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    房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的性質(zhì)
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:933 ℃

      長期以來,在審判實(shí)踐中存在一種認(rèn)識(shí),認(rèn)為只要沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記,即使簽定了房屋買賣合同,甚至付清了房款交付了房屋,該房屋買賣合同仍然無效或效力未定。這種認(rèn)識(shí)既不符合法律所倡導(dǎo)的誠實(shí)信用精神,也違背了《合同法》的規(guī)定。

      如前所述,房屋買賣合同只要符合法律規(guī)定的形式要件和實(shí)質(zhì)要件,合同就為有效合同,至于辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的問題,是履行該房屋買賣合同的內(nèi)容。我國《合同法》第60條規(guī)定,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。第135條規(guī)定,出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者提取標(biāo)的物的單證,并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。

      我國法律規(guī)定,動(dòng)產(chǎn)以交付轉(zhuǎn)移所有權(quán),不動(dòng)產(chǎn)以辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記轉(zhuǎn)移所有權(quán),因此,在房屋買賣過程中,辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記只是涉及履行合同(轉(zhuǎn)移所有權(quán))的問題,并不涉及合同效力的問題。

      并且,如果因?yàn)闆]有辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記而否認(rèn)合同效力,在邏輯是也是矛盾的,因?yàn)橹挥性诤贤行У那疤嵯虏糯嬖诼男泻贤?,而不能因?yàn)闆]有履行合同的部分義務(wù)就否定合同的效力。

      房屋買賣合同依法成立并有效并非就等于房屋買賣合同履行完畢。所以,合同的有效成立只是當(dāng)事人履行的前提條件,只有認(rèn)真全面履行了合同,當(dāng)事人的權(quán)利才能實(shí)現(xiàn)。

      作為房屋買賣合同的標(biāo)的物(房屋),其履行的標(biāo)志目前是以國務(wù)院1988年發(fā)布的《城市私房管理?xiàng)l例》。也就是說房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移應(yīng)以是否辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)為必要條件。關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)問題。辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),實(shí)際上是行政管理行為而非民事行為。房屋買賣過戶登記對國家來講體現(xiàn)著國家對房產(chǎn)這一既是重要生活資料又是重要生產(chǎn)資料不動(dòng)產(chǎn)的管理,對當(dāng)事人來講則又是擁有房屋所有權(quán)的唯一合法根據(jù)。

      一般來說,既然有房屋買賣書面協(xié)議,就必然辦理房屋過戶手續(xù)。但實(shí)踐表明,由于種種原因當(dāng)事人雖達(dá)成了房屋買賣書面協(xié)議卻并未辦理過戶登記。為此最高人民法院曾頒布過至少三個(gè)司法解釋,以處理由此而產(chǎn)生的糾紛。

      第一、1984年8月30 日《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》(第56條)。第二、1988 年4月2 日最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(第85條)。第三、1990年2月17 日《關(guān)于公產(chǎn)房屋的買賣及買賣協(xié)議簽訂后一方可否翻悔問題的復(fù)函》。

      前兩個(gè)規(guī)定對當(dāng)事人之間依法成立的房屋買賣協(xié)議是采取有條件承認(rèn)其效力的辦法,對買賣房屋能否成立的限制性條件過多。第三個(gè)規(guī)定卻又完全否認(rèn)在當(dāng)事人之間雖達(dá)成房屋買賣協(xié)議,但只要在未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)之前均可翻悔。

      這些規(guī)定不僅在審判實(shí)踐中不易掌握,而且更重要的是不符合民法理論,違背了民事交易中的誠信和自愿原則,為當(dāng)事人翻悔提供了合法根據(jù)。所以,問題的實(shí)質(zhì)是房屋買賣協(xié)議的有效成立與實(shí)際履行是兩個(gè)階段的問題,不能混為一談,履行過程中出現(xiàn)的問題應(yīng)按履行法則處理,而不能以此否認(rèn)合同成立的法律效力。

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