近年來(lái)，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件時(shí)有發(fā)生，如何認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，對(duì)在司法實(shí)踐中正確處理此類(lèi)糾份，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，有重大的現(xiàn)實(shí)意義。
一、民事法律行為理論對(duì)認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力有指導(dǎo)意義。
我國(guó)〈民法通則〉第54條規(guī)定：“民事法律行為是公民或者法人設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)的合法行為。”民事法律行為理論在我國(guó)民法體系中占有極為重要的地位， 民事法律行為，通常簡(jiǎn)稱(chēng)為法律行為，它是以意思表示為要素的，以設(shè)立、變更和終止民事權(quán)利義務(wù)為內(nèi)容的合法行為。要正確認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，必須以民事法律行為理論為指導(dǎo)，以我國(guó)法律的規(guī)定為依據(jù)。按我國(guó)民事法律行為理論，民事法律行為生效一般應(yīng)具備以下三個(gè)要件(1)：1、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;2、意思表示自愿真實(shí);3、行為的內(nèi)容不違法。依法訂立的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同如果符合上述民事法律行為的三個(gè)生效要件，就是有效的，否則應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。
二、〈中華人民共和國(guó)合同法〉是認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力的重要法律依據(jù)。
〈中華人民共和國(guó)合同法〉第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)第九條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”從我國(guó)現(xiàn)有法律和行政法規(guī)的規(guī)定看，沒(méi)有明確規(guī)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同必須經(jīng)登記后才生效的規(guī)定，按上述合同法及司法解釋規(guī)定的精神，對(duì)符合民事法律行為生效要件的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定其有效為宜。
三、我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)政策限制宅基地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)荒芤源朔穸ㄞr(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。
農(nóng)村宅基地與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)利和利益是聯(lián)系一起的(2)，只有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，才能申請(qǐng)宅基地。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條規(guī)定： “農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)的空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣人民政府批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地后，有權(quán)在宅基地上建房，并依法取得房屋的所有權(quán)，所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能。出賣(mài)自已的房屋，是行使房屋所有權(quán)的處分權(quán)能，“地隨房走”是我國(guó)現(xiàn)行法的一項(xiàng)基本原則，《中華人民共和國(guó)土地管理法》雖限制宅基地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)荒芤源朔穸ㄞr(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力。
四、簽訂農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同只有經(jīng)過(guò)登記才能發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，如果未經(jīng)登記，則只能在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。”第十六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。”上述法律規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示原則，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，除法律另有規(guī)定外，不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)登記，記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利人，即是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的買(mǎi)房人，只有在辦理房屋登記后，買(mǎi)房人才能擁有該房屋的所有權(quán)，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓發(fā)生了效力。未經(jīng)登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生效力。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力。”從該條法律規(guī)定的精神看，我國(guó)物權(quán)法第九條規(guī)定的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的效力，它與不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的效力是完全不同的概念，不可混為一談。我國(guó)現(xiàn)行政策對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶規(guī)定了較嚴(yán)格的限制條件，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的一些受讓方不能辦理過(guò)戶手續(xù)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生效力，買(mǎi)房人沒(méi)登記的，不能取得取得房屋的所有權(quán)。在房屋沒(méi)登記的情況下，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，不應(yīng)受到影響，該農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同在買(mǎi)房人和賣(mài)房人之間仍發(fā)生債權(quán)效力。
五、同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員間簽訂農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。
《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條規(guī)定的農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，應(yīng)視為對(duì)村民申請(qǐng)宅基地的限制。并不排除村民通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房屋的形式擁有兩塊或兩塊以上的宅基地。《房屋登記辦法》第四章集體土地范圍內(nèi)房屋登記第八十六條規(guī)定：“房屋所有權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移，申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列村料：(一)登記申請(qǐng)書(shū);(二)申請(qǐng)人的身份證明;(三)房屋所有權(quán)證書(shū);(四)宅基地使用權(quán)證明或集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明;(五)證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料;(六)其他必要材料。申請(qǐng)村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)提交經(jīng)村民會(huì)議同意或者由村民會(huì)議授權(quán)經(jīng)村民代表會(huì)議同意的證明材料。”第八十七條規(guī)定：“申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。”從《房屋登記辦法》的規(guī)定看受讓人是房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，其買(mǎi)房能依法登記，取得房屋所有權(quán)，發(fā)生物權(quán)效力，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力應(yīng)無(wú)疑問(wèn)。
六、農(nóng)村房屋所在地村集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人(包括城市居民)與房屋所有人簽訂的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。
根據(jù)《房屋登記辦法》第八十七條的規(guī)定，房屋所在地農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋，房屋登記機(jī)構(gòu)不予辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不能取得房屋所有權(quán)。即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓不發(fā)生效力。但此種情況下的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力應(yīng)不受影響，在合同當(dāng)事人之間應(yīng)有債權(quán)效力(當(dāng)然要符合合同有效的要件)。在城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋后發(fā)生糾紛時(shí)，有些法院在審理過(guò)程中，以此認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，違反我國(guó)合同法的法律規(guī)定，混淆了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)效力與合同效力的區(qū)別。如無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，在賣(mài)房人或買(mǎi)房人要求解除合同的情況下，可以依法解除。《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同(五)法律規(guī)定的其他情形。”該條可以作為解除農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律依據(jù)之一。在當(dāng)事人對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同不發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，法院不能主動(dòng)干預(yù)，政府有關(guān)部門(mén)更不宜介入。法院在處理農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛時(shí)，應(yīng)注意維護(hù)被解除合同一方的合法權(quán)益。
結(jié)論，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定，應(yīng)以民事法律行為理論為指導(dǎo)，在具備民事法律行為生效要件時(shí)，應(yīng)依法認(rèn)定該農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同為有效合同。買(mǎi)房人是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，受讓人可以辦理房屋所有權(quán)登記，取得房屋所有權(quán)。買(mǎi)房人是房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人(包括城市居民)，受讓人不能辦理房屋所有權(quán)登記，不能取得房屋所有權(quán)，買(mǎi)房人或賣(mài)房人以此為由要求解除農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，應(yīng)允許，但不能以此認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
