【問】
最近我向某房產開發商購買了一套商品房，簽定了預售合同，支付了三分之一房款，但不久，開發商又將這套商品房抵押給銀行貸款。請問，開發商這種行為對我有何損害，我該如何依法維護自己的權益？
【解答】
首先，房產開發商將已經預售的商品房抵押給銀行以獲取貸款的做法是違法的。在新近頒布的《上海市房地產抵押辦法》有關條款中明確規定：“房地產開發企業不得以預售的商品房設定抵押權，房地產開發企業將已建成的商品房設定抵押權的，在抵押權存續期間，不得銷售該抵押物”。
其次，你認購的商品房被作為抵押物后，按抵押擔保的法律規定，抵押人房產開發商不能按期償還貸款的，銀行作為抵押權人可依法處分抵押物并優先受償。一旦出現這樣的后果，即使你狀告開發商并贏得訴訟，房產開發商也可能無力償還你的購房款，這就會使你對預購的商品房的權利，或收回購房款的權利都處在難以實現的困境。因為抵押權人是優先于普通債權人受償債務的，即使抵押物在被司法部門查封或執行時，抵押權也優先于執行權。因此，房產開發商將已預售的商品房再抵押給他人的行為，是一種嚴重的違法侵權行為，可能使購房者蒙受經濟損失。
你可以先與房產開發商交涉，要求房產開發商解除與銀行關于你這套商品房的抵押關系，并立即在商品房所在地的房屋交易所辦理預售商品房合同鑒證登記，以獲得政府對你認購商品房權利的保護；當然無法交涉，你可以請求人民法院確認房產開發商與銀行的商品房抵押關系無效，以維護你自身的合法權益。
