自7月2日上證指數(shù)探底2319.74點(diǎn)以來，“萬保金招”等地產(chǎn)龍頭股超跌反彈，四只個(gè)股平均漲幅超過30%，引起市場人士對地產(chǎn)調(diào)控可能松動的猜想。而近日央行再次重申嚴(yán)格執(zhí)行差別房貸政策，使得市場滋生的地產(chǎn)政策可能松動的憧憬被“不攻自破”。
據(jù)悉，央行日前公布了近日召開的央行分支行行長座談會內(nèi)容，央行強(qiáng)調(diào)，下半年要繼續(xù)落實(shí)好適度寬松的貨幣政策，同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行差別房貸政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。
截止到目前，反彈近一個(gè)月的房地產(chǎn)板塊個(gè)股仍處于強(qiáng)勢狀態(tài)。反彈自然有對估值進(jìn)行修正的原因。經(jīng)過一波持續(xù)下跌之后，無論是從市盈率還是市凈率，無論是看絕對值還是相對值，地產(chǎn)板塊的估值水平都處于過去五年來的平均值之下，因此，板塊估值筑底之后迎來反彈也屬正常。除此之外，另一個(gè)重要原因，房地產(chǎn)調(diào)控政策也即將迎來“底部”。
實(shí)際上，此前關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策可能放松的論調(diào)剛剛浮出就遭到多部委的同時(shí)否認(rèn)，但政策放松的預(yù)期卻并未因此而消退。
近期關(guān)于房產(chǎn)稅征收延期的消息成為此次部分市場人士解讀為政策松動的開始。從今年開始，有關(guān)房產(chǎn)稅征收時(shí)間的傳聞就不絕于耳。而近期坊間又開始流傳，財(cái)政部初步規(guī)劃，房產(chǎn)稅開征時(shí)間要到2012年。
一方面，市場對房產(chǎn)稅即將開征已經(jīng)達(dá)成共識，另一方面，卻在征收時(shí)間表上疑問多多。包括發(fā)改委人士就曾有過“三年內(nèi)不征收房產(chǎn)稅”的表態(tài)，但很快就遭到同一部門人士的否認(rèn)。此次財(cái)政部關(guān)于2012年開征房產(chǎn)稅的時(shí)間表也被相關(guān)人士“辟謠”。這被市場解讀為相關(guān)部委本身對房產(chǎn)稅征收問題就存在爭論。
除此之外，對下半年經(jīng)濟(jì)增速放緩的擔(dān)憂也更堅(jiān)定了市場的預(yù)期。歐洲債務(wù)危機(jī)引發(fā)的需求萎縮，使得我國出口面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，我國的GDP由一季度的11.9%增速下降到二季度的10.3%，回落了1.6個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)增速放緩已由預(yù)期變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。宏觀層面的變化對后續(xù)房地產(chǎn)政策的選擇也增添了幾分變數(shù)。
對此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林7月31日表示，調(diào)控政策不達(dá)到效果絕不會放松。下半年應(yīng)穩(wěn)定政策以減少市場的預(yù)期。一些城市應(yīng)加大政策執(zhí)行力度。下半年的房屋銷售情況會好于上半年。
首先，值得肯定的是，“國十條”出臺以后，調(diào)控取得階段性成果。一是前期高漲的房價(jià)已從停滯轉(zhuǎn)到下降，現(xiàn)在企業(yè)開始采取各種辦法打折或讓利。二是市場房屋供應(yīng)不足已引起政府重視。
但是，政策落實(shí)仍比較緩慢，一些城市執(zhí)行力度不夠，市場房屋供應(yīng)量在減少，這些都是需要繼續(xù)解決的問題。由于我國對房地產(chǎn)領(lǐng)域許多方面的調(diào)控才剛剛開始，很多還沒有落實(shí)到位。比如說，消費(fèi)別化、囤地囤房等違規(guī)行為、市場供應(yīng)情況、保障房建設(shè)等。如果現(xiàn)在政府的調(diào)控放松，尤其對投資和消費(fèi)調(diào)控放松勢必會帶來市場的更大反彈，那么，政府此次下定決心調(diào)整房地產(chǎn)市場的結(jié)果將會半途而廢。因此，下半年的房市調(diào)控政策應(yīng)堅(jiān)持上半年的調(diào)控方向，繼續(xù)打擊投資、投機(jī)購房，加快社會保障房的建設(shè)。
我國房地產(chǎn)市場主要存在房屋供應(yīng)量不足，求大于供是根本問題。因此，下半年或可能由需求管理轉(zhuǎn)向供給管理，即由控制投資、投機(jī)的需求轉(zhuǎn)向想方設(shè)法促進(jìn)地方政府加快公共住房建設(shè)。
分析人士認(rèn)為，考慮到下半年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長面臨放緩，整個(gè)宏觀調(diào)控的基調(diào)將以維穩(wěn)為主。結(jié)合房地產(chǎn)政策均已出臺，所需要的不是出臺更多的政策，而是貫徹、執(zhí)行好已經(jīng)出臺的這些政策，尤其是保障性住房政策的落實(shí)是住房工作的重點(diǎn)。
此外，近期多數(shù)金融機(jī)構(gòu)發(fā)布的2010年下半年中國宏觀經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告也認(rèn)為，中央此次調(diào)控房地產(chǎn)決心較大，預(yù)計(jì)下半年調(diào)控政策應(yīng)該會維持高壓，短時(shí)間內(nèi)不會出現(xiàn)松動，市場總體上仍將呈下行態(tài)勢。可見，認(rèn)為政策可能松動的部分人士也許只是“一廂情愿”。傅蘇穎
