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商品房驗收合格與商品房綜合驗收商品房的交付條件 交房，是商品房買賣合同中開發商的主要義務，同時也是房屋毀損、滅失風險由開發商轉移至購房人的標志。所以，在簽訂商品房買賣合同時，一定要對交房條件、交房期限等作出詳細的約定。 《商品房買賣合同示范文本》第八條 商品房驗收合格與商品房綜合驗收 商品房的交付條件
交房，是商品房買賣合同中開發商的主要義務，同時也是房屋毀損、滅失風險由開發商轉移至購房人的標志。所以，在簽訂商品房買賣合同時，一定要對交房條件、交房期限等作出詳細的約定。
《商品房買賣合同示范文本》第八條對于交房條件有五種備選項：1．該商品房經驗收合格； 2．該商品房經綜合驗收合格；3．該商品房經分期綜合驗收合格； 4．該商品房取得商品住宅交付使用批準文件； 5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。一般來說，這其中的第五種選項可以約定為“該商品房取得《建設工程竣工驗收備案表》”。這里，談談我對于這些交房條件的一些認識。
一、該商品房經驗收合格
《城市房地產管理法》第二十六條規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格后方可交付使用” ，《城市房地產開發經營管理條例》進一步明確規定未經驗收合格或者驗收不合格的，不得交付使用。由此可見，對未經驗收合格的商品房，法律已明文規定不允許交付使用。同時根據《城市房地產開發經營管理條例》第十七條：“房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請，并由主管部門組織工程質量監督、消防、規劃、人防等有關部門或單位進行驗收”的規定，商品房只有經過了上述部門的驗收并合格后，才能算是達到了交房條件。
由法律規定的角度來看，這種“該商品房經驗收合格”，對開發商的約束是比較嚴格的。但是，由于該條款沒有具體約定由誰驗收、怎樣驗收，也沒有特別約定開發商交房時需提供的驗收合格的證明文件，所以在實踐中缺乏統一的操作標準。如開發商發出了個“交樓通知書”就要求購房人收房，購房人認為這不符合約定的交房條件而拒絕收房，而究竟要開發商出示什么東西才收房，購房人自己也很困惑，這樣一來二去就形成了開發商與購房人之間的矛盾沖突。
所以，當開發商與購房人在選擇了“該商品房經驗收合格”這一種交房條件的同時，雙方還應進一步明確商品房驗收主體及驗收合格的證明文件（如《建設工程竣工驗收報告》），這樣才有可能避免開發商與購房人在交房時的糾紛。
二、該商品房經綜合驗收或分期綜合驗收合格
根據《城市房地產開發經營管理條例》的相關規定可知，綜合驗收或分期綜合驗收需對房地產開發項目的城市規劃設計條件的落實情況、城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況、單項工程的工程質量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業管理的落實情況進行驗收?？梢哉f這是政府對開發商的監管手段，更是對購房人權益的有效保障。
可是近年來，幾乎所有開發商在合同中不以該條款作為交樓條件，交樓前要完成綜合驗收幾乎是一句空話；而作為購房人需要的也不是如空中樓閣的綜合驗收，而只是綜合驗收里幾項重要的驗收內容在交樓前完成。因此，國務院在《國務院關于第三批取消和調整行政審批項目的決定》（國發[2004]16號）中取消了住宅小區等群體房地產開發項目竣工綜合驗收。
綜合驗收成為一種不可能完成的任務，所以在簽訂商品房買賣合同時，不論是開發商也好，還是購房人也好，都不選擇此條款。
三、該商品房取得《建設工程竣工驗收備案表》
《建設工程竣工驗收備案表》，該表除了能夠反映工程竣工驗收報告的內容外，還反映了規劃驗收認可文件、消防驗收認可文件、環保驗收認可文件、綠化驗收認可文件等許可文件內容。開發商能夠取得該表，就證明房地產開發項目已基本上就達到了能夠交付使用的標準，購房人也可以比較安心的入住了。