現(xiàn)就上海市地方稅務(wù)局《關(guān)于本市個(gè)人出售普通住房營(yíng)業(yè)稅征收規(guī)定的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）的有關(guān)問題解答如下：
1.《通知》適用的對(duì)象是哪些？
答：本《通知》適用于購(gòu)買本市行政區(qū)域范圍內(nèi)普通住房（包括從二手房市場(chǎng)購(gòu)入的商品住房、售后公房），居住不滿一年就出售的個(gè)人，包括本市戶籍居民和非本市戶籍個(gè)人、外籍個(gè)人。
2. 如何計(jì)算購(gòu)買后居住是否滿一年？
答：應(yīng)按照房產(chǎn)所有人即出售人購(gòu)進(jìn)該普通住房時(shí)房地產(chǎn)權(quán)證上記載的時(shí)間或房屋交接書上記載的時(shí)間，至出售該普通住房時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)開具售房發(fā)票的當(dāng)天按孰先原則計(jì)算是否滿一年。
例如：張某于2004 年購(gòu)買了一套普通住房，房地產(chǎn)權(quán)證上記載的時(shí)間是2004年4月30日，而房屋交接書上記載的時(shí)間為2004年4月1日。張某于2005年3月31日向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)開具售房發(fā)票出售該房產(chǎn)，盡管房地產(chǎn)權(quán)證上記載的時(shí)間至其申請(qǐng)開具發(fā)票出售的時(shí)間不滿一年，但房屋交接書上記載的時(shí)間至其出售時(shí)間正好滿一年，則認(rèn)定張某居住時(shí)間已滿一年（2004年4月1日至2005年3月31日），可免征營(yíng)業(yè)稅及附加。
3. 如何計(jì)算出售住房的計(jì)稅依據(jù)？
答：按房產(chǎn)所有人出售該房產(chǎn)時(shí)與購(gòu)房者簽訂的房產(chǎn)買賣合同上注明的售價(jià)減去購(gòu)買該房產(chǎn)時(shí)購(gòu)房發(fā)票上注明的購(gòu)房?jī)r(jià)款后的差額作為營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。如果房產(chǎn)買賣合同注明的房產(chǎn)銷售價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)稅法規(guī)定核定該房產(chǎn)計(jì)稅的售房?jī)r(jià)格。
4. 如何計(jì)算稅款？
答：計(jì)稅依據(jù)確定后，按5%的稅率計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)，按應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額計(jì)算征收7%的城建稅、3%的教育費(fèi)附加和1%的河道整治費(fèi)。
例如：張某出售一套位于本市某中心區(qū)的普通住房，合同銷售價(jià)80萬(wàn)元，該住宅購(gòu)進(jìn)時(shí)的發(fā)票注明價(jià)格為70萬(wàn)元，居住未滿一年，其應(yīng)納稅費(fèi)為：
（1）應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=（800000元-700000元）×5%=5000元；
（2）應(yīng)納城建稅=5000元×7%=350元；
（3）應(yīng)納教育費(fèi)附加=5000元×3%=150元；
（4）應(yīng)納河道整治費(fèi)=5000元×1%=50元。
合計(jì)應(yīng)繳納稅費(fèi)5550元。
外籍個(gè)人繳納城建稅、教育費(fèi)附加的問題按稅法有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
5. 出售者如何辦理有關(guān)納稅事宜？
答：出售者應(yīng)持房地產(chǎn)權(quán)證、房屋交接書、原購(gòu)房發(fā)票以及與購(gòu)房者簽訂的買賣合同、相關(guān)人員的身份證等，向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)專設(shè)窗口（一般設(shè)在房產(chǎn)交易中心內(nèi)）申請(qǐng)開具售房發(fā)票并據(jù)以確定征免營(yíng)業(yè)稅及附加。如屬于應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅及附加的房產(chǎn)，由稅務(wù)機(jī)關(guān)計(jì)算應(yīng)征收稅款并開具繳款書，由出售者至稅務(wù)機(jī)關(guān)指定的征收窗口繳清稅款后，再至上述專設(shè)窗口申請(qǐng)開具售房發(fā)票；如屬于免稅房產(chǎn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)只出具相關(guān)售房發(fā)票。
6. 文件下發(fā)前已簽訂房產(chǎn)買賣合同，但未申請(qǐng)開具售房發(fā)票并辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，是否適用本《通知》？
答：對(duì)本《通知》下發(fā)前，房產(chǎn)所有人已與他人簽訂了房產(chǎn)買賣合同，但未申請(qǐng)開具售房發(fā)票并辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的，適用本《通知》的各項(xiàng)規(guī)定。
7. 為什么對(duì)本市城鎮(zhèn)居民按市政府規(guī)定的政策購(gòu)買的售后公房，出售時(shí)不受居住年限的限制，免征營(yíng)業(yè)稅及附加？
答：本市城鎮(zhèn)居民按市政府規(guī)定的政策購(gòu)買的售后公房，一般已居住了較長(zhǎng)時(shí)間，因此，當(dāng)其按規(guī)定政策購(gòu)買該住宅后出售，不再受購(gòu)買后居住滿一年的時(shí)間限制。但對(duì)個(gè)人從二手房市場(chǎng)購(gòu)入的售后公房，出售時(shí)仍應(yīng)按本《通知》規(guī)定的居住年限，確定征免營(yíng)業(yè)稅及附加。
