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轉(zhuǎn)讓的二手房怎么過戶?
發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,001 ℃

  導(dǎo)讀:轉(zhuǎn)讓的二手房怎么過戶呢?二手房轉(zhuǎn)讓過戶一般需要房屋所有權(quán)證、買賣雙方身份證明、房屋出售方婚姻狀況證明、房屋核檔證明、買賣契約以及其他房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要提供的資料等材料。具體轉(zhuǎn)讓二手房過戶所需的相關(guān)費(fèi)用及辦理流程請(qǐng)看本文詳細(xì)介紹:

  一、轉(zhuǎn)讓的二手房過戶需繳納的費(fèi)用有:

  1、營(yíng)業(yè)稅(稅率5.55%賣方繳納)

  根據(jù)2010年房產(chǎn)新政,轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間不足5年的非普通住宅按照全額征收營(yíng)業(yè)稅,轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間超過5年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅,轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間超過5年的普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅。

  注意:

  ①購買時(shí)間超過5年這里首先看產(chǎn)權(quán)證,其次看契稅發(fā)票,再次看票據(jù)(房改房看國(guó)有住房出售收入專用票據(jù))這三種證件按照時(shí)間最早的計(jì)算。一般地說票據(jù)早于契稅發(fā)票,契稅發(fā)票早于產(chǎn)權(quán)證,房改房中時(shí)間最早的是房改所收的定金的票據(jù)。②所售房產(chǎn)是普通住宅還是非普通住宅。

  另:如果所售房產(chǎn)是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等則不論證是否過5年都需要全額征收營(yíng)業(yè)稅。

  2、個(gè)人所得稅(稅率交易總額1%或兩次交易差的20%賣方繳納)

  征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個(gè)條件①家庭唯一住宅②購買時(shí)間超過5年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足可以免交個(gè)人所得稅;任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅。

  注意:

  如果是家庭唯一住宅但是購買時(shí)間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納,若在一年以內(nèi)能夠重新購買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金,具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價(jià)格較低的1%退還。地稅局會(huì)審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產(chǎn)作為家庭唯一住宅的依據(jù),其中包括雖然產(chǎn)權(quán)證沒有下放但是房管部門已經(jīng)備案登記的住房(不包含非住宅類房產(chǎn))。

  另注:如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個(gè)人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對(duì)于營(yíng)業(yè)稅繳納差額的情況,個(gè)人所得稅也必須征收差額的20%

  3、印花稅(稅率1%買賣雙方各半)不過從2009年至今國(guó)家暫免征收。

  4、契稅(基準(zhǔn)稅率3%優(yōu)惠稅率1.5%和1%買方繳納)

  征收方法:按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3%,若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%,若買方首次購買面積超過90平(包含90平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

  注:首次購買和普通住宅同時(shí)具備才可以享受優(yōu)惠,契稅的優(yōu)惠是以個(gè)人計(jì)算的,只要是首次繳契稅都可以享受優(yōu)惠。若買方購買的房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

  5、測(cè)繪費(fèi)1.36元/平米總額=1.36元/平米*實(shí)際測(cè)繪面積(08年4月后新政策房改房測(cè)繪費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):面積75平米以下收200元,75平米以上144平米以下收300元,144平米以上收400元)

  一般說來房改房都是需要測(cè)繪的,商品房如果原產(chǎn)權(quán)證上沒有濟(jì)南市房管局的測(cè)繪章也是需要測(cè)繪的。

  6、二手房交易手續(xù)費(fèi)總額:住宅6元/平米*實(shí)際測(cè)繪面積非住宅10元/平米

  7、登記費(fèi)(工本費(fèi))80元共有權(quán)證:20元

  二、房產(chǎn)過戶的一般流程:

  1、房產(chǎn)證過戶不經(jīng)過房地產(chǎn)中介的話,須把合同的條款和違約條款寫清楚,簽合同時(shí)須賣方房產(chǎn)證上面名字的當(dāng)事人在場(chǎng)(如果是已婚,需要夫妻雙方在場(chǎng)及簽字)。

  2、申請(qǐng)材料準(zhǔn)備好后,須到房產(chǎn)局,填寫一些表格和一個(gè)存量合同,存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。

  3、房產(chǎn)過戶的申請(qǐng)材料都交給房產(chǎn)局后,房產(chǎn)局會(huì)給予一個(gè)回執(zhí)單,按照回執(zhí)單上面說明的日期去繳納稅金 ,一般需要十五個(gè)工作日左右。

  4、房產(chǎn)過戶稅金繳納完畢后便可拿到房產(chǎn)證。

  知識(shí)關(guān)聯(lián):

  房產(chǎn)贈(zèng)與過戶的辦理:

  1、贈(zèng)與房產(chǎn)過戶的費(fèi)用免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅,但是需要增加以下幾項(xiàng):

  (1)公證費(fèi)40元/平米*產(chǎn)權(quán)證面積

  (2)契稅的征收不論房產(chǎn)什么情況都需要征收全額契稅

  (3)其他費(fèi)用和正常過戶都一樣

  2、房產(chǎn)贈(zèng)與過戶所需材料:

  (1)公證處需要賣方夫妻雙方戶口本和身份證復(fù)印件一套、買方身份證復(fù)印件一份,產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件一套

  (2)不需要經(jīng)過地稅局直接可以過戶。

  (3)房管局需要材料同正常過戶基本一樣只不過還需要公證書原件一份。

  小編提醒注意以下事項(xiàng):

  辦理房產(chǎn)過戶過程中要注意以下相關(guān)事項(xiàng):

  1、若單位購買私房,還需提交單位法人或其它組織資格證明(營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼)原件及復(fù)印件(加蓋公章),單位法定代表人辦證委托書(收件窗口領(lǐng)取),受托人身份證原件及復(fù)印件;

  2、若非住宅轉(zhuǎn)移,還需提交土地使用權(quán)證書;

  3、若當(dāng)事人不能親自辦理,需出具委托書或公證書,受委托人需出具身份證原件及復(fù)印件;

  4、房屋若已出租,且承購人非承租人的,需提交承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)證明;

  5、若有共有權(quán)人需出具共有權(quán)人同意出售證明和共有權(quán)證書;

  6、若經(jīng)法院判決的,需出具法院判決和協(xié)助執(zhí)行通知書。

  去交易中心辦理過戶手續(xù),帶上房產(chǎn)證原件,復(fù)印件,身份證,復(fù)印件,

  注:去辦理過戶手續(xù)需要原房主夫妻雙方到場(chǎng):帶上身份證、戶口本、房證、契證、結(jié)婚證(單身的需要單身證明)買的人只要帶上身份證就可以申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,應(yīng)當(dāng)提交下列材料:

  (一)登記申請(qǐng)書;

  (二)申請(qǐng)人身份證明;

  (三)房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書;

  (四)證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料;

  (五)其他必要材料。

  前款第(四)項(xiàng)材料,可以是買賣合同、互換合同、贈(zèng)與合同、受遺贈(zèng)證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書,或者其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料。

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