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經(jīng)適房5年不能分家
文董軒
典型案例
韓先生因房屋拆遷購(gòu)得一套經(jīng)濟(jì)適用房，至今未住滿5年。后韓先生因病過(guò)世，其兩個(gè)兒子因房屋的繼承問(wèn)題訴訟至東城法院。法院委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)值予以評(píng)估，但評(píng)估機(jī)構(gòu)卻以韓先生的房子不具備確定市場(chǎng)價(jià)值的條件為由，將委托材料退回了法院。
最終，東城法院判決訴爭(zhēng)房屋由繼承人按份共有，而沒(méi)有對(duì)房屋予以實(shí)際分割。
法官說(shuō)法
東城法院郭水寬法官表示：在婚姻、繼承案件中，經(jīng)常遇到房屋分割的問(wèn)題。
根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，法院一般采取三種方法解決房屋分割問(wèn)題：由雙方競(jìng)價(jià)，出價(jià)高的一方取得房屋所有權(quán)，并給予另一方相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；由雙方選擇，或由市法院指定評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)確定房屋的市場(chǎng)價(jià)值，然后根據(jù)實(shí)際情況酌情確定房屋的歸屬，取得房屋的一方給予另一方相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；將房屋出售變現(xiàn)，由雙方分割價(jià)款。其中，第二種方法是最常用的。
本案中，我國(guó)法律規(guī)定,已購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭未住滿5年的不得按市場(chǎng)價(jià)格出售住房。確需出售的，可出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭或由政府相關(guān)部門(mén)收購(gòu)，出售單價(jià)不得高于購(gòu)買(mǎi)時(shí)的單價(jià)。已購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭住滿5年的，可以按市場(chǎng)價(jià)格出售。由出售人到房屋所在地區(qū)、縣國(guó)土房管局按成交額的10%繳納綜合地價(jià)款。可見(jiàn)，公民取得經(jīng)濟(jì)適用房是基于國(guó)家和政府有關(guān)優(yōu)惠政策，所以在出售時(shí)，國(guó)家和政府也相應(yīng)地規(guī)定了限制條件。
因?yàn)榉ㄔ翰扇〉诙N方法分割房產(chǎn)時(shí)，委托評(píng)估房屋的市場(chǎng)價(jià)值與房屋上市出售在確定價(jià)值方面是一致的，即評(píng)估機(jī)構(gòu)是以房屋上市出售所能達(dá)到的價(jià)款來(lái)確定房屋的市場(chǎng)價(jià)值。所以，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房這類(lèi)特殊房產(chǎn)的處理，法院會(huì)遵循以下兩個(gè)原則：
五年內(nèi)房不實(shí)際分割
因經(jīng)濟(jì)適用房5年內(nèi)不得上市，所以，法院對(duì)未住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房，不評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值，也不實(shí)際分割房屋，而是判決房屋由雙方共同共有或按份共有。實(shí)際上，5年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房也不具備評(píng)估條件，如按購(gòu)買(mǎi)價(jià)分割又顯失公平。
五年外房分割考慮其他費(fèi)用
對(duì)可上市出售的經(jīng)濟(jì)適用房，即住滿5年的房屋，在評(píng)估和實(shí)際分割時(shí)還要考慮有關(guān)部門(mén)征收的地價(jià)款、土地出讓金等費(fèi)用。如一處經(jīng)濟(jì)適用房市價(jià)50萬(wàn)元，應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款5萬(wàn)元，房屋的實(shí)際價(jià)值就應(yīng)為45萬(wàn)元。如果按50萬(wàn)元分割，那么取得房屋的一方實(shí)際上獨(dú)立承擔(dān)了5萬(wàn)元的地價(jià)款，有失公平。