1、“等額本息”“等額本金”哪個(gè)省錢？
2、貸款年限要選長(zhǎng)不選短？
3、提前還款真的不劃算？
這3個(gè)問題弄清楚了，省一大筆買房錢不說了。如果你買房是用于投資，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看這個(gè)事情：流動(dòng)資金收益率能否超過銀行貸款利率。
“等額本息”“等額本金”哪個(gè)省錢？
等額本息。你第一次買新房，銷售員給你推薦了這種還款方式，那一定不是你的摯友。大多數(shù)人都會(huì)選擇這種還款方式，每月還款數(shù)額固定，金額相對(duì)較小。你不知道的真相是這樣的：
舉個(gè)例子，你選擇了20年貸款年限，貸款額100萬元，月還款7485.2元。7485.2元中，5458.33元是利息，2026.86元是本金,也就是說，你還的錢，大部分是銀行利息。
“這個(gè)很是問題？”請(qǐng)把“？”去掉。設(shè)想一下，10年后，你發(fā)家了，想提前還清房貸。你不知道的是，利息在前10年基本還清了，剩下的大多是本金。你提前把錢還了，銀行實(shí)現(xiàn)了利益最大化，剩余的話我就不多說了，這個(gè)你懂得。
等額本金。以千萬買房人經(jīng)驗(yàn)來說，這種還款方式很少被提起，因?yàn)樵路抠J金額相對(duì)較大，也很少有買房人會(huì)選這種方式。最主要原因是這樣的：
同樣的20年貸款年限，貸款額100萬元，月還款9625元。很明顯，比等額本金月還款額多2140元。9625元中，4166.67元是本金，5458元是利息。
關(guān)鍵是，第2個(gè)月開始，只還9602.26元，因?yàn)楸窘鹕显逻€了4166.67元，這月利息重新計(jì)算，要少23元的利息。以此類推，越到后面還款壓力越小。
看出差距了，假設(shè)，10年后你決定提前還房貸，提前還款的本金部分沖抵的更多，這樣重新計(jì)算利息，每少一年都是近萬的利息。
簡(jiǎn)單的說，相比之下，等額本金前期房貸壓力相對(duì)較大，可觀的是，20年能為你省約14%的利息。
試想下，一個(gè)人節(jié)約2-3萬利息，10個(gè)人就是20-30萬，100個(gè)人呢？銀行少賺了多少利息？所以，不是朋友，不會(huì)告訴你這個(gè)的。
貸款年限要選長(zhǎng)不選短？
“買房能貸30年，堅(jiān)決不貸20年”，難道這是個(gè)負(fù)債狂？當(dāng)然不。畢竟我們都是小資家庭，30年房貸的月還款額比20年房貸的要少很多。
月收入穩(wěn)定，近期，收入大幅增加很渺茫。更何況，買完房以后面臨的結(jié)婚、養(yǎng)孩兒、買車等房貸之外的開支，也是筆不小的費(fèi)用。買房多貸款，成為必然的選擇。
換個(gè)方式考慮這個(gè)問題。假如出現(xiàn)通貨膨脹，今年100塊錢的購買力肯定強(qiáng)于明年100塊錢的購買力。簡(jiǎn)單說，即使不是用來投資，你的流動(dòng)資金用來消費(fèi)也是劃算的。
提前還款真的不劃算？
深入的說，關(guān)于房貸方式，是你想擁有更多的流動(dòng)資金，還是想把資金給銀行的問題。前提條件是，你手中的流動(dòng)資金不會(huì)躺著睡大覺，必須用于投資增值。
舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子：假如，我們以利率4%從銀行借來一筆錢，然后以6%的利率賣給下家，這中間我們賺了2%的利差。這個(gè)時(shí)候，盡可能多的去借銀行的錢，自己的錢用于投資。
相反的，我們以利率6%從銀行借來一筆錢，然后以4%的利率賣給下家，我們賺的利差是-2%。這時(shí)，投資收益已無法覆蓋貸款利率，能不借銀行的錢就不借。
搞清楚這個(gè)就好理解了，可以根據(jù)自身狀況做出選擇：
1、對(duì)于流動(dòng)資金收益率超過銀行貸款利率的，你完全可以選擇多貸款，貸款時(shí)間越長(zhǎng)越好，也不用考慮提前還款，盡可能占用銀行的錢。
2、對(duì)于流動(dòng)資金收益率不敵銀行貸款利率的，你應(yīng)該盡量縮短貸款時(shí)間、少貸款、選擇等額本金還款方式、提前還款，盡快少負(fù)擔(dān)利息成本。
