1、未登記的房產(chǎn)能繼承嗎?
網(wǎng)友提問：我爸退休后，單位分給他一套房子。后來單位要對該房產(chǎn)所在地塊進行拆遷改造，單位就與我爸簽訂了《住房改造賠償協(xié)議》，約定拆遷改造后為他在原地塊置換新房。協(xié)議簽訂后，這套房子就被拆除了，在原址建造了置換新房。但是，我爸還沒來得及為建成的新房辦理產(chǎn)權登記，就于2012年1月去世了，我媽也于2012年8月亡故了。我是我爸媽的獨生子，他們留有遺囑將置換來的房屋交由我繼承，請問我能否繼承未登記的房產(chǎn)?
律師回答：根據(jù)《物權法》的規(guī)定，不動產(chǎn)所有權的取得依據(jù)的是登記。新置換房產(chǎn)的所有權并未過戶到你父母名下，因此他們還沒有取得該套房屋的所有權，你就不能將其作為遺產(chǎn)予以繼承。但是，根據(jù)我國繼承法第三條規(guī)定及最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國繼承法〉若干問題的意見》第三條的規(guī)定：公民可繼承的其他合法財產(chǎn)包括有價證券和履行標的為財物的債權等。由此可見，債權作為遺產(chǎn)進行分配是受到法律的認可和保護的。根據(jù)上述法條的規(guī)定，本案拆遷協(xié)議中約定的履行標的為單位將新建造的房產(chǎn)置換給權利人，該債權為財產(chǎn)性權利，可以作為遺產(chǎn)繼承。
2、出賣繼承房產(chǎn)應先登記嗎?
網(wǎng)友提問：我父母因病先后離世，并在老家留下房屋若干。根據(jù)父母的遺囑，這些房屋皆由我繼承，我姐姐對此也無異議。由于我現(xiàn)已在寧波城區(qū)安家立業(yè)，不大可能再回老家生活，因此我打算將這些房屋出售。請問，出售繼承所得的房屋是否一定要先登記到我名下?
律師回答：你雖然已經(jīng)繼承了你父母親名下的房產(chǎn)，但你如果打算出售該房產(chǎn)，則必須先登記到你自己的名下。
依照我國《物權法》第29條規(guī)定：因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。同時，該法第31條還規(guī)定：依照本法第28條至第30條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權的，處分該物權時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力。
因此，你在繼承了父母的房產(chǎn)后，從繼承開始的那一刻起，你就已經(jīng)取得了該房產(chǎn)的所有權。但如果你在繼承之后要進行類似出售、贈與，或者設定相應的抵押等處分行為時，則必須依法先去當?shù)胤康禺a(chǎn)管理機構辦理登記。只有將該房屋登記到自己的名下后，你才能進行相關的處分，否則依法不發(fā)生物權轉移的效力。
