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    房屋產(chǎn)權(quán)過戶糾紛問題研究
    發(fā)布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:924 ℃

      導(dǎo)讀:在房地產(chǎn)交易過程中,開發(fā)商一房多賣、先抵押再出售等嚴(yán)重?fù)p害購房消費者的合法權(quán)益,引發(fā)群體性糾紛等事件不時出現(xiàn),此種情況在商品房預(yù)售階段尤為突出,產(chǎn)生了大量的糾紛和訴訟。多數(shù)情況下,開發(fā)企業(yè)只是違規(guī)操作,尚有償債能力,消費者權(quán)益的損害尚可獲得救濟(jì)。但在開發(fā)商將房屋重復(fù)出售后卷款而逃不知所蹤,或者已將款項揮霍罄盡,或者以其他方式轉(zhuǎn)移財產(chǎn)無力償債的情況下,由于同一標(biāo)的房屋上并存眾多權(quán)利,各權(quán)利人只能就同一財產(chǎn)請求權(quán)利保護(hù),購房人要求辦理房屋“兩證”的,如何處理購房消費者與抵押權(quán)人、工程款權(quán)利人等間的權(quán)利沖突?這一問題是人民法院審判實踐中面臨的重要課題。為準(zhǔn)確適用《合同法》第286條規(guī)定,最高人民法院出臺了《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》(以下簡稱《批復(fù)》),及時對審判實踐給予了指導(dǎo)。

      一、購房消費者的生存權(quán)能否優(yōu)先于抵押權(quán)?

      是否對購房消費者予以優(yōu)先保護(hù),是一個時代的政策價值取向問題。本文無意于對此問題進(jìn)行探討,僅從現(xiàn)有法律規(guī)定出發(fā)對消費者權(quán)和抵押權(quán)的受償順位問題提出淺見?!杜鷱?fù)》僅解決了購房消費者權(quán)利與工程款優(yōu)先受償權(quán)的受償順位以及工程款優(yōu)先權(quán)與抵押權(quán)的受償順位問題,對購房消費者與抵押權(quán)間的受償順位問題未作明確規(guī)定。根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原理,購房消費者能夠?qū)构こ炭顑?yōu)先權(quán)的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)為一種物權(quán),或為一種具有物權(quán)性質(zhì)的特殊債權(quán)。在同一財產(chǎn)上并存多項物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利時,其受償?shù)南群箜樜粦?yīng)由法律明確規(guī)定。在法律及司法解釋未對購房消費者與抵押權(quán)人間的受償順位作出明確規(guī)定時,應(yīng)怎樣處理二者的關(guān)系?通常而言,同一標(biāo)的財產(chǎn)上并存多項物權(quán)或物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利時,應(yīng)遵循法定權(quán)利優(yōu)先于意定權(quán)利,同一性質(zhì)的權(quán)利并存時以權(quán)利成立的時間先后定其受償順位,成立在先的權(quán)利優(yōu)先于成立在后的權(quán)利。雖然消費者對房屋有請求轉(zhuǎn)移所有權(quán)的主張,但法律對抵押權(quán)的實現(xiàn)有明確規(guī)定,在法律未對購房消費者權(quán)和抵押權(quán)的受償順位作出明確規(guī)定時,我們不能以三段論推出消費者對房屋所有權(quán)的請求優(yōu)先于或者能夠?qū)沟盅簷?quán),應(yīng)以權(quán)利成立的先后次序,優(yōu)先順位保護(hù)有效成立在先的權(quán)利。購房消費者權(quán)能否優(yōu)先于抵押權(quán),應(yīng)區(qū)分不同情況而定。

      1、房屋先出售后抵押,消費者與抵押權(quán)人受償順位問題

      在商品房買賣合同有效成立后,出賣人在標(biāo)的房屋上設(shè)置了抵押權(quán),購房消費者起訴請求取得房屋產(chǎn)權(quán)的,可分別以下情況處理:

      (1)如果商品房買賣合同未為登記,由于該房屋上沒有權(quán)利設(shè)定的外觀顯征,經(jīng)登記的抵押權(quán)具有物權(quán)效力,可以對抗購房消費者的權(quán)利。但如果購房消費者有證據(jù)證明抵押權(quán)人明知該房屋已出售,而后為債權(quán)的實現(xiàn)就該房屋設(shè)定抵押權(quán)的,由于惡意損害第三人的行為違反了民法誠實信用的基本原則,該抵押權(quán)不受法律保護(hù)。

      (2)如果商品房買賣合同已經(jīng)登記后,出賣人就該房屋向他人設(shè)定抵押權(quán)的,抵押權(quán)不能對抗購房消費者的請求權(quán)。因為登記的主要目的在于確保房地產(chǎn)管理部門對商品房預(yù)售活動的監(jiān)管以及有效防范出賣人重復(fù)預(yù)售損害購房人利益的行為,登記的合同具有對抗第三人的效力,抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)通過登記簿查詢抵押物的權(quán)屬狀況,其未盡審查義務(wù)所致?lián)p失不能由購房消費者承擔(dān)。

      (3)如果商品房的所有權(quán)已登記轉(zhuǎn)移給購房人,出賣人未經(jīng)房屋所有權(quán)人同意,就購房人的房屋設(shè)定抵押,由于購房人已取得房屋所有權(quán)成為所有權(quán)人,出賣人對他人房屋設(shè)定抵押權(quán)的行為屬于無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)的行為,根據(jù)《合同法》第51條的規(guī)定,除非該行為經(jīng)所有權(quán)人追認(rèn)或者無處分權(quán)人取得處分權(quán),該合同無效。

      2、房屋先設(shè)定抵押后又出售,消費者與抵押權(quán)人的受償順位問題

      房屋設(shè)定抵押權(quán)并經(jīng)登記后,出賣人將該房屋又予以出售,涉及抵押權(quán)與購房消費者權(quán)益沖突的。

      (1)如果出賣人未通知抵押權(quán)人或者未告知購房人抵押物設(shè)定抵押的情況,根據(jù)《擔(dān)保法》第49條“抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押物登記的,應(yīng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人抵押物已經(jīng)抵押的情況,抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無效”的規(guī)定,抵押權(quán)人可主張房屋轉(zhuǎn)讓行為無效。不動產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán),應(yīng)辦理抵押物登記,登記的目的在于確保財產(chǎn)的穩(wěn)定和交易的安全,購房消費者應(yīng)通過登記簿查詢房屋上的權(quán)屬狀況,其疏于審查而遭致的損失不應(yīng)轉(zhuǎn)嫁給抵押權(quán)人承擔(dān)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋》第67條的規(guī)定,即使出賣人未通知抵押權(quán)人或者未告知購房人抵押物設(shè)定抵押的情況,買賣合同的效力不因此而受影響,抵押權(quán)人仍可就經(jīng)登記的抵押物行使物上追及權(quán)實現(xiàn)其債權(quán),受讓人亦可行使滌除權(quán)以取得抵押物的所有權(quán),因此,不管該房屋已轉(zhuǎn)移至何人之手,即使已轉(zhuǎn)移給了消費者,消費者的所有權(quán)仍然不能對抗該房屋的抵押權(quán),受讓人可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù),以取得房屋所有權(quán),然后就滌除房屋上負(fù)擔(dān)所支付的價款向抵押人追償。

      (2)如果出賣人已通知抵押權(quán)人的,對該物的處分已獲得抵押權(quán)人的同意,抵押權(quán)人可提前實現(xiàn)其債權(quán);如果已告知購房人抵押物設(shè)定抵押的情況,購房人仍然買受的,屬于買收人自愿承擔(dān)風(fēng)險,自無反悔并受法律保護(hù)的依據(jù)。

      二、購房消費者與被拆遷人權(quán)利的沖突問題

      房屋拆遷涉及老百姓的切身利益,被拆遷人屬于弱勢的、被動的群體,法律應(yīng)當(dāng)重點保護(hù)被拆遷人的利益?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房解釋》)第7條規(guī)定,拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置,如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人的,被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的,應(yīng)予支持。從該規(guī)定可以推知,被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換,其基于安置協(xié)議而取得對約定的安置房屋所有權(quán)的請求權(quán),并非一種純碎的債權(quán),而是對其原有房屋所有權(quán)的權(quán)利延伸,至少具有物權(quán)性質(zhì)。根據(jù)房屋性質(zhì)的不同,被拆遷人的房屋可分為住宅用房和商業(yè)用房。商業(yè)用房所有權(quán)人的主要目的是利用該房屋進(jìn)行經(jīng)營,而住宅房屋所有權(quán)人的主要目的是以該房屋滿足其居住的基本生活需要。被拆遷的住宅房屋所有權(quán)人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換,與購房消費者購買商品房的目的一樣,都是為了滿足其居住需要的基本生存利益,因此,住宅房屋的被拆遷人的安置權(quán)與購房消費者權(quán)利均屬于基本生存權(quán)范圍,應(yīng)受到同等的保護(hù)。

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