有關(guān)產(chǎn)權(quán)登記的約定
產(chǎn)權(quán)登記的約定范圍和約定期限都有哪些規(guī)定，應(yīng)該如何處理產(chǎn)權(quán)登記的約定。預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
產(chǎn)權(quán)登記的約定時限
{出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60天你,將辦理權(quán)屬(包括三證)登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案.如因出賣人的責(zé)任,買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的,雙方同意按下列第2項(xiàng)處理.出賣人支付已付房價的0.5%的違約金.}
首先理解什么是規(guī)定期限:規(guī)定期限是指買受人依法進(jìn)行權(quán)屬登記和取得產(chǎn)權(quán)憑證時間。這個期限《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十二條：“預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)憑證到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)”已作了明確規(guī)定.
第二:根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十七條：“申請初始登記和轉(zhuǎn)移登記的：凡權(quán)屬清楚，產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，登記機(jī)關(guān)受理登記后的30日內(nèi)核準(zhǔn)登記并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書”，即出賣人申請初始登記行政審批一個月內(nèi)完成，買受人申請權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記一個月內(nèi)也可以完成.注意這里申請初始登記和轉(zhuǎn)移登記的和,并不是或.因此和60天是對上號的.
第三:建設(shè)部《簡化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》附件一《辦理房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記辦事期限及必收要件一》初始登記辦事期限規(guī)定是5個工作日，《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十二條規(guī)定亦是商品房交付之日起90日之內(nèi)出賣人要將辦理權(quán)屬登記必備材料交給買受人，此期間當(dāng)已包含了前置條件——即出賣人初始登記成立，隨附通知，結(jié)清房款，開具有關(guān)證明資料等義務(wù)履行完畢，為此，隨附通知時間，從上列規(guī)范可知，其是買受人在商品房交付之日起90天的辦證期限之內(nèi)履行，因?yàn)椋鲑u人初始登記報件時間是商品房交付之日起60天，而行政審批初始登記辦證期限規(guī)定為5個工作日，那兩項(xiàng)相加法定時間不超65天，也就是說，隨附通知最遲應(yīng)當(dāng)在買受人辦證規(guī)定期限屆滿之前，是不言而喻的，并且在時間上比較其也完全具有可操作性。否則，在初始登記和轉(zhuǎn)讓登記之間相差25天的技術(shù)設(shè)置便失去必要性。
第四:需要澄清的一個情況，就是出賣人初始登記的資料報備并不必然等于初始登記成立，如出賣人因維修基金遲繳或綠化面積與設(shè)計(jì)規(guī)劃不符或擅自更改建設(shè)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)進(jìn)行建設(shè)等，致未能在5個工作日取得登記，理解示范文本第十五條關(guān)于“產(chǎn)權(quán)登記”約定為出賣人向登記中心報備材料之日就是完成辦證環(huán)節(jié)中所有責(zé)任之日，顯然是片面的，因?yàn)椋@個界定點(diǎn)，既不是初始產(chǎn)權(quán)登記完成之日也不是告知買受人辦證之日，僅是初始產(chǎn)權(quán)登記報備日，如果出賣人申報未獲審核通過是因其建設(shè)中違規(guī)、違法行為而被拖延，但只要在規(guī)定期限之內(nèi)進(jìn)行報備，那就與出賣人責(zé)任無關(guān)?再者，如果出賣人與買受人之間出現(xiàn)合同爭議面積等問題，那又叫買受人如何辦證?這能得出買受人要自擔(dān)出賣人初始登記中房地產(chǎn)部門收件受理單開具之后的所有責(zé)任?所以，將資料報備等同于初始登記成功，等同于出賣人在辦證環(huán)節(jié)中責(zé)任界定點(diǎn)，顯然是減輕、規(guī)避出賣人在權(quán)屬轉(zhuǎn)讓之中責(zé)任的表現(xiàn)。
總而言之，評價商品房買賣合同示范文本產(chǎn)權(quán)登記條款和合理推定有關(guān)爭議問題結(jié)論，應(yīng)從出賣人初始登記行為均在買受人辦證規(guī)定期限之前著眼，并且，當(dāng)以滿足買受人在規(guī)定期限內(nèi)實(shí)現(xiàn)辦證目的為標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)椋?ldquo;產(chǎn)權(quán)登記”條款設(shè)立的旨意，就是為保證買受人能夠依法在規(guī)定期限之內(nèi)取得產(chǎn)權(quán)登記。
產(chǎn)權(quán)登記的辦證約定
《商品房銷售管理辦法》第三十四條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條 預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
不能辦理房地產(chǎn)權(quán)證或者不能按期辦理房地產(chǎn)權(quán)證既有開發(fā)商的原因，也有購房人的原因。對開發(fā)商而言，如下主要原因都不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證：1、項(xiàng)目未經(jīng)立項(xiàng)批準(zhǔn)的;2、項(xiàng)目未取得規(guī)劃審批的;3、房屋沒有銷售許可證又無大產(chǎn)證的;4、房屋未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的;5、土地或房屋未解除抵押的;6、開發(fā)商未交納相關(guān)稅費(fèi)、土地出讓金等。對購房人而言，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的主要原因如下：1、購房者沒有交納相關(guān)的稅費(fèi);2、沒有提供房屋登記發(fā)證機(jī)關(guān)所要求的相關(guān)資料及身份證明;3、委托他人辦理房產(chǎn)證但沒有出具授權(quán)委托書的。
{出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60天你,將辦理權(quán)屬(包括三證)登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案.如因出賣人的責(zé)任,買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的,雙方同意按下列第2項(xiàng)處理.出賣人支付已付房價的0.5%的違約金.}
首先理解什么是規(guī)定期限:規(guī)定期限是指買受人依法進(jìn)行權(quán)屬登記和取得產(chǎn)權(quán)憑證時間。這個期限《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十二條：“預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)憑證到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)”已作了明確規(guī)定.
第二:根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十七條：“申請初始登記和轉(zhuǎn)移登記的：凡權(quán)屬清楚，產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，登記機(jī)關(guān)受理登記后的30日內(nèi)核準(zhǔn)登記并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書”，即出賣人申請初始登記行政審批一個月內(nèi)完成，買受人申請權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記一個月內(nèi)也可以完成.注意這里申請初始登記和轉(zhuǎn)移登記的和,并不是或.因此和60天是對上號的.
第三:建設(shè)部《簡化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》附件一《辦理房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記辦事期限及必收要件一》初始登記辦事期限規(guī)定是5個工作日，《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十二條規(guī)定亦是商品房交付之日起90日之內(nèi)出賣人要將辦理權(quán)屬登記必備材料交給買受人，此期間當(dāng)已包含了前置條件——即出賣人初始登記成立，隨附通知，結(jié)清房款，開具有關(guān)證明資料等義務(wù)履行完畢，為此，隨附通知時間，從上列規(guī)范可知，其是買受人在商品房交付之日起90天的辦證期限之內(nèi)履行，因?yàn)椋鲑u人初始登記報件時間是商品房交付之日起60天，而行政審批初始登記辦證期限規(guī)定為5個工作日，那兩項(xiàng)相加法定時間不超65天，也就是說，隨附通知最遲應(yīng)當(dāng)在買受人辦證規(guī)定期限屆滿之前，是不言而喻的，并且在時間上比較其也完全具有可操作性。否則，在初始登記和轉(zhuǎn)讓登記之間相差25天的技術(shù)設(shè)置便失去必要性。
