業(yè)主委員會或業(yè)主與物業(yè)公司之間關(guān)系法律上屬于一種合同關(guān)系，當(dāng)發(fā)生爭議之后雙方應(yīng)當(dāng)所簽訂的合同進(jìn)行處理。但在實(shí)踐中有不少物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會或業(yè)主之間并沒有訂立相關(guān)的書面合同，甚至是房地產(chǎn)開發(fā)商派自己的一個部門來管理樓盤，根本沒有委托正規(guī)的物業(yè)公司管理手續(xù)，也沒有與小區(qū)業(yè)主訂立正規(guī)的物業(yè)管理合同等等，這就為日后實(shí)際操作中的物業(yè)管理糾紛埋下了隱患。
在沒有物管管理合同可以已經(jīng)的情形下，法院在處理物業(yè)管理糾紛時應(yīng)會面臨兩個突出的問題：
一是關(guān)于物業(yè)公司資質(zhì)的問題。物業(yè)公司要開展物業(yè)管理相關(guān)的服務(wù)，除了應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)企業(yè)工商登記以外，還應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的物業(yè)管理等級資質(zhì)、收費(fèi)資質(zhì)，并領(lǐng)有政府部門頒發(fā)的有關(guān)證書；那些并不具備法定資質(zhì)的企業(yè)卻從事了物業(yè)管理工作，在產(chǎn)生了物業(yè)管理糾紛后，法院一般會基于鼓勵企業(yè)發(fā)展、有利于人民生活的角度，并且在業(yè)主委員會或業(yè)主同意的情況下，限期物業(yè)公司補(bǔ)辦相關(guān)證書，并與業(yè)主委員會或業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同，但在證書補(bǔ)辦之前的物業(yè)費(fèi)用只能按照合理成本來收取；如果物業(yè)公司最終不能補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，或業(yè)主委員會、業(yè)主不同意該物業(yè)公司繼續(xù)進(jìn)行管理的，法院應(yīng)當(dāng)基于民法的公平原則，只支持物業(yè)管理企業(yè)的成本費(fèi)用，而不會保護(hù)其違法、違規(guī)而企圖賺取的經(jīng)濟(jì)利益。
二是關(guān)于物業(yè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的問題。物業(yè)費(fèi)用的收取必須要遵循合理、公開及與服務(wù)相適宜的原則，收取標(biāo)準(zhǔn)必須嚴(yán)格依照合同的約定。普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是政府指導(dǎo)價，確立費(fèi)用時要以物業(yè)管理服務(wù)的合理成本為基礎(chǔ)，并根據(jù)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力來進(jìn)行綜合的測算；而對于其他住宅，必須經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會之間協(xié)商訂立相關(guān)物業(yè)管理合同來約定。如果當(dāng)事人沒有就物業(yè)管理達(dá)成一致協(xié)議的，則表明當(dāng)事人對物業(yè)管理的事項(xiàng)沒有約定，對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、繳費(fèi)方式也沒有進(jìn)行約定，因而當(dāng)事人之間服務(wù)合同關(guān)系是不成立的；如果物業(yè)公司對小區(qū)進(jìn)行了管理，并因此而受到損失發(fā)生了費(fèi)用，可參照民法通則中的無因管理原則進(jìn)行處理，由業(yè)主或業(yè)主委員會酌情給予其因提供服務(wù)而受損的、相當(dāng)于損失數(shù)額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
