賣家出爾反爾，這是近期不少購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的人遭遇的情況。房主想要賣出更高的價(jià)錢，于是，找自己的茬兒質(zhì)疑已經(jīng)簽好的購(gòu)房合同。
由于賣家的反復(fù)無(wú)常，經(jīng)適房買賣市場(chǎng)遇到了誠(chéng)信危機(jī)。
突然反悔
欲毀約 拿政策說事兒
剛把房子賣出去，房主孫先生就后悔了。
2010年3月13日，他與魏女士簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，將位于昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)龍躍苑房屋一套賣給魏女士。
就在簽訂合同后，面對(duì)著“一天三漲”的房?jī)r(jià)，孫先生想把房子收回來(lái)。
由于魏女士不同意，孫先生到法院打起了官司。他說，2005年12月才拿到房屋的所有權(quán)證，距離雙方交易時(shí)間還沒有滿5年。
“根據(jù)經(jīng)適房未滿5年不得上市交易的政策規(guī)定，我和魏女士簽的合同應(yīng)屬無(wú)效合同。我請(qǐng)求法院確認(rèn)我們簽的房屋買賣合同無(wú)效。”孫先生說。
原本等著年底入住的魏女士被無(wú)端卷入官司，她顯得很惱火。
“當(dāng)初簽購(gòu)房合同的時(shí)候，孫先生賣的房屋是符合出售條件的。我們?cè)诤贤幸裁鞔_地說明了，雖然簽了買賣合同，但可以等到這套經(jīng)濟(jì)適用房滿5年時(shí)間后再進(jìn)行過戶。”魏女士表示。
魏女士還說，孫先生的言而無(wú)信導(dǎo)致自己的購(gòu)房計(jì)劃泡湯。目前，她已經(jīng)放棄了購(gòu)買這套房屋的念頭，她要求法院解除雙方的購(gòu)房合同，并要求孫先生賠償自己的損失和承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
據(jù)審理這起案件的王磊法官表示，這樣的案件，基本每天都在昌平法院回龍觀法庭上演。
損失重大
買套房子多花了50萬(wàn)元
苗女士的遭遇與魏女士相似，但她目前考慮的是，是否將房主告上法庭。
就在去年底，苗女士準(zhǔn)備購(gòu)買位于天通苑的一套經(jīng)適房。購(gòu)房合同簽訂后不久，苗女士就交納了10萬(wàn)元訂金，但房主突然表示，房子不賣了，并在苗女士的催要下，將10萬(wàn)元訂金返還。
“我想起訴他。”苗女士說，因?yàn)樵谫?gòu)房合同中，當(dāng)初約定了如果反悔，房主需要雙倍返還訂金。
在采訪過程中，記者提醒苗女士說，打官司耗時(shí)耗力，如果沒什么損失，索性就不要較真兒了。
“我怎么能沒損失呢?”苗女士顯得很委屈。她說，由于房主的言而無(wú)信，導(dǎo)致她再尋找新房源時(shí)，房?jī)r(jià)已經(jīng)一漲再漲，后來(lái)她購(gòu)買了一套面積差不多的經(jīng)適房，多花了50萬(wàn)元。
美夢(mèng)破滅
全家團(tuán)聚計(jì)劃推遲
30歲的張先生是一家電腦公司的技術(shù)經(jīng)理，因?yàn)橘?gòu)買了一套經(jīng)適房，他也被原房主告上了法庭，情況與魏女士的遭遇幾乎一模一樣。
與魏女士不同的是，張先生堅(jiān)決表示，自己不會(huì)放棄早已經(jīng)交了定金的那套房子——那本是他今年全家在京團(tuán)聚計(jì)劃的重要條件之一。
在北京打拼幾年，張先生小有積蓄。
“城里的商品房不敢想，但一套經(jīng)適房的首付是沒問題了。”在相中了位于回龍觀的一套三居室經(jīng)適房后，張先生通過中介聯(lián)系到了房主，并很快簽訂了購(gòu)房合同。
“簽合同時(shí)房主說了，房子還沒到期限，年底才能過戶。”張先生說，但在他看來(lái)，這并不是房主反悔的真實(shí)目的。
家在外地的張先生今年有著全家團(tuán)聚的計(jì)劃：接妻子、兒子到京，為兒子進(jìn)行學(xué)前的準(zhǔn)備，接母親來(lái)北京玩一趟，算是給母親60大壽的賀禮。
“租的房子老人不愛來(lái)，他們覺得那不是家。”張先生說。
這些計(jì)劃由于房子問題而化為泡影，張先生目前準(zhǔn)備著于6月下旬出庭應(yīng)訴。
“這房子我要到底。”張先生說，自己根本沒有別的后路，這場(chǎng)官司已經(jīng)讓他打消了今年全家團(tuán)聚的念頭。
普遍現(xiàn)象
“黑白合同”惹麻煩
據(jù)媒體報(bào)道，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭未住滿五年，不允許按市場(chǎng)價(jià)格出售。確需出售的，可以不高于購(gòu)買時(shí)的單價(jià)出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購(gòu)。
而經(jīng)濟(jì)適用房的“黑白合同”則是指，在對(duì)購(gòu)買時(shí)間不滿五年、不滿足上市交易條件的經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行交易時(shí)，房屋買賣雙方在合同中約定以經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)時(shí)的購(gòu)買原價(jià)進(jìn)行交易。
而在合同附件或另一份合同中將購(gòu)房總價(jià)款分為兩個(gè)部分，即購(gòu)房款和裝修裝飾設(shè)備補(bǔ)償款，前者是經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)時(shí)的購(gòu)買價(jià)，后者是現(xiàn)時(shí)商品房?jī)r(jià)格與經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格之差價(jià)。
該類合同表面上是按照原價(jià)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房，而實(shí)質(zhì)上買賣雙方又同時(shí)約定過高的裝修裝飾設(shè)備補(bǔ)償款，確保賣方從中賺取差價(jià)。
涉案合同表面上符合經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓的形式，實(shí)質(zhì)上為商品房買賣合同。因以商品房?jī)r(jià)格出賣經(jīng)濟(jì)適用房存在著極大的利益驅(qū)動(dòng)，“黑白合同”的現(xiàn)象便應(yīng)運(yùn)而生。
在未住滿五年，不允許按市場(chǎng)價(jià)格出售的經(jīng)適房的買賣交易中，買賣雙方經(jīng)常會(huì)因?yàn)槌霈F(xiàn)糾紛而告上法庭。比如有賣家與買家在簽訂了“黑白合同”后，因?yàn)榉课萆刀鴼Ъs的現(xiàn)象。
法院判決
想要?dú)Ъs 房主輸官司
6月初，魏女士的官司在昌平法院一審宣判。
法院經(jīng)審理查明，房主孫先生與魏女士于2010年3月13日簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》。
合同約定，孫先生將其名下坐落于回龍觀鎮(zhèn)龍躍苑三區(qū)的房屋出售予魏女士。該房屋成交價(jià)格為1335000元。此后，孫先生反悔，表示不出售該房產(chǎn)。
法院認(rèn)為，合同是雙方真實(shí)的意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
還有就是，孫先生是經(jīng)過相關(guān)行政手續(xù)取得經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買資格，并已取得了本案所涉房產(chǎn)的所有權(quán)，他對(duì)名下財(cái)產(chǎn)的處分并不損害社會(huì)公共利益。
另外，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，案件中涉及的這套經(jīng)適房在一定條件下是允許上市交易的，而并非絕對(duì)禁止，所以買賣該套經(jīng)濟(jì)適用住房的行為不應(yīng)認(rèn)定為侵害社會(huì)公共利益。
如果孫先生堅(jiān)持認(rèn)為雙方買賣合同侵害了社會(huì)公共利益，可在房屋過戶前，將房屋以原價(jià)回售予政府，否則難以體現(xiàn)其所謂的社會(huì)公共利益。
對(duì)于不符合上市交易條件的經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)由相關(guān)行政部門在房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時(shí)依據(jù)相關(guān)政策規(guī)定對(duì)合同的履行予以限制，而不應(yīng)由司法機(jī)關(guān)在合同效力的層面上予以禁止。
因此，孫先生主張合同無(wú)效的理由不能成立，法院判決駁回孫先生的訴訟請(qǐng)求。(記者 王巍)
