    [據(jù)最新消息：2月1日，中國民生銀行中關(guān)村支行行長紀乃方明確表示，該支行將為合作建房提供所需貸款——]
    提起雙軌制，許多人都不會陌生，它曾在上世紀八九十年代真切地存在于我們的生活之中，那時的雙軌制意味著一件商品經(jīng)過不同的渠道得到它得付出不同的價格，它是我國當時市場經(jīng)濟還不完善的產(chǎn)物。
商報首席記者 張建峰／攝
    在不久的將來，我們的生活中又將出現(xiàn)一個雙軌制，與以前的雙軌制不同，這個雙軌制將出現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)中，是原有開發(fā)方式的重大變革：以后的地產(chǎn)開發(fā)將由地產(chǎn)公司一家獨霸變?yōu)閭€人集資建房和地產(chǎn)專業(yè)公司開發(fā)并行天下，它是地產(chǎn)市場充分競爭的結(jié)果，是地產(chǎn)市場經(jīng)濟成熟的表現(xiàn)，它的催生者就是目前地產(chǎn)界轟動一時的個人集資建房。
    據(jù)記者了解，在廣泛征求眾多地產(chǎn)界專家意見后，日前北京市人大代表孫維絢已正式向北京市人代會提出了代表提案，提案中把目前北京市個人集資建房的實踐提到了一個新的高度，孫維絢認為，于凌罡牽頭的個人集資建房有望成為北京市目前解決中等收入家庭(年收入6萬—10萬元)的一條切實可行的新思路。此提案一旦通過，國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)的面貌將發(fā)生劃時代的變化，個人集資建房這種令人耳目一新的地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)模式將登上自己的舞臺，它不僅將使許多原來對自己所住房子的開發(fā)毫無發(fā)言權(quán)的購房者變成自己住宅開發(fā)的真正主人，也使更多具有中等收入的人能更早地買到自己的滿意住宅。
    此提案一旦通過，中國地產(chǎn)界將永遠記住2005年。
    國內(nèi)集資建房第一人于凌罡的事業(yè)看來正步入朝陽。當記者采訪時，這位剛過30歲的年輕人疲憊中透著抑制不住的興奮，充滿自信的他對記者說，個人集資建房這條路看來是走對了，當初剛開始操作時，他曾設(shè)想的種種困難而今正一個個被順利克服，尤其讓他感到振奮的是，上至建設(shè)部下至北京市建委的各級有關(guān)部門對他的集資建房項目都表示了肯定，相關(guān)審批政策目前也是一路綠燈。
    商品房概念的劃時代改變
    于凌罡介紹說，集資建房目前運作一路順利，但前段時間所選地塊已有所變動，目前經(jīng)過項目籌備小組的內(nèi)部反復討論，初步將地塊定在健翔橋與三元橋之間的一塊地塊，具體位置現(xiàn)在還未最后確定。
    至于樓型，原先所流傳的高層塔樓及六層板樓均已被明確否定，樓型初步設(shè)定為小高層，帶電梯，每家的戶型由購房者自己確定。
    建成后，這個集資建房的項目將對國人的傳統(tǒng)住宅概念產(chǎn)生革命化的沖擊。
    首先是戶型新。于凌罡向記者介紹說，項目建成后，各家的戶型和面積將完全自主，即項目峻工后，各家的面積將不是以往意義上的居室概念：當你敲開一樓的一居室住戶時，很可能他的一居室有100平米，而二樓的另一家三居室才不過80平米。
    這樣會不會使施工和設(shè)計難度特別大？于凌罡說已經(jīng)正式咨詢過有關(guān)規(guī)劃和設(shè)計部門，答案是不存在問題，可行。
    其次是產(chǎn)權(quán)新。建成后，用于凌罡的話說，各住戶將擁有比現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)權(quán)利范圍更廣泛的“大大產(chǎn)權(quán)”，他解釋說，目前的常規(guī)商品房建成后，底商的開發(fā)權(quán)將屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商可售賣底商以取得收益，而集資建房項目成功后，底商的所有權(quán)和相關(guān)收益將屬于所有業(yè)主，底商租售所得的收益分配初步設(shè)計為按每戶面積來分，業(yè)主面積大者多得收益，面積小則少得。
    小區(qū)內(nèi)停車位的所有權(quán)也將全歸業(yè)主。建成后，業(yè)主將按照事先選擇劃定的每戶停車位停車，而毋須交納任何費用——而據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前相當一部分小區(qū)物業(yè)糾紛就是源于小區(qū)停車位收費。
    第三是物業(yè)管理新。小區(qū)的日常物業(yè)管理將由一個經(jīng)過注冊的固定組織去實施，其功能類似于目前的業(yè)主委員會，但職權(quán)將比業(yè)主委員會要廣：這個組織將聘請小區(qū)物業(yè)管理運行所需的各類工作人員，該模式也是北京目前任何住宅小區(qū)沒有的。
    在其后記者采訪建筑設(shè)計院一位專家時，專家指出個人集資項目的這種物業(yè)管理模式非常類似于業(yè)內(nèi)一直呼吁引進的我國臺灣地區(qū)廣泛實行的較為先進的物業(yè)管理模式，相比較現(xiàn)存的物業(yè)管理模式，它的好處顯而易見：首先它完全免除了物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的利益糾紛，而這正是現(xiàn)在物業(yè)糾紛的主要焦點。目前北京許多小區(qū)的物業(yè)公司是自負盈虧的經(jīng)濟實體，它的經(jīng)營宗旨是奉行利潤最大化原則，限于目前物業(yè)管理水平，許多物業(yè)公司為追求自己的利益總是挖空心思巧立名目地進行收費，相形之下，小區(qū)的業(yè)主們由于平時工作很忙，另外由于對物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)了解水平的參差不齊，因此在實際上很難形成一個強有力的業(yè)主委員會來制約物業(yè)管理公司牟取非法利潤，從而產(chǎn)生了雙方權(quán)利與義務(wù)的尖銳對立，這一點已被目前繁多的物業(yè)糾紛所證實，前不久的一項調(diào)查顯示，在許多小區(qū)中，“管家”已成為“冤家”，有超過一多半的(72％)業(yè)主對所在小區(qū)的物業(yè)管理不滿。
    還有一個新就是集資建房的初衷：可以省錢。據(jù)于凌罡的項目籌備小組最新測算，該項目最后建成后每平米的價格將比同地段的同類商品房價格低20％左右。
    面對坊間曾廣泛流傳的能便宜40％左右的傳聞，于凌罡澄清說，個人集資項目并不打算走經(jīng)濟適用房的路子，為了業(yè)主將來能夠擁有完全產(chǎn)權(quán)并能自由交易的住宅，項目籌備會已決定按正常的商品房開發(fā)程序走，而與正常的商品房開發(fā)程序相比，個人集資建房可節(jié)省的是廣告和銷售的費用，但超支的可能是設(shè)計和建設(shè)費用，兩者一均衡，結(jié)果為約有20％的價格差距。
    定位：中等收入家庭的品牌社區(qū)
    談到目前項目的加盟者，于凌罡非常自豪，300多個加盟者中有100個以上擁有碩士學歷，其中有約30個博士、教授級的高級知識分子，“海歸”也不乏其人，央視的四大名嘴之一也已加入了于凌罡他們的行列。
    在加盟者中還有一個特點：就有相當比例的房地產(chǎn)從業(yè)者，對此，于凌罡解釋說，正是由于他們擁有這方面的技能和從業(yè)經(jīng)驗，所以才更加熱愛這個項目，因為在平時工作中他們都是按照所在房地產(chǎn)公司的意圖去工作，而集資建房項目就像是他們自己的作品，可以按照自己的意愿去塑造自己喜歡的住宅，而這正是其中許多人一生的夢想。
