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離婚時房屋所有權(quán)不完全該房屋能否分割
案情簡介：房某于2002年10月與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂一商品房買賣合同，以18.5萬元的價格購得一處商品房，首付6.2萬元，余款系向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行以按揭貸款的方式取得。2003年8月，房某與薛某登記結(jié)婚，此時，房某貸款已償還2.3萬元。二人婚后，房某與薛某繼續(xù)還貸。2004年10月，雙方發(fā)生矛盾，薛某起訴要求與房某離婚并要求分割夫妻共同所有的房屋。在訴訟中，房某對離婚沒有異議，但對房產(chǎn)的處理雙方爭議較大，一審法院經(jīng)調(diào)解未果，遂判決準(zhǔn)予雙方離婚，對房產(chǎn)的歸屬未作出實體判決，而是根據(jù)雙方的實際情況判決房屋由房某繼續(xù)使用。案件判決后，薛某不服，提起上訴，二審判決駁回上訴，維持原判。
[評析]
本案是主要涉及在離婚時所有權(quán)不完全的房屋的處理問題。
由于長期以來，我國城鎮(zhèn)居民的住房主要是國家或集體以實物形式分配，加之收入普遍較低，居民很難通過正常途徑建設(shè)和購買私有房屋。自上世紀(jì)九十年代以來，我國進(jìn)行了廣泛的城鎮(zhèn)居民住房制度改革，將原來屬于國家或集體所有的房屋按一定的方法出售給個人，建設(shè)經(jīng)濟適用房向特定人群出售，同時金融部門向購房者提供貸款，使得更多樂業(yè)的人可以安居。由此而出現(xiàn)了夫妻共同占有使用財產(chǎn)中的房屋所有權(quán)不完全，傳統(tǒng)的夫妻共同財產(chǎn)的分割理論和方法業(yè)已不能適應(yīng)新的需要，這些情況也給司法實務(wù)提出了新的要求。本文試就新形勢下夫妻雙方離婚時所占有、使用的所有權(quán)不完全房屋的處理談幾點個人看法。
房屋所有權(quán)不完全主要有以下三種情形：1、福利性不完全所有權(quán)，包括房改房和解困房等；2、負(fù)債房屋，主要指通過住房抵押貸款——按揭貸方式購買的商品房在貸款沒有還清之前；3、無所有權(quán)房屋，即分期付款購房未付清房款前。
一、福利房
在我國城鎮(zhèn)居民住房制度改革中，公有住房出售針對不同的對象主體，其價格有市場價、成本價和標(biāo)準(zhǔn)價，有時針對同一主體的同一房屋，也會有不同的價格成分。對這些不以市場價購買的房屋，依據(jù)有關(guān)規(guī)定，夫妻雙方并不享有完全所有權(quán)，只享有占有、使用和有限處分權(quán)及有限收益權(quán)，也就是通常所說的“部分產(chǎn)權(quán)房屋”。按照國務(wù)院1991年10月17日轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》規(guī)定：“職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，在自用和自住時受法律保護(hù)，將優(yōu)惠購買的住房投放市場時，則受到法律的約束，不得高價出售或者出租。”1994年7月18日國務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第二十二條還規(guī)定：“按標(biāo)準(zhǔn)價購買房屋的職工，在房產(chǎn)管理部門辦理住房過戶和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時，應(yīng)在產(chǎn)權(quán)證書上注明產(chǎn)權(quán)比例。”由此可見，按成本價或標(biāo)準(zhǔn)價所購得的房屋在所有權(quán)上是不完全的，這種不完全與“一物一權(quán)”并不矛盾，不是一物多權(quán)，而是一種共有關(guān)系。對共有財產(chǎn)的處理，我國《民法通則》第七十八條第二款規(guī)定：“按份共同財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額轉(zhuǎn)讓或出售。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。”此處所規(guī)定的共有人“優(yōu)先購買的權(quán)利”本質(zhì)上即限制了轉(zhuǎn)讓方的合同自由。同理，因部分產(chǎn)權(quán)房屋系多主體共有，雙方當(dāng)事人之間所轉(zhuǎn)讓的只能是在所有權(quán)份額內(nèi)，而不能轉(zhuǎn)讓不屬于夫妻雙方的權(quán)利。
二、負(fù)債房屋
本文所說的負(fù)債房屋特指通過按揭貸款方式購得的商品房，對于普通的通過公民之間借款而購買的房屋，因不會在房屋上特別設(shè)定權(quán)利，所以房屋所有權(quán)是全面的，對于因購建房屋所負(fù)債務(wù)也是普通夫妻共同債務(wù)，處理起來也比較簡單，在此不作贅述。
實踐中，通過住房抵押貸款，也就是按揭的方式購買商品房，在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的同時，必然會被設(shè)定他項權(quán)，而他項權(quán)的存在，對房屋所有權(quán)人權(quán)利也是一種限制。對這一類案件的處理，我國原有的法律法規(guī)中沒有相關(guān)的明確規(guī)定，僅有的規(guī)定就是《婚姻法》第三十九條第一款的規(guī)定：“離婚時，夫妻共同財產(chǎn)由雙方協(xié)議解決；協(xié)議不成時，由人民法院根據(jù)財產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方的原則判決。”而該條中“夫妻共同財產(chǎn)”的含義，結(jié)合《婚姻法》其他條文，我們應(yīng)理解為“在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，利用夫妻一方或雙方的所得所形成的應(yīng)歸夫妻共同所有的財產(chǎn)。”這些財產(chǎn)上不會存在其他權(quán)利，而通過按揭貸款所購買的房屋所有權(quán)證書上被進(jìn)行了他項權(quán)——抵押權(quán)的登記，也就是在貸款沒有完全清償之前，享有抵押權(quán)的銀行對房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移有進(jìn)行阻卻的權(quán)利。我國《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。”該條還規(guī)定：“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押權(quán)人所有，不足部分由債務(wù)人清償。”該條所規(guī)定的是抵押人的告知義務(wù)，并在抵押人未告知時授予了抵押權(quán)人對轉(zhuǎn)讓合同的撤銷權(quán)，抵押權(quán)人可以申請人民法院確認(rèn)轉(zhuǎn)讓無效。