導(dǎo)讀：以往的單位樓房很多都是員工集資建設(shè)的，如果一直居住不進(jìn)行房改的話，可能沒(méi)什么問(wèn)題會(huì)發(fā)生，但是后來(lái)進(jìn)行房改后，就容易出現(xiàn)了各種各樣的問(wèn)題，如下文的案例，雙方在房子建好前協(xié)商轉(zhuǎn)讓集資權(quán)，結(jié)果恰是這個(gè)集資權(quán)的轉(zhuǎn)讓效力問(wèn)題引起糾紛：
【案情簡(jiǎn)述】某公司組織職工建房，對(duì)職工申請(qǐng)集資的條件做了規(guī)定，并結(jié)合工齡等打分選層。老王和老李均符合集資條件，老李得到了集資權(quán)后，想為自己的兒子準(zhǔn)備一套房子作為兒子以后的婚房，于是老李找到老王，希望老王將集資權(quán)轉(zhuǎn)讓給他，老王同意了老李的要求，并于老李就轉(zhuǎn)讓條件進(jìn)行了磋商。
2001年3月2日，老王與老李簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份，約定了雙方的權(quán)利與義務(wù)：(1)老李一次性給付老王公司職工集資房轉(zhuǎn)讓費(fèi)3000元;(2)老王將自己分房應(yīng)得分轉(zhuǎn)讓老李享受，選擇層號(hào)以老王實(shí)際分為準(zhǔn);(3)老王負(fù)責(zé)為老李代交公司職工集資款，老李交款給老王，老王須將收條給老李，老王放棄轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)權(quán)，老李享有轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)權(quán);(4)老李負(fù)責(zé)為老王房屋轉(zhuǎn)讓保密;(5)本協(xié)議本著自愿原則一經(jīng)雙方同意簽字即生效，雙方不得以任何理由反悔，如一方反悔除執(zhí)行本協(xié)議外另加罰違約金壹萬(wàn)元。協(xié)議簽訂后的第二天，老李即按照約定給付老王職工集資房轉(zhuǎn)讓費(fèi)3000元。此后，老李分兩次交給老王71443.71元，并由老王以自己的名義交納了集資款，收據(jù)由老王返還給老李。
2002年1月18日，公司與每一位建房集資戶約定，本次所建職工住房，必須是公司職工正常居住，房產(chǎn)權(quán)屬公司，集資戶享有居住使用權(quán)，一律不得私自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借公司內(nèi)外他人居住;對(duì)確因特殊原因，轉(zhuǎn)讓居住使用權(quán)者，必須提交書面申請(qǐng)，由公司及職代會(huì)集體研究，在公司職工中按實(shí)付款乘以通常折舊比例的房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)劑。對(duì)在一定時(shí)間內(nèi)確無(wú)本院職工接受的前提下經(jīng)公司同意，轉(zhuǎn)讓他人。出讓住房者必須一次性繳納土地征用費(fèi)及配套建設(shè)等各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)人民幣伍萬(wàn)元，方可轉(zhuǎn)讓，并永久不再享受住房公積金。老王簽訂了上述格式協(xié)議，老李作為集資戶(自有份額)也簽有同樣格式協(xié)議。房屋建成后，老李占有老王轉(zhuǎn)讓的集資房，并一直居住至今。
好景不長(zhǎng)，公司進(jìn)行房改后，雙方因房屋的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題協(xié)商不成鬧上了法庭。
法院審理后認(rèn)為，原告老王通過(guò)與被告老李簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將自己享有的集資房權(quán)利及負(fù)擔(dān)的相應(yīng)義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓給被告老李，雙方意思表示真實(shí)，主觀上并無(wú)損害第三人利益的故意，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。被告老李按約交納了集資款，并在房屋建成后長(zhǎng)期實(shí)際占有該房。原告李某雖非協(xié)議的當(dāng)事人，但結(jié)合常情及被告老李長(zhǎng)期占有訟爭(zhēng)集資房的事實(shí)，能夠推定原告李某清楚協(xié)議的事實(shí)，認(rèn)可了協(xié)議。根據(jù)上述情況綜合判斷，應(yīng)認(rèn)定雙方的集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議合法有效。原告老王、李某要求被告老李退還集資房的請(qǐng)求，不予支持。被告老李反訴要求二原告為其辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，二原告應(yīng)本著誠(chéng)信之原則，協(xié)助被告老李辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。被告老李反訴要求二原告承擔(dān)違約金的請(qǐng)求，因房屋建成后被告老李就占有、使用該房屋，應(yīng)認(rèn)定二原告已將房屋交給了被告老李，僅是附隨的協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)的義務(wù)未履行，故對(duì)被告老李的該項(xiàng)請(qǐng)求，不予支持。遂依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定，作出了前述判決。
一審判決后，原告不服，提出上訴。
上訴人稱，雙方訂立協(xié)議時(shí)，按照規(guī)定被上訴人老李享有的權(quán)利只能是集資房的使用權(quán)，原審認(rèn)定協(xié)議轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)有誤;因協(xié)議有被上訴人私自增加的內(nèi)容，對(duì)此應(yīng)作不利于被上訴人的理解，且該協(xié)議損害了第三人公司的利益，故雙方訂立的協(xié)議無(wú)效，請(qǐng)求二審法院依法改判。
被上訴人答辯稱，原審認(rèn)定事實(shí)正確，適用法律恰當(dāng)，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。
【知識(shí)拓展】
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要是集資房未取得完全產(chǎn)權(quán)前的轉(zhuǎn)讓效力問(wèn)題。
中華人民共和國(guó)合同法》確立了鼓勵(lì)交易原則，對(duì)合同效力不輕易作無(wú)效認(rèn)定，只在該法第52條、53條規(guī)定了合同或合同中有關(guān)條款無(wú)效的情形。第52條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益的;(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”第53條規(guī)定：“合同中的下列免責(zé)條款無(wú)效：(一)造成對(duì)方人身傷害的;(二)因故意或者重大過(guò)失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的。”從本案的情況看主要涉及第52條規(guī)定的第二、第五種情況。
關(guān)于是否違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定問(wèn)題。實(shí)踐中最多見(jiàn)也是爭(zhēng)議最大的合同無(wú)效情形在于第52條規(guī)定的“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，最高人民法院合同法司法解釋將其進(jìn)一步明確為：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”司法實(shí)踐中一般認(rèn)為，理解這一司法解釋規(guī)定應(yīng)注意兩個(gè)方面：
1、判斷合同無(wú)效的標(biāo)準(zhǔn)必須是全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)。只有法律和行政法規(guī)才能用來(lái)判斷合同無(wú)效。人民法院在宣告合同無(wú)效的時(shí)候，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)，除非該行政規(guī)章、地方性法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定是根據(jù)法律、行政法規(guī)的授權(quán)制定的。此外，如果合同的違反行政規(guī)章、地方性法規(guī)強(qiáng)制規(guī)定的同時(shí)損害了社會(huì)公共利益，當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)以合同法第52條第(4)項(xiàng)即損害社會(huì)公共利益的合同無(wú)效之規(guī)定作為裁判依據(jù)。
2、按照合同法第52條的規(guī)定必須是違反了法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。法律的規(guī)定，在民法上可以分為任意性和強(qiáng)制性的規(guī)定。所謂任意性的規(guī)定就是指法律的規(guī)定可以由當(dāng)事人通過(guò)約定來(lái)加以改變。合同法主要是任意性規(guī)定，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人自治，當(dāng)事人可以通過(guò)特別約定來(lái)改變。強(qiáng)制性規(guī)范是當(dāng)事人不能改變的，違反強(qiáng)制性規(guī)范就有可能導(dǎo)致合同無(wú)效。這些強(qiáng)制性規(guī)范大多體現(xiàn)在行政法規(guī)里面，違反這些規(guī)定則有可能導(dǎo)致合同無(wú)效。
本案的單位集資建房，實(shí)質(zhì)上是福利分房的一種，在未房改前住戶享受所謂“半產(chǎn)權(quán)”。盡管單位仍稱之為產(chǎn)權(quán)人，但單位實(shí)質(zhì)上失去了自由處置房屋的權(quán)利，除非得到住戶的許可。作為一種歷史性產(chǎn)物，其時(shí)地方政府、有關(guān)單位甚至國(guó)家的行政規(guī)章、地方法規(guī)對(duì)福利性集資房的轉(zhuǎn)讓都作了不少禁止性規(guī)定，但這些規(guī)定不屬于法律、法規(guī)的位階，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。同時(shí)，從正常的交易習(xí)慣來(lái)看，當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓“半產(chǎn)權(quán)”房屋，并放棄轉(zhuǎn)讓權(quán)，應(yīng)視為一種概括性轉(zhuǎn)讓，對(duì)“半產(chǎn)權(quán)”房屋產(chǎn)生的權(quán)利變化包括所有權(quán)的全部取得，不再享有任何權(quán)利。
關(guān)于是否損害第三人公司的利益問(wèn)題。協(xié)議訂立后，老李按約定支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)并履行了交納集資款的義務(wù)，實(shí)際居住該集資房多年并無(wú)爭(zhēng)議。公司的領(lǐng)導(dǎo)在庭審中反映：“公司并不干涉他們?cè)陬I(lǐng)取房產(chǎn)證前的私下交易”，這表明公司雖有不許私自轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，但對(duì)實(shí)際出現(xiàn)的情況也是默認(rèn)的，故本案也不存在侵犯公司利益的情形。
綜上所述，本案原告老王與被告老李間訂立的集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議既不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也不損害第三人的利益，不在法律規(guī)定的合同無(wú)效情形范圍;同時(shí)，合同體現(xiàn)了雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思，應(yīng)認(rèn)定為合法有效。法院判決駁回二原告的訴訟請(qǐng)求，并無(wú)不當(dāng)。
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