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經(jīng)濟(jì)適用房私下買賣風(fēng)險(xiǎn)大
杭城首例經(jīng)濟(jì)適用房私下轉(zhuǎn)讓協(xié)議被判無(wú)效
記者方瀟欽　通訊員辛成
　　本報(bào)訊　記者方瀟欽　通訊員辛成報(bào)道　杭州的房?jī)r(jià)一直居高不下，經(jīng)濟(jì)適用房就成了弱勢(shì)群體的“及時(shí)雨”，但也有人動(dòng)起了暗箱操作牟利的念頭，于是經(jīng)濟(jì)適用房私下買賣暗流涌動(dòng)。
　　還未入住被貼封條
　　這幾天，杭州九堡鎮(zhèn)新江花園小區(qū)7幢1單元的一套房子大門外就被一根大鐵條焊死了，門上又貼了江干法院的封條，房子的主人暫時(shí)不得入住。
　　據(jù)了解，這房子是一套經(jīng)濟(jì)適用房，但它的主人卻有兩個(gè)，實(shí)際購(gòu)買者是沈氏夫婦和名義購(gòu)買者是馬氏夫婦，沈某和馬某以前是同事。而現(xiàn)在兩位主人鬧上了法庭。據(jù)悉，這是江干區(qū)法院首次對(duì)私下交易的經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行實(shí)物查封。
　　一套房子兩位主人
　　據(jù)了解，馬氏一家三口住在一套42平方米的房子里，家庭狀況符合杭州市經(jīng)濟(jì)適用房的認(rèn)購(gòu)條件。經(jīng)申報(bào)，馬氏夫妻通過搖號(hào)認(rèn)購(gòu)了這套117余平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，購(gòu)房款51萬(wàn)余元，但馬家無(wú)力購(gòu)買。
　　2006年5月23日，馬家與沈家就該經(jīng)濟(jì)適用房私下達(dá)成了一個(gè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，兩家約定該經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房款由沈氏夫婦支付，沈氏夫婦再借2萬(wàn)元給馬氏夫婦，等房子交付使用后再借給馬氏夫婦1.1萬(wàn)元。如以后馬氏夫婦將該經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)過戶給沈氏夫婦，則3.1萬(wàn)元借款無(wú)需歸還。雙方在協(xié)議上還約定：馬氏夫婦應(yīng)將取得的購(gòu)房合同、購(gòu)房款收據(jù)、相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)證件等及時(shí)交付沈氏夫婦，由沈氏夫婦支付各項(xiàng)費(fèi)用。待該經(jīng)濟(jì)適用房交付使用后，該房就由沈家無(wú)償使用，等到按國(guó)家政策允許上市交易時(shí)，馬家應(yīng)及時(shí)且無(wú)條件地將該經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)過戶給沈家，具體費(fèi)用由沈氏夫婦承擔(dān)。如果馬家屆時(shí)違約，除歸還沈家的購(gòu)房款、借款及其他費(fèi)用外，還另應(yīng)支付違約金35萬(wàn)元。
　　一家裝修一家焊門
　　協(xié)議簽訂當(dāng)日，沈氏夫婦就按約給了馬氏夫婦借款2萬(wàn)元和購(gòu)房款近52萬(wàn)元。第二天，馬氏夫婦與開發(fā)商簽訂了經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)售合同。2007年1月22日，沈氏夫婦按雙方的約定，又提前支付給了馬氏夫婦約定的借款1.1萬(wàn)元。2007年12月7日，開發(fā)商向馬家交付了該套經(jīng)濟(jì)適用房。
　　沈氏夫婦說(shuō)，馬家拿到房子后，完全忘記了他們簽訂的協(xié)議。馬家不僅沒把房子交給沈家，還在今年1月初，把原來(lái)住的42平方米的房子賣掉了，得到40多萬(wàn)元，瞞著沈家在新房里搞起了裝修。他們得知后，多次找馬氏夫婦，要求其將該房屋交出或退還房款。同時(shí)還用大鐵條將房子封死，以此阻止馬家裝修并入住。
　　但馬家既不將該房屋交付給沈家使用，又無(wú)能力將購(gòu)房款及時(shí)歸還給沈氏夫婦。無(wú)奈之下，沈家就將馬家告到了杭州江干法院，要求馬氏夫婦繼續(xù)履行雙方簽訂的協(xié)議，如不能履行協(xié)議，則歸還購(gòu)房款和借款共計(jì)543137元，另支付違約金35萬(wàn)元。
　　協(xié)議無(wú)效馬家還款
　　經(jīng)沈、馬家雙方簽字確認(rèn)，雙方于2006年5月23日簽訂的協(xié)議已成立。江干法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽訂的協(xié)議效力問題成為了爭(zhēng)議的主要焦點(diǎn)。
　　法院認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房是政府限定銷售價(jià)格與對(duì)象，以保本微利價(jià)格面向城市低收入和住房困難者銷售的保障性住房。國(guó)家采用劃撥土地的方式供應(yīng)建設(shè)用地，并對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買實(shí)行嚴(yán)格審批準(zhǔn)入制度，購(gòu)買人必須符合條件，同時(shí)，在購(gòu)買房屋后的一定年限內(nèi)不得出售。雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)房地產(chǎn)應(yīng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定報(bào)相關(guān)人民政府批準(zhǔn)的強(qiáng)行性規(guī)定；客觀上損害了其他符合購(gòu)房條件人的購(gòu)買權(quán)和社會(huì)公共利益，屬無(wú)效民事行為。因此，法院認(rèn)為雙方兩家簽訂的合同是無(wú)效的。
　　雖然馬某夫妻不能履行協(xié)議，但是法院認(rèn)為，由于雙方所簽協(xié)議屬無(wú)效合同，協(xié)議中的違約金條款對(duì)雙方不具有約束力，為此馬家只需歸還向沈氏夫婦的借款543137元，而沈氏夫婦所說(shuō)的35萬(wàn)違約金不必支付。
　　據(jù)此，江干法院依法判決馬家返還沈家款項(xiàng)人民幣543137元。駁回沈家的其他訴訟請(qǐng)求。
　　投機(jī)取巧風(fēng)險(xiǎn)很大
　　我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的建立主要是為了解決“城市低收入家庭”的住房困難問題，是一項(xiàng)保障民生的工程。所以，國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買對(duì)象有嚴(yán)格的規(guī)定，其不僅應(yīng)為“城市低收入家庭”，且“還須住房困難”，購(gòu)房后擁有的也僅是“有限”的產(chǎn)權(quán)，即住房不滿五年的不得直接上市進(jìn)行交易，如確須轉(zhuǎn)讓由政府按照原價(jià)并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)，滿五年的政府享有優(yōu)先回購(gòu)的權(quán)利。
　　浙江省工會(huì)法律服務(wù)中心的陳炳泉律師說(shuō)，廣大購(gòu)房者一定要注意所購(gòu)房的合法性和可交易性。我國(guó)現(xiàn)有制度對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買對(duì)象及轉(zhuǎn)讓有明確的規(guī)定，購(gòu)買不符合上市轉(zhuǎn)讓條件的房屋，存在兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：第一，需要待上市轉(zhuǎn)讓條件符合才能過戶，中間相隔時(shí)間長(zhǎng)，賣方容易反悔產(chǎn)生糾紛；第二，在不符合上市轉(zhuǎn)讓前，一旦發(fā)生糾紛，被法院認(rèn)為無(wú)效，權(quán)利將得不到保護(hù)。