定金分兩種、立約履約各不同
陳敏律師認為：“購房定金條款”是否屬于霸王條款，不能一概而論，需看清定金的性質和認購書的條約。
如果定金條款的內容是“在約定的時間(或期限之前)，認購人未前來簽訂《商品房買賣合同》的，定金不予退還”，那么該定金屬于“立約定金”。這種定金條款要求認購人必須在約定的時間前來與發展商協商、簽訂正式的買賣合同(注意：不是履行買賣合同)，同時也約束發展商在簽訂正式買賣合同之前不能就業主已認購的房屋與其他人簽訂《認購書》。這種條款讓合同
雙方均享有一定的權利，也承擔相應的義務，應該說是公平、合理的，不屬于霸王條款。
但是目前，各樓盤的《認購書》中定金條款的內容不盡相同，發展商做的手腳就在里面。有些《認購書》中的定金條款為：“在約定的時間(或期限之前)，認購人未前來簽訂《商品房買賣合同》或不同意發展商擬訂的《商品房買賣合同》條款的，定金不予退還”;或者“在約定的時間(或期限之前)，認購人未前來簽訂《商品房買賣合同》或未交首期房款的，定金不予退還”。這樣的條款從字面上的理解，已經不是“立約定金”條款，而是“履約定金”條款。這些條款在正式的《商品房買賣合同》尚未協商簽訂的情況下，就要求認購人履行合同，可被視為霸王條款。
為了避免無謂的訟爭以及訴訟風險，購房者最好不要輕易簽訂有“履約定金”條款的《認購書》，如果已經簽訂，就應當在《認購書》簽訂之日起一年內到法院起訴撤銷該定金條款。相反，如果《認購書》中的定金只是立約定金，購房人就可以放心地簽約、落定。即使將來不能達成《商品房買賣合同》，只要購房人對合同不能達成沒有過錯，定金仍可退還。《認購書》中的定金究竟是立約定金，還是履約定金，是一個非常專業的法律問題，購房人最好還是聘請律師代為審查《認購書》內容，以便決定是否簽訂《認購書》，或是否在簽訂《認購書》后起訴撤銷定金條款。
知識拓展：
《擔保法》關于定金的規定
第六章 定 金
第八十九條 當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
第九十條 定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。
定金合同從實際交付定金之日起生效。
第九十一條 定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十。
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