本文對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房制度的詬病以及上海經(jīng)濟(jì)適用房制度的改革進(jìn)行評(píng)論，上海市已就經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)家庭成員發(fā)生病故死亡等變化后的申請(qǐng)工作進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。明確經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)人死亡后,其繼承人如果不屬于申請(qǐng)家庭成員,不享有經(jīng)濟(jì)適用房居住使用權(quán),僅可分得經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)或者轉(zhuǎn)讓后,按產(chǎn)權(quán)比例分割的價(jià)款。
文/《東地產(chǎn)》特約撰稿趙春雷
制度設(shè)計(jì)必然需要符合產(chǎn)品的特性,否則難免會(huì)出現(xiàn)這樣那樣的問題,對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房亦是如此。多年來,經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域主要面臨著兩個(gè)垢病,其一是經(jīng)濟(jì)適用房的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以體現(xiàn)這一半公共產(chǎn)品的需求;其二則是經(jīng)濟(jì)適用房由于制度的漏洞,經(jīng)常成為尋租與變味的領(lǐng)域,與自身應(yīng)有的定位與功能相悖。顯然,上海市的經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)劃與新政正在努力杜絕上述詬病。
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經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)條件
在去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中,首次提出了“逐步形成符合國(guó)情的保障性住房體系和商品房體系”,以健全住宅供應(yīng)體系的雙軌制,讓市場(chǎng)的歸市場(chǎng)、讓保障的歸保障。
與此對(duì)應(yīng)的,上海市的保障房體系輪廓已經(jīng)初步形成,而其中,經(jīng)濟(jì)適用房占了整個(gè)保障房體系的主力。“十二五”期間上海計(jì)劃在2000萬(wàn)平方米上新建約40萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房;30萬(wàn)套供應(yīng)動(dòng)遷安置房;多方式籌措和建設(shè)公共租賃房20余萬(wàn)套;計(jì)劃新增廉租住房受益家庭7.5萬(wàn)戶。
從資金的運(yùn)作來看,經(jīng)濟(jì)適用房無疑要比公共租賃房與廉租房更有效率,而基于土地資源不可再生的特點(diǎn),保障房體系與商品房體系與土地的此消彼長(zhǎng)也必然存在。因此,建設(shè)保障房體系也不可避免的遭遇資金的尷尬,即一方面土地財(cái)政收益縮水,而另一方面保障房建設(shè)需要大筆的資金投入。
從國(guó)內(nèi)橫向的看,經(jīng)濟(jì)適用房的運(yùn)作模式并非單一標(biāo)準(zhǔn),而是各地根據(jù)自身情況各自制定。在上海,經(jīng)濟(jì)適用房執(zhí)行共有產(chǎn)權(quán)與有限產(chǎn)權(quán)的方法,經(jīng)濟(jì)適用住房的房地產(chǎn)權(quán)利人擁有有限產(chǎn)權(quán),其產(chǎn)權(quán)份額為購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)購(gòu)房?jī)r(jià)格,占相同地段、相同質(zhì)量的普通商品住房市場(chǎng)價(jià)格的一定比例。經(jīng)濟(jì)適用住房的房地產(chǎn)權(quán)利人、同住人不得將經(jīng)濟(jì)適用住房擅自轉(zhuǎn)讓、出租、出借、贈(zèng)與或者改變房屋使用性質(zhì),不得設(shè)定除經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房貸款擔(dān)保以外的抵押權(quán)。
作為保障房體系中重要部分的經(jīng)濟(jì)適用房,其目的在于改善中低收入住房困難家庭居住條件,因此,公平優(yōu)先顯然應(yīng)該是準(zhǔn)則。
由于經(jīng)濟(jì)適用房是一種有限的產(chǎn)權(quán)購(gòu)買行為,因此盡管同為保障房體系,但與公共租賃房、廉租房存在一定的差異,如何避免因制度漏洞形成其他地區(qū)曾出現(xiàn)過的尋租現(xiàn)象,這是一個(gè)要點(diǎn)。上海的經(jīng)濟(jì)適用房起步較晚但后續(xù)計(jì)劃供應(yīng)量巨大,至2009年底,上海開始第一次經(jīng)濟(jì)適用房試點(diǎn),而未來5年的供應(yīng)量,可以滿足大致40萬(wàn)個(gè)家庭的需求。
日前,上海市已就經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)家庭成員發(fā)生病故死亡等變化后的申請(qǐng)工作進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。明確經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)人死亡后,其繼承人如果不屬于申請(qǐng)家庭成員,不享有經(jīng)濟(jì)適用房居住使用權(quán),僅可分得經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)或者轉(zhuǎn)讓后,按產(chǎn)權(quán)比例分割的價(jià)款。
上述的新規(guī),無疑為經(jīng)濟(jì)適用房設(shè)置了一道制度上的防火墻,實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用房與商品住宅的區(qū)別,也充分體現(xiàn)了保障性住房“階段性保障”的精神。作為公共產(chǎn)品的保障性住房,從某種程度上,應(yīng)該體現(xiàn)對(duì)符合保障條件的人群的階段性保障。人的經(jīng)濟(jì)狀況,經(jīng)常是處于動(dòng)態(tài)而非靜止的,保障性住房,理應(yīng)也必然需要設(shè)置一定的準(zhǔn)入及退出門檻。
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