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目前，我國絕大多數地區，實行房產和地產分開登記制度，即房產由建設部門的房地產主管部門負責登記，地產由國土主管部門負責登記。房地產作為不動產的重要內容，分開登記存在諸多弊端，顯然已經不能適應社會主義市場經濟發展的需要，受到各界的質疑，統一登記的呼聲由來已久。今年十月一日，《物權法》正式實施，房產地產統一登記更是大勢所趨。

一、房地產統一登記的必要性

（一）《中華人民共和國物權法》第十條第二款規定：“國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定”。國家以法律的形式明確了不動產必須統一登記?！段餀喾ā纷鳛槠胀ǚǎ男Я哂谧鳛椴块T法的《國土管理法》和《房地產管理法》。國土行政管理部門和建設行政管理部門都沒有理由各自為政，各發各的證。

（二）房產和地產本質上是一個整體，即房地產。城市建設用地沒有建筑物，根本不能發生效益。任何建筑物，也必須建在地上，從來就沒有空中樓閣。這是房地產的自然屬性，以行政手段人為分割，是違反規律的。這次《物權法》規定，城市居民住宅用地土地使用期限70年過去后自動續期，徹底排除了以前理論上存在的房產和地產由個人和國家分別所有的可能，即房地分家。房產和地產已經融為一個整體，完全沒有分開辦證的必要。

（三）房產管理部門和土地資源管理部門的權責不清，直接導致房地產的權屬不清、雙重抵押、交易程序復雜和交易成本增大，使得房地產交易的安全不能完全得到保障，已經嚴重影響我國經濟發展軟環境的改善，不利于充分保護公民、法人和其他組織的合法財產權。這顯然違背《物權法》的立法原則。

（四）房地產分開登記，直接導致辦證成本增加，幾乎每個城市都有兩個先進的信息化辦證中心，兩套完整的辦事程序，兩套人員，極大地浪費了國家有限行政資源。同時，也造成人民群眾辦事不方便，辦一個證要兩邊跑，程序復雜，手續繁多。僅僅是為擴張部門權力，而造成國家資源的浪費和人民群眾的不便，這種現象不會長久的。

二、房地產統一登記的可行性

現階段，我國法制不太健全。有關不動產的登記沒有形成專門的法律，有關規定主要散見于各種單行的法律、法規之中。我國現行的不動產登記制度，并非是根據物權公示原則建立的，而是根據政府各個行政機關的行政職能和管理需要設立的。房地產作為不動產的重要內容，它的登記主要由國土行政主管部門和建設主管部門負責。其登記依據主要是《國土管理法》和《房地產管理法》?！斗康禺a管理法》第六十一條規定：“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書”。這樣的規定，實際上就是為房產地產分開登記提供了法律依據，與《物權法》的精神不相符合。解決這一問題，必須從法律，政府職能，機構設置上入手。

（一）根據物權公示原則確定不動產登記制度，從法律上明確不動產登記部門。從法律的高度明確不動產登記機關是遏制行政紛爭的有效手段，也是卻是依法保護不動產權益的必由之路。目前，世界上公認的不動產登記機關主要有三類。一是由法院負責不動產登記，這主要是德國、瑞士等國家的做法。二是由專門的行政機關負責不動產登記，這是澳大利亞、我國的臺灣地區、香港特別行政區的做法。三是由具有服務功能的事業單位如公證機構負責不動產物權登記，以排除行政干預，確保登記的獨立性和效率。這三種做法的利弊不在本文分析，以中國的國情來看，大概由行政機關負責包括房地產在內的不動產統一登記更加適宜。但是，不論由哪類部門負責登記，其確定的原則應是物權公示的法律原則，而不是行政機關管理和職能的需要。如果再看遠點，建立專門的《不動產登記法》都很有必要。

（二）從行政系統的職能解決問題?，F在，國土部門和建設部門爭論的焦點，就是土地的二級市場，即出讓為建設用地后，到底由誰來管理的問題。國土部門大致有如下理由：土地登記是全覆蓋的，且不受土地權屬和利用狀況的限制。國土資源部門是法律規定管理土地的職能部門，是公共權力的象征，不動產統一登記機關必然是國土資源部門。如果不動產的統一登記機關不是國土資源部門，而是其他有關部門，國家的土地用途管制制度將難以有效實施，建設用地使用權的設定、續期、出讓、收回等程序將難以完成。其實這點理由很牽強，房地產部門是法律規定管理房地產的部門，法律同樣授予了房地產部門不動產登記的權利。我們注意到《物權法》有兩點值得關注的地方，一是將建設用地的70年期限自動延期，這意味著土地使用權雖然還是用益物權，但實質上已經是業主的“恒產”。國土部門基本上不存在在出讓和收回（不是絕對沒有），而土地基本上是在建設領域流動。二是《物權法》通篇沒有 “土地使用權”的提法，取而代之的是“建設用地使用權”。這是否意味著，土地的使用權進入二級市場后，實際上已經完成了由“土”到“地”的轉變，從物權的角度看，它更多體現的是使用人的權利。其實，土地的二級市場到底由誰來管理，無論國土部門和建設部門都有充足的道理，關鍵是要盡快明確。作為兩個行政部門的共同領導，國務院應該要有所作為。除此之外，還有一個方案可供國務院考慮，將房地產的管理職能與登記機構的職能分離，在市、縣級政府部門當中設立獨立的房地產登記局。借鑒國家司法考試制度，由國務院建設行政主管部門牽頭國土和建設行政主管部門等有關部門，聯合發布房地產登記規則，出臺統一的房地產登記制度，研究統一不動產登記制度的具體問題，條件成熟時實現不動產的統一登記。單獨設立房地產登記局，其優點是和行政管理權脫鉤，有助于理順政府職能，國家統一房地產登記制度、登記規則，首先統一房地產權屬登記，為將來統一不動產登記進行準備。

（三）如果以上兩點短期內還是不能實現，從機構上簡單解決問題。長期以來，國土管理和房地產管理分別隸屬于不同的行政管理部門，雙方由于部門利益擴張的需要，統一登記難以實現。其一是北京上海模式，將國土資源局和房產管理局合并，統一成立“國土資源房產管理局”，從機構入手解決職能問題，統一城鄉的房地產權屬登記機構，頒發統一的房地產權屬證書。其二是部分城市將城市規劃范圍內的房地權屬登記管理統一到房地產管理部門，而將規劃區外集體土地上的房地權屬登記管理統一到國土資源管理部門。這樣，既避免了房地分管的弊端，同時又形成在農地征收時的不同政府部門之間的有效權力制約，避免了國土資源管理部門在經營城市與耕地保護上的兩難選擇，有利于國家實施下一步征地制度改革。