個人集資建房確實比開發商建房成本要低，對消費者而言，個人集資建房是更好的選擇。但它很難成為我國房地產市場發展的主流
當前，個人集資建房行動已經在幾個主要城市蔓延開來，這個飽受爭議的“行動”，每前進一步都顯得異常艱難。
最新的消息是，杭州個人集資建房行動再次遭遇挫折，作為資金托管方的恒豐銀行杭州支行受到上級壓力而撤退。溫州合作建房行動雖然成功走出了拿地這一步，但距離項目操作成功依然任重道遠。
個人集資建房行動的進展為何如此曲折，個中緣由不難明了。決策部門并沒有對集資建房進行明確的表態，只是靜觀事態的發展。這種態度與其說為個人集資建房行動增加了不確定性，還不如說是為該行動的繼續開展下去保留一個可回旋的余地和希望。那么個人集資建房未來發展到底如何呢？
開發商作為市場化主體，獲取利潤是正常訴求，一般為20%以上。個人集資建房模式下一般會提取一定的管理費作為組織運營的必要成本，另外還要支付委托開發商一定的管理費，兩項合計不會超過10%。開發商為了拿地、辦理四證、獲取銀行貸款，往往投入巨大溝通成本，溫州模式基本上不存在這個成本。土地及建設成本兩者基本相同。
專業化的開發商在價格問題上為什么會敗給業余的個人集資建房模式，關鍵是成本構成以及開發主體對利潤期望程度的不同。當前階段，個人集資建房確實比開發商建房成本要低，對消費者而言，個人集資建房是更好的選擇。然而，這是否就意味著個人集資建房就是未來我國房地產市場發展的主流，答案卻是否定的。
首先，從社會分工角度看，開發商模式是市場選擇的結果，專業化是它立足房地產開發的根本和基礎。只是由于我國經濟發展過程中，各種制度、法律建設不完善，造成開發商建房的隱性成本很高。
其次，從規模效應看，個人集資建房模式只能局限在百戶級小社區建設上。開發商模式由于其專業化、高度組織化的特點，更加善于操作大型社區建設，規模優勢明顯。從控制社會風險角度、成本最優化角度等方面看，個人集資建房沒有取代開發商模式的機會。
再次，從行業競爭角度看，如果個人集資建房在法律、金融層面取得突破，那么它極有可能發展成一場全國性的行動。開發商顯然要對自身的運作機制作出重大調整，降低成本、降低利潤期望。其結果是價格回歸到理性，這也許才是個人集資建房行動真正的意義所在。
最后，從經濟政策環境看，當前，房地產行業正受到宏觀調控的巨大影響。這種情勢下，個人集資建房行動的出現也為部分小開發商的生存帶來轉機。從受委托開發商的立場看，參與個人集資建房，實際上是解決了他的資金困局問題。而個人集資建房借助房地產開發商的現有資格，獲得了事實上開發房產的能力，同時獲得相對便宜得多的房子。兩者的結合是利益選擇的結果，也是中小開發商和普通老百姓的主動適應行為。
然而，市場環境是瞬息萬變的，當環境有利于那些中小開發商正常生存時，當企業作為市場主體追求高額利潤的本性得到充分釋放時，個人集資建房者還能否找到合適的開發商來委托開發就成為一個未知數。(作者單位：上海易居房地產研究院發展研究所)
《第一財經日報》回建強 <
