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借名購買經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)歸屬
2002年，被告宋振強委托中介公司在代理購房的事務(wù)過程中，與原告潘喆協(xié)商一致，征得潘喆的同意，并取得潘喆的身份證，以潘喆的名義購買了位于北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10號樓1206室的房屋一套。該房屋系經(jīng)濟適用房，建筑面積106.67平方米，總價款282676元，交付期限為2002年4月21日。2002年4月9日，宋振強又以潘喆（借款人）的名義與中國農(nóng)業(yè)銀行北京市某區(qū)支行（貸款銀行）及北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（保證人）簽訂《個人住房按揭合同》，借款22萬元，用于購買上述房屋。于2004年2月24日取得了房屋所有權(quán)證書，登記的所有權(quán)人為潘喆。潘喆未支付購房的任何費用。房屋交付后，宋振強在該房內(nèi)居住。
2007年1月，潘喆訴至北京市昌平區(qū)人民法院，稱其于2002年以按揭方式購買了北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10幢12層6號房屋一套后，由于其工作需要長駐外地，為避免房屋空置和無人管理，遂委托原單位同事幫助照看管理上述房屋。2006年底，其回京后發(fā)現(xiàn)上述房屋已由宋振強居住，由于不能聯(lián)系到同事，也不能勸說宋振強騰房，故起訴：請求法院判令宋振強向其騰退北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10幢12層6號房屋一套。
以案說法
審理過程中，宋振強辯稱：潘喆所訴沒有事實和法律依據(jù)，請求法院依法判決駁回其訴訟請求。潘喆所述均與事實不符，事實上，訴爭房產(chǎn)系答辯人委托中介代為購買的。答辯人及被答辯人協(xié)商一致取得潘喆身份證并以潘喆的名義購買。購房首付款、律師費、保險費、銀行月供、房屋入住手續(xù)、裝修費及五年多來的所有物業(yè)費均系其支付。該套住房是由其自行購置并居住至今。其系訴爭房產(chǎn)的真正所有權(quán)人。潘喆未辦理任何手續(xù)，亦未交過任何費用。潘喆未向法庭提交任何能夠據(jù)以證明該房產(chǎn)歸其所有的證據(jù)材料，包括購房合同、購房發(fā)票、銀行月供及四年來物業(yè)費的繳納憑證等。潘喆要求其騰退房屋卻沒有任何證據(jù)能夠據(jù)以證明其系訴爭房產(chǎn)的所有權(quán)人。因此，潘喆的訴請不能成立，請求法院依法駁回其訴訟請求。
同時，宋振強提出反訴稱：潘喆接受委托，以其個人名義代其買房，其與潘喆之間構(gòu)成委托管理，雖然購房相關(guān)手續(xù)均是以潘喆的名義辦理，且潘喆是訴爭房屋名義上的所有權(quán)人，但根據(jù)本案事實可以確定，潘喆并非實際購房人，且負(fù)有將訟爭房屋辦理變更登記、過戶至反訴人名下的義務(wù)。綜上所述，提起反訴，請求法院判令被反訴人潘喆為其辦理房屋變更登記手續(xù)。
潘喆對反訴辯稱：第一，其享有訴爭的房屋所有權(quán)是無可辯駁的事實。《物權(quán)法》第16、17條明確規(guī)定，不動產(chǎn)登記薄是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。另外，《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條也明確規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護。訴爭房屋是以其名義在房屋登記機關(guān)進行的登記，因此，其對該房屋享有不可辯駁的所有權(quán)。第二，其取得房屋所有權(quán)的方式和途徑都是合法的，也從來沒有表示要放棄房屋的所有權(quán)。2002年初，其計劃申請購買天通苑經(jīng)濟適用房，但當(dāng)時手頭資金有限，遲遲未能如愿。恰在此時，其經(jīng)人介紹與宋振強相識，當(dāng)時宋振強經(jīng)營的公司正為辦公用房和員工宿舍問題發(fā)愁。雙方協(xié)商約定：由其以按揭方式購買天通苑經(jīng)濟適用房一套，首付款和按揭款等購房費用由宋振強墊付，所購房屋由宋振強及其公司無償使用，日后其收回此套房屋，須返還宋振強全部購房款。綜上所述，答辯人從來沒有放棄過訴爭房屋的所有權(quán)，對訴爭房屋享有毋庸置疑的所有權(quán)。宋振強故意虛構(gòu)委托購房的事實，其目的就是想通過非法手段獲得訴爭房屋的所有權(quán)。為此，請求人民法院依法判決駁回反訴人宋振強的訴訟請求。
昌平區(qū)人民法院查明：位于北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10號樓12單元6號房屋系經(jīng)濟適用住房，現(xiàn)登記在潘喆名下，潘喆已取得該房屋權(quán)屬證書。潘喆未支付購房的任何費用，且未持有任何與購買房屋有關(guān)的合同、權(quán)利證書、房屋使用等材料的原件。上述事實，有《商品房買賣合同》、《個人住房按揭合同》、房屋所有權(quán)證、辦理房屋所有權(quán)證檔案材料及當(dāng)事人陳述等證據(jù)在案佐證。法院遂依據(jù)查明的事實判決該房屋的所有權(quán)歸宋振強。潘喆不服，向北京市第一中級人民法院上訴。
中級人民法院認(rèn)為：根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)，并對房屋行使占有、使用、收益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護。潘喆持有上述房屋權(quán)屬證書，主張宋振強騰退房屋，符合房屋管理相關(guān)法律規(guī)定，本院予以支持。考慮到本案事實及宋振強居住的具體情況，潘喆應(yīng)給予宋振強一定的騰退房屋時間，具體時間本院酌定。訴訟中，宋振強抗辯訴爭房屋系其出資購買，且進行裝修使用至今，因該房形成的債權(quán)債務(wù)與本案不屬于同一民事法律關(guān)系，可另行解決。宋振強以此拒絕騰退訴爭房屋的理由不成立，本院不予采信。宋振強反訴要求潘喆為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的訴訟請求，因潘喆取得的是經(jīng)濟適用房，而經(jīng)濟適用房是政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。故宋振強反訴請求，缺少相關(guān)法律依據(jù)，本院不應(yīng)予以支持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項及《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》之規(guī)定，改判如下：
一、本判決生效后三個月內(nèi)，宋振強將位于北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)十號樓十二單元六號房屋騰退并交予潘喆。
二、案件受理費由宋振強負(fù)擔(dān)。
專家意見
周律師認(rèn)為：
本案為借用他人身份證件以他人名義購買房屋從而引發(fā)的房屋權(quán)屬糾紛。現(xiàn)實生活中，常有些人出于某種特殊原因或為了達到某種特殊目的，借用他人名義購買房屋，從而引發(fā)了一系列糾紛。就本案而言，實際出資人對房屋的權(quán)利是否受法律保護，應(yīng)首先把握以下兩個法律問題：一是如何界定實際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間的法律關(guān)系；二是認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的依據(jù)是什么。