二手房交易涉及法律關系復雜，買賣雙方以及中介方心態時有變化，加之買賣雙方由于信息不對稱，交易過程中有產權過戶、房屋騰空、戶口遷移、物業清潔、房款交付等諸多手續和環節的原因，二手房買賣過程中更容易發生一些糾紛，導致交易中斷或無法順利進行。近日，記者走訪了多家中介公司，總結了幾種二手房交易過程中容易引起糾紛的因素，并配合真實案例，希望能對準備購買二手房的讀者有所幫助。
房東悔約
“跳價”時有發生
在二手房交易中，由于房東跳價而造成買賣無法進行下去的情況最為常見。李小姐看中了聯洋社區一套中邦風雅頌的掛牌房源，在中介方的聯絡下，與房東王先生達成了初步的購房意向，并簽訂了居間協議。于是，李小姐支付給王先生2萬元作為定金，王先生簽收并表示可隨時簽訂正式的購房合同。誰知，沒過兩天，王先生突然提出總價要上漲5萬元，否則就要賣給別人，令李小姐頗感意外。后來，中介人員了解到，原來是別家中介公司看到王先生的掛牌房源后與王先生取得聯系，并表示有客戶愿意多出5萬元購買他的房源，在利益的驅使下，王先生決定為了多賺5萬元放棄個人信用，這才“跳價”。
漢宇地產法務部高級經理施俊華表示，在這類糾紛中，往往是中介方為了搶房源，而欺騙業主說“有客戶愿意多出×萬買你的房子”，而往往這個所謂的客戶是根本不存在的。業主“跳價”轉賣，不僅犧牲的是自己的信用，一旦被購房者告上法庭，還會被要求退還雙倍定金。但是，在實際操作中，很少有“跳價”違約的業主退還雙倍定金，只要下家不追究，一般也就將定金退還給下家就告一段落了。由于“較真”的下家并不多，因此業主屢屢“跳價”導致交易無法進行的現象時有發生。
產權共有者反對
無效的居間協議
家住徐匯區的王老先生有子女共三人，生前一直與自己的大兒子生活，并受其一家長期的照顧。去年10月，王老因病去世，根據王老生前遺囑，將其名下一處房產留給子女三人，由于大兒子長期贍養老人，獲得該房屋產權的50%，二兒子與小女兒則各獲25%的產權。今年1月上旬，王老的大兒子將該房產委托掛牌出售。中介人員按要求將其房產證等相關證件資料復印備案，為其房產掛牌做準備工作。
但在工作人員核查其房產證時，發現房屋產權證附記一欄中標記：“該房產為王×(王老的大兒子)、王××(王老二兒子)、王××(王老小女兒)兄妹三人共有;其中王×(王老大兒子)占該房屋產權的50%、王××(王老二兒子)與王××(王老小女兒)各占產權的25%……”。中介人員立即告知王老的大兒子，該物業如要掛牌出售，需要他們兄妹三人同時簽字確認才能交易。王老的大兒子表示，等找到下家時兄妹三人會同時簽字確認。
不久，有買家丁先生表示對該房屋有購買意向，與中介人員簽訂了“房屋買賣居間協議”，同時交付1萬元作為交易的意向金。中介人員隨即與王老的大兒子聯系，約其與其他兩位產權人一同前往公司簽署“房屋買賣居間協議”并收取意向金。
1月15日當日，王老的大兒子簽署“房屋買賣居間協議”，聲稱其有代理權限并欲代其弟弟與妹妹在居間協議上簽字，中介人員要求其出示另兩位產權人的授權書以證明其具有合法的代理權。因王老的大兒子無法拿出有效證明其具有合法代理權，中介人員暫時終止了該項交易，并退還下家丁先生1萬元意向金。
美聯物業交易管理部高級經理王磊點評：買賣交易中所謂合法出售方即產權證上所有權利人，如房屋產權為多人共有，在進行交易時所有產權人必須親自簽署居間協議，該居間協議才真實有效，產證上的任一權利人如不能親自簽署居間協議，必須有公證委托代理權限且權限明確的受托人簽署居間協議。如共有產權人未全部到場簽署居間協議，而下家業已簽署了居間協議，該協議只能算部分有效。若中介人員未終止交易的進行，則丁先生只可獲得50%的房屋產權。所以提醒購房者在簽訂購房協議的同時，要仔細核查房屋產權證上的產權人是否都親自簽署了協議，若任一共有產權人未簽字確認，則可能導致購房者不能完全獲得房屋產權，使得自身利益受損。
房東悔約
可惡的一房多售
2005年10月，莊某買下浦東塘橋的一套公寓，面積109平方米，總房價款為120萬元。當天，莊某與業主胡某的委托人胡某簽訂了《房產買賣協議書》，并約定2005年12月20日之前交房。莊某交了定金后，胡某將鑰匙交給了莊某。而事實上，早在2005年8月，胡某已將該公寓賣給了另一位購房者曾某，總房價款為112萬元。曾某在簽訂合同后交付定金1萬元，一個月內又付了30萬元房款，余款待房屋交付后辦理按揭貸款時付清。只等雙方產權交易過戶之后，曾某就可以入住房屋。2005年10月，就在莊某與胡某簽訂買賣協議之前，曾某還曾要求胡某交付房屋，并協助辦理房產過戶手續，可胡某還是以各種理由拖延。于是，2006年1月，曾某將胡某告上法庭。
而莊某與胡某簽訂買賣協議2個月之后，由于軌道交通4號線通車，胡某又覺得自己賣虧了，多次試圖悔約，還多次帶其他中介看房，同時在網絡上發布信息，操作轉賣，被莊某及時發現并阻止。而胡某不斷以種種理由拒絕履行協議進行過戶，雖經多次協調勸導，但胡某沒有履約誠意。2006年1月，莊某也將胡某告上法庭，要求判令他與胡某簽訂的房屋買賣協議合法有效。當兩位購房者同時將業主胡某告上法庭之時，胡某一房“二嫁”的把戲才得以揭穿。
美聯物業交易管理部法務主任張佳露指出，在二手房交易中，因房價大幅上漲，定金或違約金與上漲的房價相比微不足道，賣方在巨額差價面前寧愿以喪失誠信和承擔違約金為代價反悔。二手房交易中，買方交了定金，拿到鑰匙，并不意味著萬事大吉。只有登記過戶了，交易才算完成。此案中，由于先后兩個購房者均未與業主辦理正式過戶手續，因此法院會以簽訂買賣合同的時間先后來判定，將根據買賣合同的約定，要求業主胡某履行與曾某先簽訂的那份買賣合同，并按照合同約定按期過戶交易。而與莊某后簽訂的那份合同將被判為無效，但適用定金法則，業主胡某應該退還曾某已付的所有房款，并雙倍返還曾某支付的定金。
同住人反對
售后公房的意外風險
黃浦區某新村內的一套公房房源因買賣糾紛鬧上法庭，近日已獲判決。業主劉某因欠孫某錢財，而將自己持有的一套位于黃浦區的售后公房“抵押”給孫某，并公證委托孫某掛牌出售，所得房款用來還清債務。劉某在與購房者夏某簽訂了正式買賣合同之后，即將辦理產權交易時，區房產交易中心經過產權調查，發現劉某持有的這套房屋還有其另外兩個親戚長期居住。于是房產交易中心提出，雖然此套售后公房產權證上只有劉某一個人的名字，但須得到同住人簽字同意出售時，方可辦理產權交易手續。
但是，同住人均表示不愿意簽字，過戶手續無法辦理。而此時，購房者夏某已經支付了七成房款，并約定在過戶當天支付剩余房款，見交易無法進行，夏某便要求劉某退還其已支付的定金及房款，但業主則表示，收到的房款已用于還債，無法退還。于是，夏某將業主劉某告上法庭。最終，法院判決由劉某承擔違約責任，返還購房者所有定金及已付房款，并賠償20%違約金。
漢宇地產法務部高級經理施俊華分析，“須同住人同意方可出售”這一規定非常特別，目前上海僅黃浦等三個市中心區的公房房屋出售時適用此規定。根據上海市《一九九五年出售公有職工住房的方案》實施細則的規定，若要購買公房產權必須征得其他具有購房資格的同住人同意并簽署職工家庭購買公有住房協議書。但是在實踐中，一部分購房人受利益驅動，在未征得家庭成員同意的情況下，通過私刻或盜用圖章、偽造簽名的方式取得職工家庭購買公有住房協議書，而一些公房出售單位對此類協議也疏于實質審查，即與購房人簽訂合同。相當一部分購房人在獲得公房產權后立即將房屋再行出賣，以達到獨吞房款、中飽私囊的目的。
