咨詢熱線內容
2003年，我在報紙上看到一則商品房預售廣告，廣告中宣傳的小區設施、房間面積大小以及交通條件等都符合我的要求。看房后，我當即與開發商簽訂了房屋預售合同。之后，我按合同的約定支付了首付款，并在開發商交鑰匙的時候及時交付了剩余房款。
隨后，我便開始裝修房屋。但3個月過去了，開發商并沒有像其所承諾的那樣交給我們房產證。雖多次索要，但開發商始終以各種理由推托。直到有人鬧著要退房了，開發商才開始給我們去辦房產證。但出乎意料的是，房產證上赫然標明我們的房產屬于經濟適用房，還搪塞我們說經濟適用房同商品房并無多大區別。當我們表示不滿時，開發商干脆一口咬定其出售的原本就是經濟適用房。此舉把我們所有的購房者都激怒了，但細細想來，購房合同上和廣告上的確沒有明確表明此房產的性質。
請問：經濟適用房同商品房有何區別?我們應如何維權? (咨詢者：潘先生)
律師專線解答
潘先生，經濟適用房同商品房是完全不同的，主要體現在其性質、價值和購買對象上。
第一，根據我國《經濟適用住房管理辦法》第2條的規定可知，經濟適用房是指政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品房。經濟適用房是嚴格受國家政策控制的，其規定的種種優惠只能由市、縣人民政府規定的特定對象所享有。而商品房是可以隨便自由買賣，房屋價格等也不受政府政策的限制。同時，根據該辦法第26條規定，經濟適用住房在取得房屋所有權證和土地使用證一定年限后，方可按市場價上市出售；出售時，應當按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納收益，具體年限和比例由市、縣人民政府確定。個人購買的經濟適用住房在未向政府補繳收益前不得用于出租經營。而且經濟適用房的出讓、出租也受一定的限制。
第二，我國《經濟適用住房管理辦法》第9條特別規定：“經濟適用住房建設用地，要按照土地利用總體規劃和城市總體規劃要求，合理布局，實行行政劃撥方式供應。嚴禁以經濟適用住房名義取得劃撥土地后，改變土地用途，變相搞商品房開發。”
具體到您的情況，您在誤購經濟適用房后千萬不能聽信開發商所言，而應積極維權。因為根據《經濟適用住房管理辦法》第35條的規定，如擅自向未取得資格的家庭出售、出租經濟適用房的或組織其集資、合作建房的，由經濟適用住房主管部門責令建設單位限期收回；不能收回的，由建設單位補繳同地段的經濟適用住房或集資、合作建房與商品房價格差，并對建設單位的不良行為進行處罰。同時，為了避免受到更大的損失，您可以根據《合同法》第52條第(五)項關于“違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效”的規定，向法院申請宣告您與開發商的房屋買賣合同因違反《經濟適用住房管理辦法》的相關規定而無效，要求其返還您交付的房款及利息，并賠償您因此造成的損失。至于開發商所持的“一開始就聲明出售的是經濟適用房”這一說法更是站不住腳的，因為您與眾多購房者都是按商品房價格購買的，到時只要出具房款的發票即可。
癥結所在
本問題的癥結在于咨詢者對商品房與經濟適用房的區別以及誤購經濟適用房該怎樣維權認識不清楚。
律師提醒與注意事項
在簽訂房屋買賣協議時不僅要詳細約定房屋質量、交付日期、房款等重要事項，而且對房產的性質也應加以明確約定，防止開發商在此做手腳。
如果在購房過程中遇到案例所述的情形，或是早已知道其是經濟適用房而仍然貪圖其價格便宜而去購買，都應該打消僥幸的心理及時退房，除非本身就符合經濟適用房的購房條件，否則一旦被查出，‘購房者的利益肯定會遭受重大損失。如果利用弄虛作假、隱瞞家庭收入等手段騙購經濟適用住房的，除將被追回已購住房或補繳價款外，還可能被追究行政責任。
經濟適用房雖然價格便宜，但其受眾多限制，如對購房主體的限制，對出賣、出租的限制，房屋面積限制以及不能再次參加集資、合作建房的限制等。所以，購房者在購買經濟適用房之前一定要熟讀有關法律、法規，避免不必要的麻煩。
法律鏈接
《經濟適用住房管理辦法》第二條、第四條、第九條、第十四條、第二十六條、第三十二條、第三十五條、第三十六條
《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條
