案例：市民顧先生最近離了婚，但夫妻雙方關(guān)于房產(chǎn)該如何分割無法達(dá)成共識(shí)。三年前，顧先生自己出錢按揭買了一套二手房，房子三證上是顧先生的名字。后來，顧先生結(jié)了婚，夫妻雙方共同承擔(dān)每個(gè)月的按揭，最近，顧先生以感情不和為由提出離婚。但顧先生的前妻表示，離婚可以，但房子按揭款雙方一起還的，這套房子不能全歸顧先生所有，要求分割財(cái)產(chǎn)。“起碼要把我的那部分按揭款還給我。”顧先生的前妻這樣認(rèn)為，但顧先生不同意。為了這個(gè)事，雙方劍拔弩張。
點(diǎn)評(píng)：夫或妻在婚前買了一套房，結(jié)婚后兩個(gè)人共同還按揭，在實(shí)踐中，考慮到該房屋：一，房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)登記在顧先生名下;二，顧先生已經(jīng)支付了該房屋絕大部分房款，法院在處理中一般將房屋歸顧先生所有，顧先生應(yīng)支付給其前妻婚后按揭款的一半以及按揭款部分的房屋增值款。
律師表示，在目前財(cái)產(chǎn)分割上，按揭貸款這一部分財(cái)產(chǎn)如何分割是最復(fù)雜的一個(gè)情況，現(xiàn)在大致可以分成這樣幾種情況，一種就是上述情況，法院都會(huì)判決房產(chǎn)歸一方所有，另一方獲得按揭款的一半以及按揭款部分的房屋增值款。另一種情況是夫妻共同還按揭，但所付的金額不同，比如一方是大頭，另一方是小頭，這樣如果有證據(jù)能夠證明這一情況，按揭款的這部分財(cái)產(chǎn)被視為夫妻按份共有，房產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)證上的所有人所有，另一方根據(jù)所付按揭款的比例來獲得按揭款的一部分以及按揭款部分的房屋增值款。
而第三種情況是夫妻雙方其中一方付的按揭款，另一方一分錢也沒有出，在實(shí)際操作中，由于很難取證證明是其中一方出的按揭款，所以如果沒有明確的約定，基本上會(huì)被視為按揭款部分為雙方共同承擔(dān)。這是尤其要值得注意的!
婚后共同財(cái)產(chǎn)不等額分配
案例：離婚前，李女士與丈夫一起買了套二手房，房子總價(jià)60萬元，李女士的丈夫出了36萬元，而李女士出了24萬元。辦產(chǎn)權(quán)證時(shí)，雙方還把這些出資情況都寫入了房產(chǎn)證上。最近，李女士與老公因?yàn)楦星閱栴}準(zhǔn)備離婚，而兩人當(dāng)時(shí)購置的房屋已經(jīng)從60萬元升值到了80萬元，為了便于分割財(cái)產(chǎn)，兩人決定把房子賣了再分配。但李女士的前夫表示要按雙方的出資比例來分割，而李女士則認(rèn)為這是婚后財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該夫妻對(duì)半。
點(diǎn)評(píng)：目前法律上面遇到此類問題的時(shí)候，一貫的操作就是按約定的份額來分配。“在這個(gè)案例中，產(chǎn)權(quán)證上記載的產(chǎn)權(quán)份額說明男女方對(duì)該房屋的所有權(quán)存在明確的約定，并載于國家機(jī)關(guān)出具的權(quán)屬證書之上。因此離婚時(shí)對(duì)此財(cái)產(chǎn)應(yīng)按雙方的約定份額來分割。”“《婚姻法》第十九條規(guī)定夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，并規(guī)定了約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。如果沒有約定或約定不明的，適用夫妻共有財(cái)產(chǎn)制。”律師解釋說。
婚前房產(chǎn)婚后出售再購房
案例：張先生與李女士2000年登記結(jié)婚。之前，張先生于1997年購下一套A住房，合同價(jià)為70萬元，張先生首付30萬元，貸款40萬元，貸款期限為 15年。2006年6月，張先生欲將A住房售出再投資購房，但因與配偶關(guān)系不和，擔(dān)心售出后的錢款或再購房為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，不知如何處置為好。
點(diǎn)評(píng)：律師意見：1、保存好婚前購房的預(yù)售(買賣)合同的原件及付款發(fā)票。婚前購房的合同以及發(fā)票，是證明房產(chǎn)歸己所有的有效證據(jù)，必須妥善保存。若購房合同及發(fā)票已經(jīng)遺失，可到售房時(shí)的房地產(chǎn)開發(fā)公司或到房地產(chǎn)交易中心查詢和復(fù)印。
2、若將婚前房產(chǎn)婚后出售，最好將與配偶共同還貸部分中，應(yīng)屬配偶的部分留存。婚前房產(chǎn)出售后變成現(xiàn)金，該筆現(xiàn)金為個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)和婚后共同還貸部分的總額。將婚后共同還貸部分保留，以便在發(fā)生爭議時(shí)作為共同財(cái)產(chǎn)處理，或在雙方一致認(rèn)可后進(jìn)行花銷。
3、買賣交易盡量轉(zhuǎn)賬，一般不要采用提現(xiàn)交易。轉(zhuǎn)賬的支付方式，資金來源以及匯款人和收匯人信息都可以從銀行查出。
4、產(chǎn)權(quán)登記在自己名下。若用婚前房產(chǎn)婚后出售的錢款再購房，產(chǎn)權(quán)登記在夫妻雙方名下，即使購房款為夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但因?qū)懺陔p方名下，故房屋產(chǎn)權(quán)歸夫妻雙方共同共有。
5、貸款盡量以一人名義。即使購房時(shí)全部由一方出資，購房合同也是登記在一方名下，但目前各銀行一般要求婚后購房要雙方在共同抵押權(quán)人處簽字才放貸。既然一方同意未出資的，另一方在共同抵押權(quán)人處簽字，就意味著認(rèn)可自己出資購置的房產(chǎn)為共同擁有。
贈(zèng)與錢款指向需明確
案例：2005年7月，張先生夫婦為替兒子籌辦婚禮，訂購了一套住房，并交付了1萬元定金。婚后張先生又為小夫妻付了新房的首期款6萬元。誰知，結(jié)婚還不到一個(gè)月，張先生的兒子就提出離婚，小兩口為了新房爭得不可開交。張先生的兒子認(rèn)為，這套房子的定金與首期款是由自己的父母支付的，房子理應(yīng)歸自己所有;但其妻認(rèn)為，房產(chǎn)證上有夫妻雙方的名字，且首付款是結(jié)婚后父母給的，這套房子應(yīng)該屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
點(diǎn)評(píng)：我國新《婚姻法》及《最高人民法院關(guān)于適用婚姻法的解釋之二》規(guī)定，當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。結(jié)婚后，父母完全出資并將產(chǎn)權(quán)證登記在自己子女的名下，在實(shí)踐中，法院會(huì)認(rèn)為這樣的情況是向自己子女的單方贈(zèng)與。出于維護(hù)家庭和睦的角度考慮，這種情況不會(huì)有書面的協(xié)議，但并不會(huì)妨礙實(shí)際出資時(shí)父母真實(shí)的意思表示。一般來說，如果產(chǎn)權(quán)證登記在夫妻雙方名下，往往就會(huì)推定為對(duì)雙方的贈(zèng)與。因此，為了保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)在交給孩子使用后不會(huì)發(fā)生價(jià)值貶損，建議贈(zèng)與給孩子時(shí)，明確指出該贈(zèng)與是給孩子一方的。
購房出資不等于有產(chǎn)權(quán)
2000年，劉某與張某登記結(jié)婚。2005年，夫妻倆購買別墅一幢，合同價(jià)人民幣130萬元。由于夫妻存款不足，劉某父母資助了人民幣40萬元。劉某夫婦與其父母簽訂了出資協(xié)議，證明購買房產(chǎn)時(shí)兩對(duì)夫妻的出資比例。交房后，房產(chǎn)登記在劉某和張某名下。2006年6月，劉某父母起訴至法院，要求確認(rèn)他們對(duì)該套房屋擁有所有權(quán)。
點(diǎn)評(píng)：若父母希望明確他們對(duì)房屋擁有所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中寫明四方按出資比例按份共有房產(chǎn)，享有相應(yīng)的占有、使用、收益、處分權(quán)。共有關(guān)系的產(chǎn)生，只有基于法律規(guī)定或合同約定兩種方式。前者主要是夫妻財(cái)產(chǎn)共同共有，后者就必須有明確的約定了。本案中，出資協(xié)議并未明確表示父母亦為房產(chǎn)權(quán)利人，父母即無權(quán)取得房產(chǎn)。有些父母認(rèn)為，自己在購買房產(chǎn)過程中出了資，就對(duì)購買的房屋擁有所有權(quán)。事實(shí)上，根據(jù)我國法律，房產(chǎn)證上的權(quán)利人才被看作房產(chǎn)所有人。對(duì)內(nèi)而言，有各方共同簽字的書面產(chǎn)權(quán)約定時(shí)，父母出資才能作為享有產(chǎn)權(quán)份額的憑證。
