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房屋過戶未登記
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:985 ℃

  房屋過戶未登記

  合同是否有效力

  劉先生所在的單位進行房改,將一套兩居室房屋賣給劉先生,但沒有及時辦理房屋過戶登記手續。后來劉先生出國援外半年,這期間單位竟然又將該房屋賣給另外的人,并辦理了房屋的過戶登記。劉先生知道后很生氣,單位卻稱:你并沒有辦理房屋過戶登記手續,所以你的購房合同是無效的。劉先生很茫然,于是向律師請教。

  相關問題答復:

  我認為單位的認識是錯誤的,因為他們把所有權轉移的效力與購房合同的效力混淆了。

  購房合同是一類買賣合同,其中必然涉及到所有權的轉移問題。由于房屋是不動產,所以其所有權的轉移更有其特點。

  我國《民法通則》第七十二條規定:“按照合同或者其他合法方式取得財產的,財產所有權從財產交付時起轉移,法律另有規定或者當事人另有約定的除外”。我過《合同法》第133條也作了同樣的規定。

  這就是所有權轉移的基本原則。如果我們購買動產,比如說杯子、彩電、家具等,則當買家向我們交付這些東西時,其所有權便歸我們所有。

  但如果我們購買不動產,情況就不一樣。依據我國《土地管理法》、《城鎮私有房屋管理條例》等法律、法規規定,不動產的所有權變動應登記才生效,也就是我們通常說的過戶登記。

  但現在模糊的是,登記后是什么生效?是買賣合同生效,還是所有權轉移生效,實踐中往往混淆不清。法學界目前認為,《城鎮私有房屋管理條例》以及《擔保法》關于抵押權成立部分的規定中,對此問題都是混淆的。

  實際上,政府的登記只是所有權轉移的要件,并不是合同成立的要件。登記與否只管所有權是否發生變動,但與合同是否成立、是否有效無關。如果因為沒有辦理過戶登記手續便認定合同無效,則一旦房屋價格看漲,賣方便可隨意毀約;而一旦房屋價格看跌,買方又將隨意退房,這哪里還有法律、秩序可言。

  因此,《合同法》第135條規定:“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證,并轉移標的物所有權的義務”。也就是說,《合同法》將合同的效力與所有權轉移的效力區分開來,買賣合同從依法成立時成立與生效,所有權從登記過戶或交付時成立與生效。如果買賣標的是不動產,則賣方就有法定的義務辦理過戶登記手續。

  本案中,劉先生先簽定的購房合同合法成立,是有效的。售房單位以沒有辦理過戶手續為由主張合同不成立是錯誤的,其應該繼續為劉先生辦理過戶登記手續。如果購買該房屋的第三人是善意的,且已辦理了過戶登記手續,則無法再為劉先生辦理過戶手續。那么,該單位應當向劉先生承擔違約責任,包括再向劉先生提供相似房屋或賠償劉先生的損失等。

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