被告）所有”，“該房產依法辦理過戶后，贈與人仍然有權居住直至逝世為止，在此期間，受贈人無權干預贈與人的居住權”。后雙方辦理房屋產權過戶手續。被告搬進與兩原告共同居住。后因被告生孩子后，為生活事務，經常與兩原告發生矛盾，后因矛盾激化，兩原告向法院起訴，要求撤銷與被告的贈與合同，讓被告搬出此房。
判決
法院經審理認為：原、被告雙方簽訂的房屋贈與合同合法有效。原、被告雙方居住在一起雖有矛盾，影響了兩原告對房屋的居住、使用，但并沒有嚴重侵害兩原告，對原告要求解除贈與合同之訴請，不予支持。雙方在合同中約定原告逝世前對房屋享有居住權，涉案房屋又系成套住宅，無法分割使用，為使兩高齡原告能安度晚年，由被告搬出居住較為妥當。被告可待雙方矛盾消除或兩原告逝世后再搬進該房居住。遂判決：一、被告于本判決生效后十五日內搬出住房；二、駁回原告要求撤銷贈與合同的訴訟請求。宣判后，雙方均未上訴，該判決現已生效。
評析
本案涉及的兩個主要問題：一是原告是否享有贈與合同解除權；二是作為房屋所有權人的被告是否應搬出該房屋。
首先，關于原告是否享有贈與合同解除權。
《合同法》賦予了贈與人撤銷權。贈與的撤銷包括任意撤銷與法定撤銷。任意撤銷是指贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以任意撤銷贈與，除非贈與合同具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質或者經過公證。法定撤銷，是指贈與合同成立后甚至在贈與合同已經一部或者全部履行之后，在具備法律規定的情形時，撤銷權人可以撤銷贈與。法定撤銷主要有三種情形：（1）受贈人嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬。受贈人實施的侵害行為必須是達到嚴重的程度，如受贈人本人或指使他人故意謀殺、傷害贈與人或其近親屬，或者故意侮辱、誹謗贈與人或其近親屬。不包含輕微的、一般的侵害行為。（2）受贈人對贈與人有扶養義務而不履行。（3）受贈人不履行贈與合同約定的義務。本案中，原、被告在生活中存在口角，只是一般矛盾，尚未構成嚴重的程度，不符合贈與合同的法定解除條件。因此，原告不享有贈與合同解除權。
其次，關于作為房屋所有權人的被告是否應搬出該房屋。
作為房屋所有權人的被告，本應當然地對房屋享有使用權，即應有居住權，但為何法院最后判決讓產權人搬出房屋？
主要理由有，第一，原、被告雙方居住在一起經常發生矛盾，后來矛盾比較激烈，雙方已無法共居一處；另涉案房屋系成套住宅，無法分割使用，故只能選擇讓一方居住。第二，鑒于二原告均系高齡老人，應當對處于相對弱勢地位的老年人進行特殊保護，若讓被告居住此房，則二位老人無處安身。第三，涉案房屋系二原告所贈，若讓被告居住此房，而二原告無處居住，則有失公允。第四，原、被告雙方在贈與合同中明確約定了房屋過戶后二原告仍享有居住權，且被告無權干預，可以理解為，雙方在合同中對被告行使所有權作出了一定限制。所以，判決讓作為所有權人的被告搬出房屋較為妥當。