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  • 職務(wù):高級(jí)合伙人律師      
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    出售房屋該如何納稅
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:974 ℃

      摘要:個(gè)人出售房屋取得收入,需要繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅和個(gè)人所得稅。其中,出售房屋取得的收入,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

      一、要按照約定的房屋成交價(jià)格計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅按照“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目計(jì)算繳納,適用稅率為5%。從2005年6月1日起,對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的,銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅;對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)兩年(含兩年)轉(zhuǎn)手交易的,銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅;對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)兩年(含兩年)轉(zhuǎn)手交易的,銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

      銷(xiāo)售時(shí)可免征營(yíng)業(yè)稅的普通住房的標(biāo)準(zhǔn):

      (1) 容積率在1.0以上(容積率=建筑面積/占地面積);

      (2) 單套住房面積在144平方米以?xún)?nèi);

      (3) 銷(xiāo)售價(jià)格不高于同類(lèi)區(qū)域平均價(jià)格的1.44倍以?xún)?nèi)。

      二、要繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。

      三、要繳納印花稅,適用稅率為萬(wàn)分之五。

      四、由于出售房屋屬于有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為,還需要按照出售房屋取得的收入計(jì)算繳納土地增值稅。《細(xì)則》規(guī)定,個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房的,經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn),凡居住滿(mǎn)五年或五年以上的,免證土地增值稅;居住滿(mǎn)三年未滿(mǎn)五年的,減半征收土地增值稅;居住未滿(mǎn)三年的按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

      五、扣除房屋原值、合理費(fèi)用以及繳納的上述稅費(fèi)以后,就是個(gè)人出售房屋取得的應(yīng)納稅所得額,個(gè)人還需要就這一應(yīng)納稅所得額按照財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得適用20%的稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

      個(gè)人出售住房,可以享受的個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策:

      1、出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的個(gè)人,其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅,視其重新購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。

      個(gè)人出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅款,應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)前,以納稅保證金形式向稅務(wù)部門(mén)繳納。個(gè)人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)重新購(gòu)房的,按照購(gòu)房金額大小相應(yīng)退還納稅保證金。購(gòu)房金額大于或等于原住房銷(xiāo)售額的,全部退還納稅保證金;購(gòu)房金額小于原住房銷(xiāo)售額的,按照購(gòu)房金額占原住房銷(xiāo)售額的比例退還納稅保證金,余額作為應(yīng)納的個(gè)人所得稅稅款。個(gè)人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)未重新購(gòu)房的,所繳納的納稅保證金全部作為應(yīng)納的個(gè)人所得稅稅款。跨行政區(qū)域售、購(gòu)住房又符合退還納稅保證金條件的個(gè)人,應(yīng)向納稅保證金繳納地稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)退還納稅保證金。

      2、個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得,不用繳納個(gè)人所得稅。

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