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房屋買賣交易未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記是否有效；應(yīng)由誰辦理過戶手續(xù)。
在房屋買賣案件中，因雙方當事人未到房管部門辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，常常被認為該房屋買賣行為無效。這種看法在認識上存在一個誤區(qū)，有必要加以澄清。房屋買賣行為是否有效，取決于房屋買賣合同是否有效。《中華人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)才生效的，依照其規(guī)定。據(jù)此可以看出，合同生效有兩種形式：一是依法必須辦理批準、登記等手續(xù)才生效的，以辦理該手續(xù)為確認生效的時間。這種批準、登記，指的是當事人之間在簽訂合同后，將合同在規(guī)定的部門辦理批準或登記，合同即生效。二是合同一經(jīng)簽訂，即具有法律效力，合同本身無須批準或登記就生效。房屋買賣合同的效力問題，屬第二種情況，買賣后的產(chǎn)權(quán)過戶登記并不是合同生效的要求，而是物權(quán)變動的要求，即當事人要憑簽訂的合同及原產(chǎn)權(quán)證件去辦理標的物所有權(quán)變動的登記。所以，是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而對買賣合同及其效力沒有影響。不能因為當事人還未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，就認定當事人的買賣合同無效。 辦理產(chǎn)權(quán)更名過戶手續(xù)，應(yīng)由買賣雙方哪方負責呢？
一是這個問題涉及到過戶更名手續(xù)費用應(yīng)由誰承擔，買賣雙方當事人應(yīng)在合同中明確約定由誰承擔費用、辦理手續(xù)。二是雙方應(yīng)主動配合辦理相關(guān)手續(xù)，特別是賣方當事人在此環(huán)節(jié)上居于主導(dǎo)地位，因為辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)時，賣方需要提供與原產(chǎn)權(quán)相關(guān)的各項手續(xù)，如原產(chǎn)權(quán)是否屬于共有，其他共有或受益人對轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)所出具的手續(xù)等。因此，賣方更應(yīng)該主動配合，對于產(chǎn)權(quán)及時變更和轉(zhuǎn)移具有重要作用。合同法第一百三十五條規(guī)定：出賣人應(yīng)當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)的義務(wù)。此規(guī)定也說明賣方在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中負有積極的主要義務(wù)。當然買方不配合也會影響過戶手續(xù)的辦理，此行為可視為一種違反合同附隨的協(xié)助義務(wù)的行為，但不影響買賣合同效力的認定。