由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的歷史基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)超常規(guī)發(fā)展，以及政策的優(yōu)惠和傾斜，房地產(chǎn)業(yè)成為了海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)三大基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之首和經(jīng)濟(jì)的龍頭與支柱，也是吸引島外資金的主要渠道，加之海南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展快，交易方式靈活，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成份占?jí)旱箖?yōu)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，行情變化快，因此出現(xiàn)了不少“一房?jī)少I”的糾紛，甚至還有“一房數(shù)買”的情況。如果因雙方未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)就認(rèn)定合同尚未成立，雙方在合同中約定的權(quán)利義務(wù)不受法律保護(hù)，顯然于法不平，于理不公。還有，在期房預(yù)售或轉(zhuǎn)售在先，抵押行為在后的糾紛案件中，不利于保護(hù)守約方的合法權(quán)益。從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)考察，期房預(yù)售和轉(zhuǎn)售是一種滾動(dòng)式投資和開放式經(jīng)營(yíng)，是目前世界上較為先進(jìn)的一種發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的有效經(jīng)濟(jì)手段和運(yùn)作方式，它對(duì)于分散投資風(fēng)險(xiǎn)和生產(chǎn)要素的合理配置，尤其對(duì)于彌補(bǔ)房地產(chǎn)業(yè)投資多、風(fēng)險(xiǎn)周期長(zhǎng)、回收慢的缺陷具有非常重要的意義。由于期房預(yù)售和轉(zhuǎn)售合同的訂立均在房屋竣工之前，完整的房屋產(chǎn)權(quán)尚未形成，蓋房者都未獲得房產(chǎn)證，不可能辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，而發(fā)展商一旦獲取房產(chǎn)證后便背著購(gòu)房者與金融部門辦理抵押登記手續(xù)取得貸款，因未能還貸，金融部門便起訴查封房屋，法院最后以物權(quán)優(yōu)于債權(quán)判決抵押行為有效，預(yù)售或轉(zhuǎn)售行為無(wú)效。這樣的判決與《民法通則》規(guī)定的誠(chéng)實(shí)信用原則是相違背的。因此對(duì)房屋買賣合同以及所有不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的成立要件和登記程序進(jìn)行理論上的深入探討和實(shí)踐上的再認(rèn)識(shí)，是十分必要的。
一、房屋買賣合同的特點(diǎn)
對(duì)于房屋買賣合同，雙方當(dāng)事人簽訂合同后，一方支付價(jià)金，一方交付標(biāo)的物，只因尚未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，便認(rèn)定合同尚未成立，那么雙方當(dāng)事人根據(jù)合同條款取得的價(jià)金和房屋就沒(méi)有合法依據(jù)，未依法取得的行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為不當(dāng)?shù)美＜热环梢?guī)定登記是合同成立的時(shí)間，也是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間，那么房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)都視為實(shí)踐性合同和即時(shí)清結(jié)的合同。即時(shí)清結(jié)合同可采取口頭形式訂立，但是根據(jù)法律規(guī)定，房屋買賣合同必須采取書面合同。在審判實(shí)踐中房屋買賣合同往往是合同訂立后，雙方便支付價(jià)金和交付房屋，才去辦理登記手續(xù)，有些甚至不辦。如依登記生效之說(shuō)法，上述行為就變成履行合同在先，合同成立在后。合同成立后反而無(wú)履行的內(nèi)容。
買賣作為一種民事法律行為和合同關(guān)系，當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)因意思表示一致而設(shè)立，其內(nèi)容為賣方向買方交付標(biāo)的物，買方向賣方支付價(jià)金。其權(quán)利義務(wù)是買賣作為一種民事法律行為的核心要件，也是其區(qū)別于其他民事法律行為的根本標(biāo)志。作為一種合同關(guān)系，買賣合同的成立與其他合同成立一樣，只要當(dāng)事人就標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移和價(jià)金的支付協(xié)商一致，合同即告成立。至于標(biāo)的物在訂立合同時(shí)是否已實(shí)際交付，價(jià)金在訂立時(shí)是否已支付，各國(guó)法律均無(wú)約定。因此，買賣合同是典型的諾成性合同，它的成立不以交付標(biāo)的物和支付價(jià)金為要件。
