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經(jīng)濟(jì)適用房出租被判無(wú)效房主中介公司各擔(dān)其責(zé)
2007年11月，李先生將自己所有的一套經(jīng)濟(jì)適用房交給某中介公司代理出租。后因租金和房屋裝修問(wèn)題雙方發(fā)生矛盾，鬧上法庭。近日，北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院一審判決因涉案房屋系經(jīng)濟(jì)適用房，不能用作出租使用，雙方所簽代理出租合同無(wú)效，中介公司將房屋騰空恢復(fù)原狀后返還李先生并支付房屋使用費(fèi)8250元，李先生支付中介公司裝修費(fèi)5000元。
2007年11月，李先生將自己位于豐臺(tái)區(qū)某處的經(jīng)濟(jì)適用住房委托中介公司出租給他人使用，租期三年。李先生稱，中介公司擅自將兩居室隔成四居室，分租給四戶，且收取的租金也高于給自己的租金，從中掙取差價(jià)。為此，李先生起訴要求解除房屋委托代理合同，中介公司支付拖欠的租金8250元，將擅自打隔斷的客廳恢復(fù)原狀并騰空后返還自己。
中介公司辯稱，房屋裝修是經(jīng)李先生同意的，中介公司同意解除合同，并將合同清單中所列的物品如數(shù)返還李先生。由于李先生交付的房屋是毛坯房，室內(nèi)沒(méi)有任何基礎(chǔ)設(shè)施，中介公司對(duì)房屋進(jìn)行了全面裝修，支付各項(xiàng)費(fèi)用2萬(wàn)元。此外，李先生提前收回房屋，中介公司要支付客戶的違約金。為此，中介公司反訴要求李先生賠償裝修費(fèi)2萬(wàn)元，賠償騰退現(xiàn)住戶所需違約金4900元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)。
針對(duì)反訴李先生辯稱，從委托合同講，中介公司是自己的代理人，但是其嚴(yán)重?fù)p害了委托人的合法權(quán)益。自己并未同意將兩居室打隔斷進(jìn)行分租及裝修，且中介公司沒(méi)有證據(jù)證明支付裝修費(fèi)2萬(wàn)元，自己也不存在違約，對(duì)中介公司的要求不予認(rèn)可。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案房屋為經(jīng)濟(jì)適用住戶，而經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。經(jīng)濟(jì)適用住房不得擅自改變房屋用途，不得擅自轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)借他人居住。因雙方當(dāng)事人違反經(jīng)濟(jì)適用住房不得出租的相關(guān)規(guī)定，故所簽委托代理出租的合同無(wú)效。確認(rèn)合同無(wú)效后，中介公司應(yīng)當(dāng)返還訟爭(zhēng)房屋及相關(guān)物品，同時(shí)將客廳隔斷拆除恢復(fù)原狀，第三人應(yīng)由訟爭(zhēng)房屋內(nèi)遷出。
此外，中介公司應(yīng)參照租金標(biāo)準(zhǔn)給付李先生相應(yīng)房屋使用費(fèi)。因造成合同無(wú)效李先生及中介公司均有責(zé)任，且中介公司對(duì)其支付房屋裝修費(fèi)2萬(wàn)元的主張未提供相關(guān)證據(jù)，故其裝修費(fèi)損失法院根據(jù)實(shí)際情況酌情確定，并應(yīng)由李先生承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。因中介公司未提供證據(jù)證明向客戶支付違約金的證據(jù)，故對(duì)其該項(xiàng)主張不予支持。
據(jù)此，法院判決雙方所簽房屋委托代理合同無(wú)效，中介公司將涉案房屋騰空，恢復(fù)原狀后交付李先生，并支付房屋使用費(fèi)8250元，李先生給付中介公司房屋裝修費(fèi)5000元。