摘要：本文主要講的是農(nóng)村房屋買賣合同效力等內(nèi)容及相關(guān)免費(fèi)的法律咨詢。最有效的方法還是應(yīng)以法律的形式對(duì)農(nóng)村宅基地以及農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬和產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)作出明確規(guī)定。
案例一 原告徐某與被告李某簽訂了房屋買賣協(xié)議，李某將其所有的房屋四間及院落、土地轉(zhuǎn)讓給了徐某，李某房屋所使用的是集體所有的土地，房款50000元。合同簽訂后，徐某交付了房款，李某出賣房屋是為在其原有房屋前重新建房，此后李某的建房手續(xù)批不下來，李某不愿出賣房屋辦理過戶手續(xù)。徐某遂訴至法院要求履行房屋買賣合同。
案例二 曹某與魏某簽訂了房屋買賣合同，魏某將其所有的二層樓房以35萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給曹某，曹某交付30萬元房款后，雙方辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)，得知魏某房屋所使用的是集體所有的土地，魏某沒有土地使用權(quán)證，曹某也不能取得土地使用權(quán)證，但該房屋已過戶，如再過戶到魏某名下還要支付7000余元的過戶費(fèi)用。曹某遂要求與魏某解除房屋買賣合同。
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村居民將其在宅基地上所建房屋或者出租，或者出售。購買者中有的是本村村民，有的是外村村民，還有的是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民。于是，類似本案的農(nóng)村房屋買賣糾紛也越來越多。但是，由于我國尚無明確的法律規(guī)定來規(guī)范。
在審理這類農(nóng)村房屋買賣糾紛案件時(shí),通常認(rèn)為我國法律規(guī)定宅基地屬集體所有,農(nóng)民對(duì)宅基地只有使用權(quán),沒有所有權(quán),宅基地不能流轉(zhuǎn);因?yàn)榉课菔钦氐牡厣细街?農(nóng)村房屋買賣沒有經(jīng)過集體審批同意,違反了法律規(guī)定,故認(rèn)定為無效合同。以上兩案例出賣的房屋均在城鎮(zhèn)的范圍內(nèi)，但土地性質(zhì)還是集體用地。案例一是經(jīng)法院調(diào)解雙方協(xié)商解決，李某將房款退還徐某，并賠償徐某10000元損失，購房合同不再履行，原告撤回訴訟。案例二沒有訴至法院，雙方解除了買賣合同，又重新過戶，雙方各損失了7000余元的過戶費(fèi)用。
涉及農(nóng)村宅基地和農(nóng)村房屋的規(guī)范性文件比較雜亂，因此，在司法實(shí)踐中對(duì)這一法律問題理解各異，各地各級(jí)法院在審理類似案件中，判決結(jié)果也是千差萬別,但大部分是以無效合同對(duì)待。
筆者認(rèn)為，一方面，從法律保護(hù)所有權(quán)的基本精神來看， 限制農(nóng)民買賣房屋并非僅僅是對(duì)農(nóng)民利益的維護(hù)。所有權(quán)最核心的權(quán)能是處分權(quán)，限制農(nóng)民對(duì)其房屋的處分，本質(zhì)上就是限制農(nóng)民對(duì)其房屋享有的所有權(quán)。隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，很多農(nóng)民開始走出村莊，到外面的世界開創(chuàng)事業(yè)，于是農(nóng)村出現(xiàn)越來越多的空閑房屋，如果一味加以限制，這些宅基地上的合法建筑將無法發(fā)揮其更大的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，對(duì)農(nóng)民的利益當(dāng)然不利。合同法的立法宗旨是合同自由，當(dāng)事人意思自治，如果簡單限制農(nóng)村房屋買賣，也與合同自由的基本精神相悖。
另一方面，農(nóng)民對(duì)房屋所有權(quán)的行使，又受到其宅基地使用權(quán)的限制。依照《土地管理法》等法律、法規(guī)規(guī)定，宅基地使用權(quán)作為農(nóng)村居民的一種基于身份性質(zhì)的福利，不得隨意轉(zhuǎn)讓他人，特別是嚴(yán)格限制城市居民購買農(nóng)民宅基地。本意是因?yàn)槲覈硕嗟厣?國家對(duì)建設(shè)用地是嚴(yán)格控制的,因此規(guī)定每戶農(nóng)戶只能擁有一處宅基地，因房屋屬地上附著物,按法律規(guī)定地隨房走,辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的同時(shí)也須辦理土地權(quán)屬過戶登記,我國農(nóng)村宅基地屬于村集體所有,集體審批同意買賣雙方對(duì)宅基地使用權(quán)的變更登記是出賣農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的前置條件。也就是說,得不到批準(zhǔn)則房屋產(chǎn)權(quán)也不能轉(zhuǎn)移。國務(wù)院剛剛發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》也重申：“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”但法律并未對(duì)農(nóng)民之間轉(zhuǎn)讓房屋進(jìn)行限制。實(shí)踐中，有觀點(diǎn)認(rèn)為宅基地只能轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，實(shí)際上也沒有明確的法律依據(jù)。法律并未明確限制宅基地不能轉(zhuǎn)讓給本集體之外的農(nóng)民，但對(duì)城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購房是予以禁止的。
目前，各地正在進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)，有一些城鎮(zhèn)居民以農(nóng)民的名義取得宅基地進(jìn)行建房，再進(jìn)行出售獲利，也有的農(nóng)民房屋建好后想予以出售，對(duì)以農(nóng)民名義建房牟利的應(yīng)予以制止，但對(duì)于農(nóng)民售房的，如果一味的禁止，并不能充分保護(hù)農(nóng)民的權(quán)益，農(nóng)民對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)就不能充分的享有處分權(quán)，也是與物權(quán)法的宗旨相悖的。為了妥善解決農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題，避免因?qū)Ψ衫斫馍系姆制鐚?dǎo)致同案不同判現(xiàn)象的發(fā)生，最有效的方法還是應(yīng)以法律的形式對(duì)農(nóng)村宅基地以及農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬和產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)作出明確規(guī)定。但目前《物權(quán)法》對(duì)農(nóng)民之間房屋買賣還是沒有放開，目的是為了防止農(nóng)民失去安身立命的場(chǎng)所。但法律是支雙刃劍，既有對(duì)農(nóng)民利益的保護(hù)，亦有對(duì)農(nóng)民利益的損害。
在不遠(yuǎn)的將來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口流動(dòng)性的增加，對(duì)農(nóng)民之間的房屋買賣合同，不論是本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的，還是本集體經(jīng)濟(jì)組織以外村民購房合同只要是符合合同法及不違反國家強(qiáng)制性規(guī)定的，認(rèn)定有效是有利于農(nóng)民利益的保護(hù)的。
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